3 Katlı Büyük İstanbul Tüneli gayrimenkul fiyatlarını uçuracak!

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (IBB), yaklaşık dört milyon kayıtlı aracın bulunduğu İstanbul'da trafik sorununa çözüm bulmak için, İspanya'nın başkenti Madrid ile Barselona kentlerini model alıp, araçları yeraltına taşıma kararı aldı.Proje kapsamında altı tünel yapılması planlanıyor. Altı adet tüneli "dal-çık" modeliyle bağlayacak yeni yol, Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçükçekmece, Bahçelievler, Bayrampaşa, Kâğıthane ve Sarıyer-Kilyos'tan geçecek. Tüneller TEM otoyolu ile D-100 Karayolu'nu birbirine bağlayacak.

300 BİN ARAÇ GEÇECEK

Toplam 23 kilometre uzunluğunda öngörülen tünellerin her birinden günde yaklaşık 150 bin olmak üzere günde toplam 300 bin aracın geçmesi planlanıyor. Tünellerin toplamının 2.5 milyar TL'ye mal olması öngörülüyor.Yapımı planlanan altı tünel, TEM otoyolu ile D-100 karayolunu birbirine bağlayacak. Proje güzergâhının bir bölümü, afet riskli alan kapsamında yer alırken, bir diğer kısmı da plansız alan sınırları içerisinde ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkisinde bulunuyor. Sarıyer-Kilyos Karayolu Tüneli Projesi'nde ise güzergâhın bir kısmı, doğal sit, bir kısmı da orman alanı içinde.İşte, bundan yola çıkarak, toplam altı tüneli kapsayan "dal-çık" yöntemiyle yapılacak yolun istikametinde yer alan Büyükçekmece, Esenyurt, Avcılar, Küçük-çekmece, Bahçelievler, Bayrampaşa, Kağıthane ve Sarıyer-Kilyos bölgelerini mercek altına aldık. Bu bölgelerdeki gayrimenkul piyasasına projektör tuttuk...

BÜYÜKÇEKMECE VE BEYLİKDÜZÜ

Büyükçekmece ve Beylikdüzü bölgesinde yeni konutların metrekare bazında fiyatları 3 ila 4 bin TL civarlarında seyrediyor. Esenyurt bölgesi ise gayrimenkul hareketi açısından Esenyurt ve Bahçeşehir-Ispartakule kısmı olarak ikiye ayrılıyor. Esenyurt kısmında yeni konutların satış fiyatları ise metrekare bazında 2 bin 500 ila 3 bin 500 TL aralığında, Bahçeşehir-Ispartakule kısmında ise 4 ila 5 bin TL arılığında seyrediyor. Ispartakule'de yeni yapılan konutların bölgeye daha çok sosyoekonomik açıdan orta veya üst segmentte yer alan insanları çektiğini söylemek mümkün. Bölgedeki konut siteleri ağırlıklı olarak, hem yalnız yaşayanlar hem de evli çiftler tarafından tercih ediliyor.

ISPARTAKULE DEĞERLENECEK

Halihazırda çalışmaları devam eden ve en geç 2017'de faaliyete geçmesi planlanan Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattı, Mahmutbey'de Halkalı-Bahçeşehir hattı ile birleşecek. 2019 yılının son metro projesi olan Mahmutbey-Bahçeşehir metro hattı da tamamlandığında iki semt arası yolculuk süresi 19 dakikaya inecek. Entegre edilecek bu iki hat ile birlikte Ispartakule'den 45 dakikada Mecidiyeköy'e ulaşılabilecek.

Ayrıca, çalışmaları süren Mecidiyeköy-Mahmutbey ve Halkalı-Bahçeşehir Metro Hattı Marmaray'a bağlanacak. Kanal İstanbul, Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Havalimanı gibi bölgeyi kalkındıracak büyük projelere yakınlığıyla yıldızı parlayan bölgede yapımı tamamlanmış ve süren toplamda 30'dan fazla konut projesi yer alıyor. Söz konusu projelerin metro açılışı ile fiyatlarında yüzde 15-20 oranlarında artış yaşanacağı öngörülüyor.

