2020’ye kadar gayrimenkul sektöründe varlıkların değeri yüzde 55 artacak!

PwC'nin yeni araştırması Gayrimenkul 2020: Geleceği İnşa Etmek (Real Estate 2020:Building the future) raporuna göre, gelişmekte olan pazarlar başta olmak üzere hızlı şehirleşme ve demografik değişimle birlikte 2020 yılına kadar gayrimenkul sektörü dünya genelinde önemli bir büyümeye sahne olacak. Sektördeki fırsatlar arttıkça sektöre yapılan yatırımlar da artış gösterecek.

Rapora göre, 2012 yılında 29 trilyon dolar olan  yatırım yapılabilir gayrimenkul varlıklarının değerinin   yüzde 55’lik bir artışla 2020 yılına kadar 45,3 trilyon dolara ulaşması ve bu yükseliş trendinin 2030 yılına kadar devam etmesi bekleniyor. Büyümenin ağırlıklı olarak görüleceği gelişmekte olan piyasalardaki ekonomik gelişme daha nitelikli bir kiralama sisteminin oluşmasını sağlayarak mülkiyet haklarının daha şeffaf hale gelmesine imkan sağlayacağı düşünülüyor. Gelişmekte olan ülkelerdeki ekonomik büyüme trendi, ticari gayrimenkul ve altyapı yatırımlarında da önemli rol oynayacak. Rapor ayrıca, özel sermayenin gayrimenkul ve altyapı ihtiyacına finansman sağlanması sürecinde kritik bir rol üstleneceğini de gösteriyor.

Gayrimenkul 2020 raporuna göre, birincil gayrimenkul dünyasındaki yoğun rekabet, gayrimenkul yöneticilerini ve yatırımcılarını kazanç getirecek yeni fırsatlar aramaya zorluyor.  Bununla birlikte gelişen ve değişen gayrimenkul dünyasının, bu kişileri çok çeşitli yeni risklerle karşı karşıya bırakacağı da bir gerçek. 

Bölgelere göre beklentiler

Ortadoğu & Afrika: 2012’de 1,5 trilyon dolar olan toplam yatırım yapılabilir gayrimenkul, 2020 yılına kadar yüzde 62 artarak 2,5 trilyon dolarlık değere ulaşacak.

Asya – Pasifik: 2012'deki toplam 4,0 trilyon dolar olan toplam yatırım yapılabilir gayrimenkul 2020 yılına kadar yüzde 37 artarak 5,4 trilyon dolara yükselecek.

Gelişen Asya-Pasifik: 2012'deki toplam 4,3 trilyon dolar olan toplam yatırım yapılabilir gayrimenkul, 2020 yılına kadar yüzde 140 artarak 10,2 trilyon dolara ulaşacak.

Avrupa: Euro bölgesinde 2012 yılında 6,8 trilyon dolar olan toplam yatırım yapılabilir gayrimenkul, 2020 yılına kadar yüzde 27 artarak 8,6 trilyon dolarlık değere ulaşacak.

PwC Küresel Gayrimenkul Sektörü Lideri Kees Hage rapor sonuçlarını şöyle değerlendirdi:

“Hızlı ekonomik ve sosyal değişimin merkezinde olan gayrimenkul sektörü mevcut yaşam alanlarının (built environment) da hızla dönüşmesine neden oluyor.  Asya, Ortadoğu, Latin Amerika ve Afrika gibi yeni ekonomilerdeki refah ve zenginlik bu bölgelere göçü artırırken bu trendin 2020 yılına kadar sürmesi bekleniyor. Bu bölgelerdeki önemli nüfus hareketi mevcut şehirlerde nüfusu artırmaya devam ederken bir taraftan da yeni şehirlerin ortaya çıkmasına sebep olacak. Gelişmekte olan ekonomilerde orta sınıf yükselirken bir taraftan da mevcut nüfustaki yaşlanma  aileler için şehir dışında siteler, şehir içlerinde yaşayan genç nüfus için ise örneğin mutfağı ya da  otopark alanı olmayan küçük daireler gibi yeni gayrimenkul türlerine olan talebin artmasına neden olacak. Gayrimenkul, uzun vadeli bir yatırım süreci gerektirdiğinden şimdiden bu alanlarda planlama yapmanın tam zamanı.”

