3. Köprü güzergahındaki arsaların değeri son 6 yılda yüzde 20 arttı!

Ekonomide büyümenin en temel kurallarından biri üretimse, diğeri de üretilen bu malların serbest ve hızlı dolaşımıdır, Üretim ve tüketimin en fazla olduğu Marmara Bölgesi'nde, özellikle de İstanbul’da ticarete konu olan malların yeteri kadar hızlı dolaşımının sağlandığı söylemek zor.

Bırakın İstanbul içini, İzmit'ten Tekirdağ'a kadar olan hattı bir düşünün. Trafiğin rahat olduğu bir saati bulmak neredeyse imkansız. Mal sirkülasyonunu gerçekleştiren kamyonlara ciddi kısıtlamalar var. Yine de bu hat içinde bir yerden bir yere ulaşmak, çoğu zaman bir kabusa dönüşüyor. Hele Avrupa Yakası'ndan Asya'ya ya da Asya'dan Avrupa'ya geçmek, neredeyse günün her saatinde, tam bir işkenceye dönmüş durumda. Bu yoğun trafiği, İstanbul'un yolları kaldırmıyor. Vergiden üretim ve tüketime kadar tüm istatistiklerde, toplam ekonominin yüzde 40'ı demek olan bu bölgede, malların yeterli hızda sirküle olamaması, ekonomide büyüme performansını ciddi bir şekilde etkiliyor. Bu açmaz, yeni otoyollar ve köprülerin yapımını sorunlu kılıyor. Her yeni yol ise yeni bir rant bölgesi yaratıyor.

Çok değil, daha 20-25 yıl önce toplu taşımanın dahi olmadığı İstanbul'un Ataşehir bugün kentin en kıymetli bölgelerinden biri. Bahçeşehir için "Kim oturur oralarda" deniyordu. Bugün bölgede neredeyse 200 bin nüfuslu bir kent oluştu. Örnekler çoğaltılabilir ve hepsinin ortak noktası da yeni otoyolların geçtiği güzergahlar olmaları...

Şu an inşası süren üçüncü boğaz köprüsü (Yavuz Sultan Selim Köprüsü) kendi etrafında yeni yerleşim ve deyim yerindeyse rant bölgelerinin de ortaya çıkmasına neden oldu.

4.5 MİLYAR TL'YE MAL OLACAK

İstanbul Boğazı'nın Anadolu yakasında Poyrazköy, Avrupa yakasında ise Garipçe arasındaki bölümüne inşa edilmekte olan üçüncü köprünün, deniz üzerindeki uzunluğu 1.408, toplam uzunluğu 2.164, genişliği ise 59 metre olacak. Üzerinde sekiz şeritli karayolu ve iki şeritli tren yolunun yer alacağı köprü, 322 metre yüksekliğinde.

Üçüncü köprü, Odayeri-Paşaköy arasında yapımı süren, 115 kilometre uzunluğunda Kuzey Marmara Otoyolu projesinin iki kıtadaki bölümlerini de birbirine bağlayacak. Projenin, Odayeri-Paşaköy kesiminde 19 adet kavşak ve bağlantı yolu yer alacak.

4.5 milyar TL tutarında yatırım bedeline sahip, Kuzey Marmara Otoyolu ve üçüncü boğaz köprüsü, Yap, İşlet, Devret(YİD) modeliyle IC İçtaş-Astaldi JV tarafından gerçekleştiriliyor. Ulaştırma Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım, geçen hafta yaptığı açıklamada 3. köprünün bağlantı yolları ile birlikte önümüzdeki ağustos ayında hizmete gireceğini söyledi.

BAĞLANTI YOLU GÜZERGAHLARI

Üçüncü köprünün Kuzey Marmara Otoyolu güzergahı Anadolu yakasında Gebze Şekerpınar Balcık'tan başlıyor. Akfırat Tepeören ve Kurnaköy sapağına yakın bir noktadan geçen yol, Sultanbeyli'nin ormanlık alanlarından ilerliyor. Şamandıra ve Alemdağ'ın mücavir alanlarından geçtikten sonra Alemdağ Ormanı'na giriyor. Beykoz İshaklı, Paşamandıra, Riva ve Poyrazköy'ün ardından da üçüncü köprüye bağlanıyor.

