12 maddede site yönetimlerinde denetim!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimlerinde denetim" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Site Deneticisinin Tanımı Nasıldır? (KMK madde 41)
Siteler resmi kurumlarca denetlenmez, denetlenen kat malikler kurulunca atanan yönetim müessesesidir. Kanunen sitelerde denetici veya denetim müessesesinin bulunması mecburi değildir. Site yönetim planında denetim konusunda bir denetici müessesesinden bahsediliyorsa bu durumda kat malikler kurulunca bu pozisyon oluşturulur ve atama yapılabilir. Site yönetiminin denetlenmesinden kat malikleri kurulu sorumludur. Kat malikleri, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Kat malikleri bu denetim işini kendi aralarından arsa payı ve sayı çoğunluğu ile seçecekleri bir kişi ya da kurula verebilir.
Bu konuda temel konu; deneticiler siteyi değil, kat malikleri kurulu adına yöneticileri/ yönetim kurullarının yönetim işindeki tutumunu denetleyebilirler.
2. Deneticiliğe Kimler Aday Olabilir? (KMK madde 41)
Kat malikleri yönetim planında, yönetimin denetimi işini bir kişi veya kurula vermeye karar vermişse, bu müesseseyi oluşturacak kişiler mutlaka malik olmak zorundadır. Yönetim planında bunun aksine hükümler geçersizdir.
3. Deneticinin Atanması Ne Demektir? (KMK madde 41)
Kat mülkiyeti kavramındaki yönetici ev deneticiler için seçim değil atama terimi kullanılmıştır. Bunun sebebi, yönetici ve denetici pozisyonları yetki değil sorumluluk mercisi olmasından dolayıdır. Bu atamalar kat malikler kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır. Bu çoğunluğun tercihi yönetici veya deneticiye seçilmişlik vasfını da kazandırır.
4. Kat Malikleri Denetici Atamasını Nasıl Yapar? (KMK madde 41)
Denetim işi kat malikleri kurulunun asli sorumluluk ve işlerindendir. Ancak kat malikleri yönetim planında bu işi kendi aralarından bir kişi veya kurula bırakabilir. Bu müessese kat malikler kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır. Deneticilerin mutlaka kat maliki olma zorunluluğu vardır. Toplu yapılarda bu tür atamalarda KMK madde 73 uygulanır.
5. Mahkemenin Denetici Atması Mümkün Müdür? (KMK madde 41)
8 ve daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde yönetici atanması mecburi olduğundan, kat malikleri kurulu kendi aralarında anlaşamayıp da yönetici atayamazlarsa bu atamayı mahkemeden-hakimden talep edebilirken, mahkemeden denetici atanması talep edilemez.
6. Deneticinin Statüsü Nedir? (KMK madde 41)
Kat malikleri yöneticiyi her zaman denetler. Özellikle hesapların denetlenmesi, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa her üç ayda bir yapılır. Bununla birlikte haklı bir sebep çıkarsa hesap denetlemesi her zaman yapılabilir.
Denetici ise bu kadar yetkili değildir, ancak bu konularda rapor hazırlar ve haklı bir sebebin ortaya çıkması durumunda KMK madde 29 hükmünce olağanüstü toplantı çağrısı yapar. Bunun üstünde bir statü ile desteklenen denetim müessesesi site yönetimini kaosa sürükleyecektir. Bu sebeple yönetim planında bu konulardaki hükümler dikkatlice kurulmalıdır. Sonuçta, deneticiler yöneticiler gibi vekil değildir.
7. Deneticinin Hakları Nelerdir? (KMK madde 41)
Deneticilik haktan çok sorumlulukla ilgilidir. Yönetici için kanunda özellikle oluşturulmuş amir veya tavsiye hükümler deneticiler için geçersizdir. Sonuçta deneticiler, yöneticiler gibi vekil değildir/vekilin haklarına sahip değildir ve hukuki sorumluluk taşımazlar, kendilerine bu görevlerinden dolayı husumetle dava açılamaz. Yönetim planı hükümleri veya kat malikleri kurulu karaları ile deneticilere maddi ayni veya nakdi haklar verilebilir.
8. Deneticinin Sorumlulukları Nelerdir? (KMK madde 41)
Site yönetimlerinde denetici müessesesi mecburi olmadığından, hukuki anlamda bir sorumlulukları yoktur. Yöneticiler, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu iken, deneticilerin böyle bir sorumluluğu yoktur. Deneticiler, yönetim planında belirtilen tarihlerde, böyle bir tarih yoksa da her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir, bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Bu süreç genellikle olağan toplantılar tutanağının toplantıya katılmayanlara duyurulduğu bildirime dahil edilir.
9. Deneticinin İstifa Hakkı Var Mıdır? (KMK madde 41)
İstifa hakkı, temel insanlık ve anayasal bir haktır. Yöneticiler ve deneticiler her zaman istifa edebilirler.
10. Denetici Nasıl Azledilir? (KMK madde 41)
Kat malikleri kurulu iradesinin önüne geçebilecek herhangi bir özel-tüzel-resmi-kamu yetkilisi veya kurumu yoktur. Kat malikleri kurulu kanunda belirtilen şartlarda deneticileri her zaman azledebilirler.
11. Denetim Hangi sürelerde Yapılır? (KMK madde 41)
Denetimin yapılma tarz ve süre ile yöntemleri yönetim planında belirtilir. Yönetim planında böyle bir hükme yer verilmemişse, denetim her üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde, hesap denetlemesi her zaman yapılır.
12. Denetim Defteri Nedir? (KMK madde 41)
Site yönetimlerinde tek defter KMK madde 32’de belirtilen defterdir. Bu defter de “Kat Malikleri Kurulu Defteri” denir. Deneticiler de bu deftere kat malikleri adına yaptıkları denetimleri ve alacakları kararları işlerler. Bu defter yönetici tarafından muhafaza edilir. Bunun dışında çeşitli adlar altında defterler oluşturulması kanuni bir zorunluluk değil, hukuki boşluktan doğmuş alışkanlıktır.
Nihat Dönmez , Site Yönetimleri Danışmanı