Küresel gayrimenkul piyasasındaki bu trendlerin Türkiye açısından olumlu etkileri olacağını söyleyen PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi: 

“Bu yıl 11.’sini yayınladığımız PwC-ULI ortak çalışması Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2014 ( Emerging Trends in Real Estate Europe 2014 ) raporunun sonuçları da aslında Gayrimenkul 2020 rapor sonuçları ile örtüşüyor. Her iki rapor da rekabetin arttığı, tüketici/kullanıcı tercihlerinin değiştiği ve farklı önceliklerin gözlemlendiği bir döneme işaret ediyor. Raporda da belirtildiği gibi kentleşme, demografik değişim ve kıt kaynaklar gayrimenkul sektörünün geleceğinde çok önemli belirleyiciler olacak.  Gelecek, ülkelerin değil "mega kentlerin" öne çıktığı bir gayrimenkul ortamına tanıklık edecek. Dünyanın yaşlanan bölgeleri ile genç nüfusa sahip bölgelerinde ihtiyaçlar farklılaşacak ve gerek nitelik ve gerekse de nicelik olarak yaşanacak olan kaynak sıkıntısı gayrimenkul anlamında da çok önemli değişiklikler yaratacak.

Gelişen bir gayrimenkul pazarı olan Türkiye açısından büyük olasılıkla yukarıda sayılan trendlerin pozitif etkilerinin negatif etkilerden fazla yaşanacağı bir dönem geçireceğiz. Geleceğin dünyasına yönelik doğru stratejilerin belirlenerek uygulanması durumunda; genç ve orta yaşlı nüfusun yani çalışan ve üreten nüfusun etkisi ile hızla kentleşen Türkiye, 2020'nin değişen ortamında çok önemli bir rol oynayacak. Rapor sonuçlarına baktığımızda da doğru strateji; nitelikli insan gücüne yatırımla, doğru uzmanlara ulaşma imkanlarıyla ve yerel ve merkezi yönetimle eşgüdüm halinde çalışmayla mümkün olabilir gibi görünüyor.”

Rapora göre, 2020'ye kadar gayrimenkul alanında gerçekleşecek diğer değişiklikler de şunlar olacak:

·          2020 yılına dek, şehirlere yapılan en büyük göç gerçekleşmiş olacak.  Hızla büyüyen Asya, Afrika, Ortadoğu ve Latin Amerika’daki şehirler dolacak.  Daha yavaş bir hızla da olsa, gelişmiş Batı ülkeleri de şehirleşmeye devam edecek.  2020'ye gelindiğinde, şehirler arasında aşırı rekabet ortamı olacak.  Bazı şehirler, çok kutuplu dünyada servet yaratma merkezi haline gelirken, bazıları bu süreçte başarısız olacak.  Kendi bölgelerine öncülük eden şehirlerin cazip kazançlar getirecek fırsatlar oluşturması bekleniyor.

·         Gelişmekte olan pazarlardaki büyüme, gayrimenkul varlıklarının yanı sıra sektördeki şirketler arasındaki rekabeti de arttıracak.

·         Sürdürülebilirlik, varlık yöneticileri için fırsatlar ve riskler oluştururken yapıların ve gayrimenkul projelerinin tasarımını değiştirecek.

