2020'de gayrimenkul sektöründe yukarı çıkış sürecek!

Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, "Dibi gördük şimdi çıkış zamanı" diyerek, zor dönemde odaklanma stratejisiyle hareket ettiklerini ve gayrimenkul dışındaki tüm iş kollarından çıktıklarını aktarıyor. Tahincioğlu, "2020'de 2017'nin rekor rakamlarını yakalayacağımızı ümit ediyoruz" diyor.

Çok değil iki yıl önce Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu’yla röportaj yaptığımızda, gayrimenkulde milyar TL sınırını aşmış, oldukça iddialı büyüme planları vardı. Polonez markasıyla girdiği restoran işini, ABD’deki gayrimenkul yatırımlarını büyütmeyi hedefliyordu.

Capital Dergisi’nden Ayçe Tarcan Aksakal’ın haberine göre Tahincioğlu, bütün planlarının 15 Temmuz darbe girişimiyle bozulduğunu söylüyor. Konut satışlarının bıçak gibi kesildiği, oldukça zor geçen son 2,5 yılı, diğer iş kollarından çıkıp sadece gayrimenkule odaklanarak atlatmaya çalıştıklarını söyleyen Tahincioğlu, “Gayrimenkul dışındaki tüm işlerimizden çıktık, odaklanma dönemindeyiz” diyor.

“Sektörde son dönemde yarattığınız en önemli fark, fonlara satış yapmak oldu” diyen Tahincioğlu, bu sayede para yaratıp ek sermaye sağladıklarını anlatıyor.

Enerji, hizmet, turizm gibi faaliyet gösterdikleri tüm işlerden çıkıp gayrimenkulde liderliği hedefleyen Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu’nun sıkıntıdaki gayrimenkul pazarını ve zor dönemde “hayatta kalma” stratejilerine dair röportajı:

- İki yıl önce iddialı büyüme planınız vardı. Bunların ne kadarı gerçekleşti?

15 Temmuz hain saldırısı, Türkiye’deki bütün dengeleri değiştirdi ve hiç beklemediğimiz bir yerden darbe aldık. Bu nedenle önceden programlamış olduğumuz stratejilerimizi yeniden masaya yatırdık. “Artık gayrimenkule odaklanıyoruz” dedik ve ana işimiz olmayan faaliyetlerin tümünden çıkma noktasına geldik.

-Hangilerinden çıktınız?

Enerji, tarım, servis gibi stratejik olmayan her işten çıktık veya çıkma aşamasındayız.

Üç otelimiz vardı, zaman içinde bunların hepsini sattık. Yine üçüncü alışveriş merkezimizi inşaat halindeyken sattık. Şu an sadece gayrimenkule odaklı gidiyoruz ve bunu da bu şekilde devam ettireceğiz.

- Neden böyle bir karar verdiniz?

Çünkü hedefimiz, tamamen gayrimenkule odaklanmak. Baktığınızda 3 yıl öncesine göre proje büyüklüklerimiz çok arttı. Bugün devam eden işlerimizin büyüklüğü 1,5 milyon metrekareye ulaştı. Çalkantılı bu dönemde bütün kaynaklarımızı gayrimenkule aktarıyoruz.

-Başka ne gibi önlemler aldınız?

Son dönemde sektörde yarattığınız fark fonlara satış yapmak oldu. Bu, bize para getirdi ve gayrimenkul şirketimizde sermaye artırdık.

-Neden kurumsal alıcıya yöneldiniz?

Bireysel yatırımcı faizin yüksek olduğu dönemde gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak görmüyor; ancak kurumsal yatırımcı böyle' değil. Doğru bölgede, doğru markalı projelere odaklanıyor. Uzun vadeli bakarak ucuza alıp değerine satmayı hedefliyor. Nitekim bu dönemde Ak Portföy, İş Portföy, Vakıf GYO ve Vakıf Katılım gibi birçok kurumsal yatırımcıya satış yaptık. Onlar da uzun vadede bundan kazanıyor olacak. Biz de kurumsal satışla en azından sıkıntılı dönemde nakit sıkıntısını aşabildik.