AVCILAR VE HALKALI'YA DİKKAT

Avcılar ilçesi, 1999 depreminden sonra hızlı bir fiyat düşüşü yaşasa da son yıllarda metrobüs hattının ilçeden geçmesi, kentsel dönüşüm çalışmaları ile yeni binaların yapılması ve talebin tekrar artması ile fiyat artışı sağlıyor. Bölgede yeni yapılan konutlarda metrekare bazında satış fiyatlarının 3 bin 500 ila 4 bin 500 TL aralığında olduğu görülmekte. Küçükçekmece bölgesi ise Halkalı mahallesini de kapsadığı için çok farklı konut değerlerine sahip bir bölge olarak öne çıkıyor. Halkalı bölgesi de dahil edildiğinde ortalama konut satış birim fiyatları yeni konutlarda metrekare olarak 3 bin 500 ile 5 bin TL civarlarında olduğu söylenebilir.

Halkalı-Atakent kısmında yapımı devam eden metro hattının faaliyete geçmesi ile fiyatlarda artış yaşanacağı ifade ediliyor. Halkalı, sadece büyük proje yatırımları değil aynı zamanda ulaşım entegre istasyonu olması ile de büyük kamusal yatırımlara olanak sağlayan bir bölge.  Marmaray  hattının Avrupa yakası inşaatının tamamlanması ile birlikte Halkalı, gerek Yenikapı'dan aktarma yapıp gelen, gerekse Gebze'den itibaren gelen yolcuların son istasyonu olacak. Öte yandan, Halkalı-Üçüncü Havalimanı arasında da bir raylı sistem hattı planlanmakta.Bu şekilde Marmaray ile gelen yolcularla Ankara'dan gelen hızlı tren yolcuları Havalimanı'na ulaşabilecek. Söz konusu hat, Halkalı entegre istasyonunda hem Marmaray hem de Yenikapı-Havalimanı-Kirazlı metrosu ile birleşecek.

BAHÇELİEVLER, BAYRAMPAŞA

Bahçelievler ilçesi Bakırköy ile etkileşim halinde olması, gerek konumu gerekse marka projelerin bulunması sebebiyle, İstanbul'un Avrupa yakasının önde gelen konut bölgeleri arasında yer alıyor. Bölgede şu an kentsel dönüşüm projeleri yoğun olarak devam ediyor. Bahçelievler ve Bakırköy'de yeni konut projelerinde metrekare bazında fiyatlar, 10 bin TL'ye ulaşmış durumda. Her iki bölgedeki eski evlerin metrekare fiyatları 5 ila 6 bin TL'den başlıyor.

Bayrampaşa ilçesi İstanbul'un en yoğun konut yapılaşmasının olduğu ilçelerin başında geliyor. 2008 yılında İstanbul Büyükşehir Belediyesi (1BB) ile Bayrampaşa Belediyesi arasında yapılan anlaşmaya istinaden eski cezaevi arazisinde kentsel dönüşüm çalışması başlatıldı. Projede yaklaşık 3 bin konut inşa edilmesi planlanıyor. Bölgedeki yeni projelerdeki konutların metrekare fiyatları 5 bin 500 ile 6 bin 500 TL aralığında seyrediyor.

KAĞITHANE OFİS İLE BÜYÜYOR

Kağıthane bölgesi, 1/100 bin ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda Merkezi İş Alanı (MİA) bütünleşme bölgesi olarak görülüyor. Yapılaşma koşullarının değişimi, bölgede çok katlı modern plaza, ofis ve rezidans bloklarının yükselmeye başlamasına neden oldu. Bölge, doyum noktasına ulaşan Levent Maslak gibi MİA alanı içerisindeki yerlerin alternatifi olarak ön plana çıkıyor.