·         Teknoloji, gayrimenkul ekonomilerini sarsacak: internet üzerinden alışverişte yaşanan artış, perakende alanına duyulan ihtiyacı azaltmayı sürdürecek fakat daha kısa teslimat süreleri müşterilere yakın depo alanlarına duyulan ihtiyacı arttıracak.  Ayrıca, çalışanlar giderek daha fazla oranda evden veya uydu şubelerden çalıştığı için, ofis ihtiyacı azalacak. Teknolojik ilerlemeler sayesinde gayrimenkul geliştiricileri için eko-verimli yapıları daha uygulanabilir hale getirecek.  Veri depolama gibi farklı veri yönetimi tekniklerini mümkün kılan teknoloji uzaktan iletişimin daha fazla kullanılmasını sağlayan teknoloji sayesinde gayrimenkul varlık yöneticileri kendi faaliyetlerini de baştan aşağı değiştirecek.

Gayrimenkul yöneticilerin cevap vermesi ve benimsemesi gereken konular

·         Küresel yatırım yapılabilir gayrimenkullerin, özellikle gelişmekte olan ekonomilerde olmak üzere önemli ölçüde artmasıyla gayrimenkul yöneticilerinin daha küresel düşünmeleri gerekecek.

·     Gayrimenkul yöneticilerinin şehirlerin temel ekonomilerini anlamaları gerekecek:  Gelişmiş ekonomilerdeki birincil gayrimenkule ilişkin düşük risk/düşük kazançtan gelişmekte olan ekonomilerdeki yüksek risk/yüksek getiriye kadar, hızla büyüyen şehirler, daha çeşitli riskler ve getiriler sunacak. Öncelikli olarak gelişmekte olan ekonomilerde gerçekleşecek tüm zamanların en büyük sosyal göçü, inşaat alanındaki en büyük artışı getirecek. Gayrimenkul yatırımcıları, daha yüksek riskli geliştirme projelerinden başlayarak daha düşük riskli ana yatırım alanına kadar şehirleşme stratejileri uygulayabilirler. Hangi yaklaşımı seçerlerse seçsinler, bu kişilerin bir şehrin niçin başarılı olacağına dair net stratejik bakış açısına sahip olmaları gerekecek.

·     Teknoloji, değer yitimi tehlikesini arttırarak, gayrimenkul ekonomilerini sarsacak. Rekabetçi sürdürülebilirlik derecesine sahip olmayan yapılar daha ucuz fiyatlardan zarar görecek.

·           Gayrimenkul yöneticileri, yerel bilginin temelleri ve kiracı taleplerine her zamankinden daha çok yoğunlaşarak, yaratıcı düşünmeliler. Gelişmekte olan ekonomilerin yeni zenginliği, birincil varlıklar için yaşanan rekabeti daha da artıracak

·         Gayrimenkul yöneticileri, risklerin geniş kapsamını yansıtabilmek için fırsatları değerlendirmek durumunda kalacaklar. Gayrimenkul yatırımlarının yapısı değiştikçe, küreselleştikçe ve özelleştikçe, ortaya daha fazla risk çıkacak. Gittikçe daha da küreselleşen sektörde bu riskler, gelişmekte olan ekonomilerdeki yerel geliştiriciler ve hükümetlerle yapılan ortaklıklar ile ilgili olanların yanı sıra düzenlemeler ve vergi ile ilgili riskleri de giderek daha çok kapsayacak.

Bu beklentileri değerlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi:

"Küresel mega trendler, önümüzdeki altı yılda ve sonrasında da, gayrimenkul sektörünün görünümünü önemli derece değiştirecek. Bu trendler çoktan görünür hale gelmiş olmasına rağmen, gayrimenkul dünyası maalesef 2020 yılına kadar yaşanacak değişimi tam anlamıyla anlamış gözükmüyor. 2020 yılına kadar, gayrimenkul yöneticileri daha büyük risklere ve değer yaratan yeni unsurlarla, daha geniş çapta fırsatlara sahip olacaklar. Gayrimenkul yatırımlarına önemli etkileri olacak bu mega trendler sebebi ile  varlık havuzunun hacmi artacak olmakla birlikte gayrimenkul sektörünün oyuncuları bu hızlı gelişmelerin şu andakinden çok farklı yatırım ortamı ve fırsatlarını getireceğini de unutmamalılar.”