-Yurt dışı yatırımları devam ediyor mu?

Üç yıl önce yurt dışına açılmayı planlıyorduk ve o dönemde New York’ta Tahincioğlu New York adında bir şirket kurduk. Çekirdek ekip görevlendirdik ve 1,5 yıl boyunca New York’ta 100’den fazla projeyi etüt ettik. Ancak Türkiye’deki ekonomik koşullar zorlaşıp sıkıntılar artmaya başlayınca kaynaklarımızı Türkiye’ye odaklama kararı verdik. Bu dönemde, “Projelerimizi zamanında müşterilerimize teslim edelim ve diğer coğrafyalardan çıkalım” diye düşündük ve şimdilik şirketi kapatıp Amerika pazarından döndük. Dolayısıyla stratejik anlamda son 2,5 yılda çok önemli değişiklikler yaşadık. Değişmeyen tek şey ise ana işimizde büyüyerek daha odaklı bir şekilde, azimle ilerlememiz oldu.

-Stratejik olmayan işlerden çıkmanın sonucu ne oldu?

Bunun sonucu çok net. Satışların düştüğü günde dahi bütün inşaatlarımızı son sürat götürüyoruz. Konut, ticari ve AVM olmak üzere 3 konseptten oluşan Kayaşehir projemizde inşaat devam ediyor. Bu projemizdeki konutların hepsi bir yıl önce satıldı. Sıkıntılı dönemde dahi inşaat yapıyorsanız ve bunu son sürat götürdüğünüzü gören müşteri markanıza teveccüh gösteriyor. En önemlisi de geçmişinizi biliyorsa size öncelik veriyor, bu da satışlarımızı hızlandırıyor. Bizim satış anlamında düşüşlerimiz rakiplerimizden daha az oldu.

-Projelerde hız kestiniz mi?

Tam tersine Küçükyalı projemizin imzasını 15 Temmuz sonrasında attık. Bu dönemde çok rahat geri adım atabilirdik, ancak ülkemize güveniyoruz. Bunlar uzun vadeli projeler...

-Satışlar 2017’ye göre ne kadar azaldı?

TÜİK rakamlarına göre bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 30’a yakın bir düşüş var. Bu da tamamen faize endeksli bir sektör olmanın getirdiği bir durum. Ancak geçtiğimiz son 2 ayda neredeyse ilk 6 ay kadar satış yaptık. Gerçekten son dönemde faizlerin düşmesiyle gayrimenkuldeki hareketlenmeyi görebiliyoruz.

-Pazardaki daralma sizi ne kadar etkiledi?

Hepimiz aynı gemideyiz, tabii ki daralmadan etkilendik. 2018, 2017’den daha kötü geçti. 2019 da 2018’den kötü geçti. Gerçekten “dibi gördük” diye düşünüyorum. Sahada bunu birebir yaşıyoruz. Ancak son 1-2 aydır canlanma başladı.

-Kimler konut alıyor?

Yabancıya konut satışları arttı. Kayaşehir projemizde yabancı satışları oldu. Diğer projelerimizde özellikle İstinye ve Küçükyalı’da yerli müşterideki artan talebi görüyoruz ve piyasada ilk hareket başladığında finans profesyonellerinden çok talep gördük.

-Neden?

Onlar bu işi daha iyi okuyabiliyor ve reel bazda gayrimenkul rakamlarının dip yaptığını net bir şekilde görebiliyor. Baktığınızda son 3 yılda demirin fiyatı yüzde 337, hazır betonunki ise yüzde 200 civarında arttı. Çimento ise yüzde 180 civarında artış yaşandı. Bu artışlara rağmen reel bazda hiç fiyat artışı yapmadık. Zaten şu anda konuta zam yapmak imkansız, çünkü kur aldı başını gidiyor. Finansçılar bu durumu çok net okuyabiliyor ve piyasadaki düzelmeyle beraber reel bazda gayrimenkul fiyatlarına artacağını görüyor ve hala geliştiricilerin vermiş olduğu avantajlı kampanyalara yönelip ucuz fiyattan mal alıyorlar.

