21 maddede site müdürlüğü ve maaşları tavsiye hesabı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site müdürlüğü ve maaşları tavsiye hesabı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Siteler, Kat Malikleri Kurulunun iradesi ile yönetilir.
2. Sitelerin ticari değil gider kaygısı vardır.
3. Kat Malikleri kanun gereği bir yönetici-yönetim kurulu oluşturur.
4. Yönetici, Kat Maliklerine karşı “vekil” sorumluluğu taşır.
5. Yöneticinin “kara alma” yetki ve sorumluluğu yoktur, yönetici icra makamıdır.
6. Yönetici , sitenin yapısal (hukuki-mali-idari-sosyal) ve hizmet (güvenlik-temizlik-bakım) yönetiminden sorumludur.
7. Yönetici, hizmet sorumluluğu bir işgörene (müdür) veya şirkete delege edebilir.
8. Müdür, vekile (işveren yöneticiye) karşı işgören sorumluluğunu taşır.
9. Her sitenin hukuki-mali-idari-sosyal yani yapısal karakteri farklıdır.
10. Her sitenin güvenlik-temizlik-bakım ihtiyaç,senaryo ve bu konuda sakin beklentileri farklıdır.
11. Sitelerde ihtiyaç-beklenti hizmetler güvenlik-temizlik-bakımdan ibarettir. Siteler bu ihtiyaç ve beklentileri n giderlerini karşılamak üzere kat maliklerinden avans toplarlar.
12. Sitelerde giderleri; emek-personel ücretleri %55-60 , enerji -malzeme % 25-30 , yönetim-takip % 15-10
13. Siteler, rekabet ortamında olmayan ticari-sosyal organizasyonlardan farklı olarak tanımsız takip (hizmet-hesap) birliktelikleridir.
14. Site müdürlüğü meslek değil, iştir ve hibrittir (kariyer kaygılı değildir) ve genellikle emeklilerce talep görülmekte ve yönetimlerce de emekliler tercih edilmektedir
.
15. Müdür ücretleri, sitelerin karakteri ve hizmet çeşitliliğine göre değişmekle birlikte aşağıdaki hesapla bir fikir şablonu oluşturulabileceği düşünülebilir:
16. Müdür maaşı = asgari ücret + [( 1/20) x(asgari ücret) ]x efektif personel sayısı
17. Taşere edilmiş hizmetlerde güvenlik personeli ( 0,25), temizlik personeli (0,5) , teknik personel ve diğer personel (1,0) katsayıları ile hesaplanır.
18. Sitedeki tesis-hizmet çeşitliliği, arazi ve kapalı alan büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı zaten personel sayısına bağlı olduğundan, yukarıdaki formüle doğal olarak yansımaktadır. Net hesap için,her bir 200 bağımsız bölüm sayısı ve efektif sayı değerlendirmesi sonrası her bir 10 personel için 1 personel kadar sayı ayrıca eklenerek yönetim inisiyatifi kullanılır.
19. ÖRNEK 1), hiçbir hizmeti taşere edilmemiş, ortalama 250 bağımsız bölümlü bir sitede 7 güvenlik- 5 temizlik-2 teknik-1 muhasebe personeli olduğu kabulü ile yönetim kadrosundaki site müdürü maaşı kabaca, 2200+ 1650= (ortalama ) 4.000 TL.
20. ÖRNEK 2) , bazı hizmetleri taşere edilmiş, 1200 bağımsız bölümlü, 40 güvenlik, 30 temizlik, 6 teknik, 3 destek personelli bir büyük site için, yönetim kadrosundaki site müdürü maaşı, kabaca 2200+ 110 x [(10+15+9) +6+4] = (ortalama) 7.500 TL
21. Yukarıdaki, hesap tespit-tavsiye niteliğindedir, sonuçta bir sözleşme içeriğindeki i ücret belirleme tarafların mutabakatı ile oluşur.
Nihat Dönmez Site Yönetimleri Danışmanı