Bölgede, halihazırda bir çok konut ve ofis projesinin inşaatı devam ediyor. Bu projelerin birçoğu eski sanayi ve depolama arazilerinin Cendere Vadisi Kentsel Yenileme Projesi kapsamında plan değişikliği sonucunda hayata geçiriliyor. Sanayinin dönüşümü ile birlikte bölgede yer alan arazilerin birçoğu el değiştirmiş durumda. Bölgede, mevcutta proje geliştirmeye uygun arsa arzı kısıtlı. Ofis fiyatlarının metrekare bazında 6 ila 8 bin TL aralığında değiştiği bölgede, konut fiyatları ise yine metrekare bazında 4 ila 7 bin TL aralığında seyrediyor.

SARIYER-KİLYOS'TA NİTELİK

Sarıyer-Kilyos aksına bakıldığında konut sektörü açısından ilgi odağı olan Sarıyer-Zekeriyaköy ile Kilyos'un Üçüncü Köprü ve Çayırbaşı-Sarıyer Tüneli'yle hızla gelişeceği, büyük arazilerin varlığı ile de prestijli konut projelerine ev sahipliği yapmaya hazırlandığı gözleniyor. Villa bölgesi olarak öne çıkan Zekeriyaköy-Kilyos, ağırlıklı olarak üst gelir grubu tarafından tercih ediliyor.

Yapımına devam edilen Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı kavşakları ile birlikte Kilyos ve Zekeriyaköy'de villa projeleri hız kazanmış durumda. Bölgede yeni projelerde az sayıda da olsa 1 + 1 ve 2+1 tipinde dairelere de yer verildiği ve bu dairelerin de talep gördüğü görülmekte. Nitelikli konut sayısının gün geçtikçe artış gösterdiği bölgede, marka projelerde ortalama metrekare fiyatlarının 2 bin 800 ila 3 bin dolar seviyelerinde olduğu görülmekte. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesinde, imar çalışmalarının başlaması ile son beş yılda fiyatlarda yüzde 50'nin üzerinde artışlar meydana geldiği ifade ediliyor.

"EMLAK DEĞERLERİ EN AZ YÜZDE 30 ARTAR”

Hakan Erilkun/Altın Emlak Genel Müdürü

"Trafiği hafifletmek amacıyla onayı verilen yeni tünel projeleri, gayrimenkul sektörünün özellikle köklü, merkezi ve kentsel dönüşüme açık olan bölgelerinde büyük bir değer artışını beraberinde getirecektir. Bu bölgelerin başında, Bayrampaşa, Küçükçekmece ve Bahçelievler geliyor. Zira köklü ve dayanıksız yapıların yıkılması ve parsellerin birleştirilmesi yoluyla üretilecek yeni projeler hızla hayata geçirilecek, yeni oluşumların pazarlanmasında tünellere yakınlık çok önemli bir rol oynayacak.

Kısa bir dönem öncesinde bu bölgelerde üretilen projelerde toplu ulaşıma yakınlık önemli bir rol oynarken bu lokasyonlardan ana güzergahlara araçla, kısa çıkışlar en önemli faktör olacaktır. Çünkü İnşa edilecek, tüneller E-5 ve E-6 yollarını birbirinden bağımsız kısa geçişlerle bağlayacak. Ulaşım rahatlığı, emlak değerlerini en az yüzde 30 oranında artıracaktır.

Tünellerin inşası ile beraber Küçükçekmece, Avcılar, Bahçelievler ve Bayrampaşa gibi köklü bölgelerde değer artışları en az yüzde 25 oranında gerçekleşir. Son bir yılda satılık gayrimenkul fiyatlarının yüzde 49.5 oranında arttığı Büyükçekmece ve diğer uçta kalan Kilyos-Sarıyer hattında ise fiyatlar yüzde 40 oranında artar. Bu bölgeler yeni oluşumlara açık, bakir alanların bulunduğu bölgeler olduğu için merkeze bağlantı anlamında ilk devinimi yaşayacak noktalar olacaktır."