-2019 sonu için öngörünüz nedir?

Şirket olarak her yıl hedeflerinizi büyüme üzerine koyuyoruz. Ancak bu yıl, geçtiğimiz yıla oranla Türkiye’ye paralel şekilde satışlarımızda yaklaşık yüzde 25 civarında bir düşme olacağını öngörüyoruz. Bu yılki volatilite ve faiz oranları göz önüne alınırsa yine de bunu başarı olarak görüyoruz. Ancak 2020’de 2017’nin rekor rakamlarını yakalayacağımızı ümit ediyoruz.

-2020’de yeni proje olacak mı?

Şu anda zaten elimizde çok büyük projeler var, elimiz dolu. Bunları 2020 sonundan başlayarak 2023 sonuna kadar teslim edeceğiz. Ayrıca beklettiğimiz ve hazır bulundurduğumuz birkaç projemiz daha var. Gidişata göre bu projeleri 2020 veya 2021’de devreye alabiliriz.

-Şu anda devam ettiğiniz kaç proje var?

Devam eden 3 büyük projemiz var. Bunların üçü de  TOKİ  ve Emlak Konut bünyesindeki projeler. Nidapark İstinye’de 600, Nidapark Küçükyalı 2 bin, Nidapark Kayaşehir’de ise 1.000 birim bulunuyor.

-Başka proje var mı?

Nipark Ayyıldız adında Kağıthane’de devam eden 100 birimlik küçük bir projemiz var. Ayrıca Nidapark Bomonti projemiz var. Bu projeye yabancı talebi çok olduğu için yabancı bir grupla anlaşarak yeniden markalama yapma yolundayız. Bu sayede, bu proje tamamen yabancılara odaklanacak.

-İstanbul dışına bakıyor musunuz?

Bodrum’a çok baktık. Ancak Bodrum’da yüksek gelirli kesime hitap eden arz fazlası olduğunu düşünüyorum. Sonuçta, Türkiye’nin mevcut ekonomik durumunda yabancılara satabildiğiniz zaman iyi sonuç alınabiliyor, sadece yerli piyasaya kalıyorsanız orada arz fazlası oluştuğunu düşünüyoruz. Bu nedenle İstanbul dışına şu an için temkinli bakıyoruz.

-Son 2 yılın kayıpları ne zaman telafi edilir?

2020’de tozpembe tablo olacağını şahsen düşünmüyorum ancak yukarı çıkış başladı. 2020’yi daha iyi geçireceğiz diye öngörüyorum. 2020 ve 2021’den çok daha ümitliyim. Önümüzdeki 3 yılda artık ülke olarak biraz daha nefes alabileceğimizi düşünüyoruz.

-Baba işiniz olan gıdaya yeniden girmek aklınızdan geçiyor mu?

Çok geçti, çok baktık ilgilendik ancak maalesef yeniden dönemedik. Gıdadan çıktıktan sonra üzerinden neredeyse 20 yıl geçti. Yeniden işin içine girmek zor... Ama önümüzdeki 2-3 yıl içinde gerçekten ekonominin farklı yerlere geldiğini görebilirsek o zaman tabii ki yeniden farklı sektörlere girme gündeme gelecek bir konu olabilir. 

FİYATLAR DAHA FAZLA DÜŞER Mİ?

