13 maddede site yönetimlerinde denetim!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, 'site yönetimlerinde denetim' konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site yönetimleri ; Vergi Usul Kanunu ve Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi olmayan ticari kaygısız tüzel kişiliksiz organizasyonlardır.
2. Site yönetimleri dernek, şirket, kooperatif, birlik, siyasi parti, spor kulübü, tesis veya sivil toplum kuruluşu da değildir.
3. Site yönetimleri ne hukuki, ne mali, ne idari, ne sosyal, ne özel ne de resmi olarak herhangi bir üçüncü özel veya tüzel-resmi-kamu kurum , kuruluş veya otoritesine bağlı veya onlara karşı sorumlu veya onlara hükmedici değildir.
4. Devlet veya siyasi otoriteler, insanların özgürlüğünü hatta yaşam hakkını elinden alabilirken, eşleri ayırabilirken, dernekleri kapatabilirken, şirketlere kayyum atayabilirken, organizasyonların mal varlığına el koyabilirken, demokratik veya demokratik olmayan ortamlarda dahi, site yönetimlerine müdahale etmezler.
5. Sonuçta, site yönetimleri her şeyiyle kat maliklerinindir. Sitelerin nasıl yönetileceğine kat malikleri iradesi, yani kat malikleri kurulu kararları yön verir.
6. Site yönetimlerin üstünde hiçbir güç, kat malikleri iradesinin üstünde hiçbir otorite yoktur.
7. Site yönetiminin anayasası yönetim planı, yönetim planının güvencesi Kat Mülkiyet Kanunudur. Site yönetimlerinde uyuşmazlıklarda birinci derece , idari mahkemesi kat malikler kurulu, adli mahkemesi Sulh Hukuk Hakimliğidir.
8. Kat Malikler kurulu Amerikan vari bir juri istemine sahiptir, kat maliklerinin , Kat Mülkiyet Kanununda belirtilen konuya özgü çoğunluklarla aldıkları karalar da hakimin müdahalesine kapalıdır ve mahkeme kararı dahil hiçbir otorite, kat malikler kurulunun kanuna muhalif olmayan iradelerinin yerine irade koyamaz.
9. Site yönetimleri, kendi başına ( hukuki, mali, idari, sosyal) bir otoritedir. Sitenin yönetiminden olduğu gibi, denetiminden de kat malikleri kurulu sorumlu ve yetkilidir.
10. Devlet otoritesi, muhatap bulmak amacıyla, kat maliklerini temsilen, kat maliklerine vekilen yönetici müessesesini, 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan anagayrimenkuller için zorunlu kılmış ancak denetim sorumluluğuna vekalete müsaade etmemiş ve bunu kat malikleri iradesi ve sorumluluğunda bırakmıştır. Yani, sitelerde denetici müessesesi kanuni bir zorunluluk değildir, denetici hukuki bir sorumluluk taşımaz. Bundan dolayıdır ki kat maliklerinin talebi ile hakim yönetici atarken, denetici yokluğundan dolayı hakimden denetici atanması talep edilemez.
11. Denetici, kat malikleri arasından, yönetim planı gereğince ama kanundaki nitelikli çoğunlukla atanır ve kanun ve yönetim planındaki süre ve şekilde denetim raporu oluşturur ve kat maliklerinin değerlendirmesine sunar.
12. Denetici, yönetici gibi vekil değildir; görevlidir.
13. Yukarıda özellikle belirtilen ve yapılan tanımlar ile açıklamalardan dolayısıyla da, bilinen ve uygulananın akdine site yönetimlerinin denetimi, yalnızca mali yani hesap üzerinden yapılmaz. Site yönetimlerinin denetimi; hukuki-mali-idari-sosyal yani yönetimin tutumu üzerinde yapılır.
Nihat Dönmez Site Yönetimleri Danışmanı