"HER KÖPRÜ, TÜNEL VE OTOYOL KENDİ AKSINI OLUŞTURUYOR”

Ozan Kolcuoğlu / TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı

"Köprü, otoyol ve tünel gibi büyük yatırımlar ulaşım bağlantılarını güçlendiriyor. Dolayısı ile ulaşım bağlantıları güçlenen bir bölge her zaman talebin yüksek olduğu semt olarak göze çarpıyor. Örneğin, Boğaziçi ve FSM köprüleri açılmasının ardından etki alanlarında bulunan semtleri ve ilçeleri nüfus artışı ile değiştirmiş ve bunun sonucunda gayrimenkul fiyatlarında artış yaşanması kaçınılmaz olmuştur. Boğaziçi Köprüsü'nün inşaatından önce 1970 yılında İstanbul il nüfusu 3 milyon civarlarında iken; bu nüfusun yüzde 75'i Avrupa yakasında, yüzde 25'i ise Anadolu yakasında yer alıyordu. Köprünün açılması ile birlikte 1975 yılında bu oran yüzde 72 ve yüzde 28'e, 1980 yılında ise yüzde 68 ve 32 oranına kadar çıktı. 1990 yılında ise Fatih Sultan Mehmet (FSM) Köprüsü'nün açılması ile birlikte Avrupa yakası-Anadolu yakası nüfus dağılım oranı yüzde 64 ve yüzde 36'lara kadar yükseldi.

FSM Köprüsü ile birlikte ise Anadolu yakasında Beykoz, Anadolu Hisarı, Kavacık, Çekmeköy ve Ümraniye yeni yerleşim ve çalışma bölgeleri olarak gelişti. Ayrıca geçmiş yıllarda İstanbul'un merkeze uzak yerleri olarak görünen Kartal, Pendik, Bahçeşehir ve İkitelli aksının FSM Köprüsü'nün faaliyete geçmesi ile birlikte hızlı bir göç aldığını ve hızlı gelişme sürecine girdiğini görebiliyoruz. Bugün itibarı ile inşaat çalışmaları devam eden Üçüncü Köprü güzergahı Avrupa yakasında Garipçe, Anadolu yakasında Poyrazköy'e uzanıyor. Üçüncü Köprü Avrupa yakasında Kuzey Marmara Otoyolu ile birleşerek Kemerburgaz-Göktürk, Arnavutköy, Çatalca, Silivri hattı boyunca ilerliyor. Anadolu yakasında ise Poyrazköy, Riva-Polonezköy, Sancaktepe ve Gebze hattı boyunca ilerliyor. Bu tablodan ortaya çıkan sonuç İse, köprülerin yapıldığı bölgeler İtibariyle ilk olarak yerleşim ve konut alanlarının etkilendiği, ikinci olarak merkezi İş alanlarının etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkün. Marmaray etkisini Yenikapı ve Zeytinburnu bölgelerinde incelediğimizde üç yıllık süreçte yüzde 50-60 oranında artışlar yaşandığı görülüyor. Aynı şekilde Ümraniye ve Çekmeköy'de fiyatların son üç yılda yüzde 50'nln üzerinde arttığı görülmekte. Bu sebeple trafik sorununun çok yoğun olarak yaşandığı ilçelerde bu tarz yatırımların fiyatlarda ciddi etkisi olduğu saptanıyor."

“BÖLGELERDE ERİŞİLEBİLİRLİK KOLAYLAŞACAK”

Cansel Turgut / Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü

"Tünellerin yapılmasıyla birlikte kentin merkezinde olmayan bu bölgelere erişilebilirlik artacağı için gayrimenkul açısından değerlenmeler yaşanacaktır. Zekeriyaköy bölgesine baktığımızda 2011'de ortalama metrekare satış fiyatı 5 bin TL civarlarındayken, Sarıyer-Çayırbaşı tünelinin 2012'de açılmasıyla birlikte bölgede değer artışı yaşandığını, 2015 senesinde bu metrekare bazında fiyatın 11-12 bin TL olduğunu görüyoruz. Bu da yaklaşık 2-3 katı değer artışının gerçekleştiğini gösteriyor. Diğer bölgelerde de benzer oranda artış olacağını tahmin ediyoruz.