"BİRİKMİŞ TALEP"

"Ofiste lideriz, ancak son dönemde ofis arzı doyuma ulaştı. Ofiste büyümeyi devam ettireceğimizi pek tahmin etmiyorum. Ancak konut ve ticari alanlardan oluşan karma kullanımlı projelerde büyüme devam ediyor. Sektördeki esas çıkışın bu alanda olacağını düşünüyorum. Çünkü 1-2 yılın birikmiş talebi var."

"İHTİYAÇ ARTIYOR"

Sosyoekonomik statülerde değişen bir yapı var. Maalesef boşanmalar artıyor. Ortalama yaşam süresi uzuyor. Gençler, üniversite sonrası kendi evlerine çıkmak istiyor. Bu da daha fazla konut ihtiyacını getiriyor. Dolayısıyla pazarda birikmiş taleple önümüzdeki birkaç yılın iyi gideceğini düşünüyoruz. Fiyat seviyeleri açısından da bu dönem konut almanın tam zamanı. Konut fiyatları önümüzdeki dönemde bundan daha fazla düşmeyecek, koşullar bundan daha iyi olmayacak.

"HEDEFİMİZ LİDERLİĞİ SÜRDÜRMEK"

“KISA VADEYE ODAKLANDIK”

En önemli hedefimiz, gayrimenkulde sektör liderliğiydi. Bu anlamda hedeflerimizi tutturduk. Ancak hedeflerimizi maddi anlamda tutturamadık; bu da doğrudan kur ve faizle ilgili. Bu dönemde uzun vadeli hedefleri askıya alarak kısa vadeye odaklanıyoruz.

“ÇOK SEÇİCİYİZ”

Uzun vadedeki hedefimiz, sektördeki liderliğimizi devam ettirmek. Bu konuda açık ve net gidiyoruz. Bunun için projelerin lokasyonlarında çok seçici davranıyoruz. Bu da satışı beraberinde getiriyor. Projelerimiz Başakşehir, Seyrantepe, Kayaşehir gibi rekabetin yoğun, arzın fazla olduğu yerlerde.

“GECİKME YOK”

Bugüne kadar pek çok proje yaptık, çok büyük kriz dönemleri de atlattık. Her krizde projelerimizi bitirip teslim ettik. Yaşadığımız son krizde de hiçbir teslimimizde gecikme olmadı, hepsini zamanında verdik. 2020 sonunda Küçükyalı projemizde teslimlerimiz başlayacak. İstinye’yi 2020 sonu, 2021 başında teslim etmeyi planlıyoruz. Müşterimizin teslimatta gecikme olmadığını gördüğü için bu dönemde markalı konutlarda gerçekten Tahincioğlu’na yöneldiğini görüyoruz.

"19 START UP'A YATIRIM YAPACAĞIZ"

“VAZGEÇMEDİK”

Kriz döneminde bile start up’lara ve teknoloji şirketlerine yatırım yapmaktan vazgeçmedik. Zaten bu, vazgeçebileceğimiz bir alan değil. Şirket olarak gerçek, reel ekonomideyiz; start up’lar ve teknoloji şirketleri ise geleceğimiz. Revo Capital ile bugüne kadar 19 şirkete yatırım yaptık. Foriba ve Paraşüt’ten de bu yıl exit yaptık. Şu anda Revo 2’yi kurma aşamasındayız.

DAHA BÜYÜK FON

İkinci fonda, Avrupa Yatırım Fonu, Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası gibi birçok kurumsal fon ve kalkınma bankası yatırımcı oluyor. Türkiye’deki büyük holding ve bankaların da fonumuza yatırımları olacak. Birinci fon 67 milyon Euro değerindeydi ve 19 şirkete yatırım yaptık. İkinci fonun değeri ise 90 milyon Euro civarında olacak. Aldığımız geri dönüşler iyi gidiyor. İkinci fonla 19 civarındaki start up’a yatırım yapmayı hedefliyoruz.

Yapay zeka inşaat sektörünü de dönüştürecek!

Bölge bölge 100 bin sosyal konut projesi!