Zekeriyaköy bölgesinde yaptığımız değerleme raporundan çıkan sonuçlara göre, tünelin yapıldığı 2012 yılında bölgedeki imarlı arsaların metrekaresi 800-900 TL gibi rakamlara el değiştirirken, şu an istenilen rakamların metrekare bazında 2 bin 500 ila 2 bin 600 TL kadar ulaştığı görülüyor. Bu değer artışlarında yalnızca tünelin etkisini söylemek yanlış olur. Diğer ulaşım bağlantıları ve mega projeler de bölgelerdeki değer artışında etkili."

“TÜNELE YAKIN BÖLGELER PRİM YAPACAK”

Müslüm Deveci/REsearch Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı

"Tünel girişi ve çıkışına yakın olan gayrimenkuller prim yaparken, uzak olanlar daha az prim yapacaktır. Esenyurt bölgesi yeni gelişen, son 10 yılda nitelikli konut projelerinin geliştirildiği bölgelerden biri. Kıraç'ta sanayi tesisleri çoğunlukta, Avcılar-Küçükçekmece-Bahçelievler-Bayrampaşa-Kağıthane bölgeleri İse İstanbul'un en yoğun yerleşim alanlarına sahip. Buralarda yoğunluklu olarak büyük ölçekte kentsel dönüşüm projeleri ile küçük ölçekli olarak da riskli binaların dönüştürülmesi söz konusu. Sarıyer-Kilyos bölgelerinde çeşitli yapı stokları bulunuyor. İstanbul halen göç almakta olan bir şehir; buna bir de turizmdeki gelişmeler eklendiğinde trafik sorununa yeni çözümler getirilmesi zorunlu oluyor. Bu tüneller faaliyete geçtiğinde trafik az da olsa rahatlayacaktır."

HALİÇ TÜNEL İLE GEÇİLECEK

İstanbul'a tünel yapımı atağının en son adımı Unkapanı Karayolu Tüneli Tüp Geçit Projesi oldu. Yer tesliminden sonra 700 günde tamamlanması planlanan Haliç-Unkapanı Karayolu Tüneli yapım işinin ihale süreci Temmuz ayı içinde başlatılıyor. Projenin tamamlanmasının ardından 1836 yıllında inşa edilen Unkapanı Köprüsü'nün de kaldırılması planlanıyor. Böylece tarihi yarımada Unkapanı üzerinden Şişhane, Kasımpaşa, Karaköy güzergâhına bağlanacak ve kara ulaşımı tamamen su altında kurulacak bir tünel köprü ile sağlanacak, deniz tabanına çakılan kazıklar üzerine kurulacak olan sualtı köprüsü deniz seviyesinin 8.5 metre altına inşa edilecek. Mevcut köprünün engellemiş olduğu su akıntısı, ulaşımın suyun altına alınmasıyla tekrar sağlanarak Haliç'in temizlenmesine katkı sağlanacak. Tünel, üç şerit geliş, üç şerit gidiş olmak üzere toplam 900 metre uzunluğunda olacak.

Proje ile birlikte Haliç kıyısındaki tarihi yapıların ön plana çıkarılması öncelikli hedef olacak ve Haliç kenarları yeniden tanzim edilerek yeni rekreasyon ve yeşil alanlar oluşturulacak. Proje yapım sürecinde çevreye ve gündelik yaşama olumsuz etkiler en aza indirgenecek. Köprü çıkış noktaları belirli mesafelerde kapalı tutulurken çevre düzenlemeleri ve peyzaj çalışmaları yapılacak. Karaköy çıkışında bulunan Perşembe Pazarı bölgesi yeniden düzenlemeye tabi tutulacak. Tarihi doku korunarak parklar, oyun ve spor alanları, yürüyüş yolları, etkinlik alanları yer alacak ve bölge sosyal yaşama açılacak.

Mimar Sinan'ın inşa ettiği Haliç'in incilerinden Sokullu Mehmet Paşa Camii ve çevresi yeniden düzenlemeye tabi olacak. Ayrıca camii çevresinden bulunan Saliha Sultan Çeşmesi ve çevresi düzenlenip canlandırılacak. Altyapı çalışmaları devam eden Alibeyköy - Eminönü tramvay hattı projesi çevre düzenlemesi tamamlandığında Haliç'te sosyal yaşam daha da keyifli olacak.

Unkapanı Karayolu Tünel Geçiş Projesi tamamlandığında mevcut köprü kaldırılarak yaya ulaşımı Karaköy'den Kasımpaşa'ya oradan da Hasköy'e kadar deklerle sağlanacak. Yer yer yüzer İskeleler olacak. Yüzer İskeleler gemi ulaşımına uygun halde açılır kapanır biçimde inşa edilerek tersaneye deniz ulaşımı devam edecek.

BOĞAZ'A YENİ BİR PROJE

İstanbul trafiğini rahatlatması beklenen projelere, önümüzdeki yıl Üç Katlı İstanbul Metro ve Karayolu Boğaz Geçişi Projesi de eklenecek. Avrasya Tüneli'nin tamamlanması konusunda çok yol alınırken şimdi gözler bu yeni tünel projesine çevrildi. Üç Katlı İstanbul Metro ve Karayolu Boğaz Geçişi Projesi'nin etüt, proje ve mühendislik hizmetleri için 23 Aralık'ta ihale düzenlendi. İhale kapsamında 23 firmanın şartname aldığı, 12 firmanın teklif verdiği açıklandı.

Söz konusu iş kapsamında kara, deniz ve Haliç sondajları, jeofizik, geoteknik ve jeolojik araştırmalar, güzergah çalışmaları, ön projeler, ön ve nihai fizibilite etütleri yapılarak zemin verileri belirlenecek. İhale sürecinin ardından bir yıl içinde mühendislik projelerinin tamamlanması planlanıyor. Yap-işlet-devret modeliyle gerçekleştirilecek projenin yaklaşık yapım maliyetinin 3.5 milyar dolar olacağı belirtildi. İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi, Üç Katlı İstanbul Metro ve Karayolu Boğaz Geçişi Projesi'nin güzergahının 1/5000 ölçekli planlara işlenmesini geçtiğimiz mart ayında onayladı. Projenin bir ayağını, Avrupa Yakası'nda E-5 aksında İncirli'den başlayan ve İstanbul Boğazı'ndan geçerek Anadolu Yakası'nda Söğütlüçeşme'ye kadar uzanan yüksek kapasiteli ve hızlı metro sistemi oluşturuyor. İkinci ayağı ise Avrupa Yakası'nda TEM Otoyolu aksında Hasdal Kavşağı'ndan başlayan ve İstanbul Boğazı'ndan geçerek Anadolu Yakası'nda Ümraniye Çamlık Kavşağı'na bağlanan 2x2 şeritli karayolu sistemi.

Beş yıl içinde tamamlanacağı açıklanan Üç Katlı İstanbul Metro ve Karayolu Boğaz Geçişi Projesi, Avrupa yakasında Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Beyoğlu, Eyüp Fatih, Zeytinburnu, Bakırköy ve Güngören; Anadolu yakasında ise Üsküdar, Ümraniye ve Kadıköy ilçelerinden geçecek. Proje, Söğütlüçeşme-Altunizade-Gayrettepe-Sütlüce-Cevizlibağ-İncirli güzergahı boyunca yaklaşık 31 kilometre uzunluğa sahip olacak.

Para