Avrupa yakasına Garipçe'den bağlanan üçüncü köprü Kuzey Marmara Otoyolu güzergahı, Garipçe'nin ardından Uskumruköy ile Demirciköy'ün arasından geçip, Belgrat Ormanları'na devam ediyor. Odayeri ve Ağaçlı köylerinin yerleşime açık olmayan alanlarından geçen otoyol, üçüncü havaalanına komşu Tayakadın ve Baklalı'nın yanından doğruca Hadımköy'e uzanıyor. Ardından Büyükçekmece Gölü'nün kuzeyinden, Çatalca İnceğiz'deki kırsalalandaki tarlaları tarayacak olan üçüncü köprü otoyolu güzergahı, son olarak TEM Otoyolu Kınalı çıkışında sonlanıyor.

ŞANSLI KÖYLER

Üçüncü köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu'nun istikameti ve bağlantı yolları üzerinde yer alan Eyüp, Arnavutköy, Çatalca, Sarıyer, Çekmeköy ve Beykoz ilçelerine bağlı köylere adeta piyango vurmuş durumda. Bu köylerdeki araziler, son altı yılda yirmi kata varan oranlarda prim yaptı.

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı'nın yapmış olduğu araştırmaya göre, köprü bağlantı yollarının geçeceği Avrupa yakasında yer alan Eyüp ilçesine bağlı Odayeri'nde 2010 yılında metrekaresi 60 ila 100 TL arasında olan tarla vasıflı arazilere, bugün 500 ile 700 TL arasında fiyat talep edildiği belirtiliyor.

Üçüncü köprünün güzergahında yer alan Arnavutköy, en şanslı ilçelerin başında geliyor. 350 haneli bir köy iken bugün 170 bin nüfuslu bir ilçe haline gelen Arnavutköy, barındırdığı arsa potansiyeli bakımından yatırımcıların yeni gözdesi. Arnavutköy'deki araziler bu nedenle değerini ikiye katladı.

Arnavutköy’deki arsa fiyatlarının artmasına neden olan etken sadece üçüncü köprü projesiyle sınırlı değil elbette. Yine üçüncü havaalanı, Kanal İstanbul ve Avrupa ve Anadolu yakasına kurulacak iki yeni şehir projesi de ilçeye olan ilgiyi artıran diğer nedenler.

ARAZİ POTANSİYELİ YÜKSEK

Arnavutköy, 506.52 kilometreye yayılan yüzölçümü ile İstanbul'un en fazla alana sahip ilçelerinin başında geliyor. Arnavutköy, Gaziosmanpaşa İlçesi'nden Boğazköy, Bolluca, Taşoluk, Haraççı ile; Çatalca İlçesi'nden ise Durusu ve Hadımköy beldelerinin birleştirilmesi sonucu 2008 yılında ilçe statüsüne kavuştu.

İlçe, yatırım açısından çok önemli bir konumda bulunuyor. Arsa spekülatörlerinin üslerinden biri olan Arnavutköy'e bağlı belde ve köylerde sınırlı sayıda imarlı arsa bulunuyor. Bunun yanında imara açılmasını beklemeyi göze alanlar tarla yatırımı da yapıyor. İlçede tarla vasıflı arazilerin fiyatları son altı yıldır sürekli artıyor. Arnavutköy ilçesine bağlı köylerde altı yıl önce, metrekaresi 10-15 TL'den işlem gören arsalara, bugün 200 ila 220 TL arasında bir fiyat isteniyor. Arsa yatırımcısının son dönemde akınına uğrayan Kuzey Marmara Otoyolu'nun geçiş istikametinde yer alan Yassıören Köyü, buna en güzel örneği oluşturuyor. Bölgede altı yıl önce metrekaresi 25 ila 30 TL'den satılan arsalara bugün 200 ila 250 TL arasında bir fiyat isteniyor.

GELİŞECEK BÖLGELER

Şu anda Arnavutköy ilçe merkezinde 1/1000 ölçekli Uygulama imar Planları mevcut olduğu, ilçeye bağlı Hadımköy ve çevresinin ise sanayi ağırlıklı 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının hazırlandığı ifade ediliyor.

İlçe genelinde imarlar, 0.90, 1.10, 1.50 ve 2.10 emsal arasında değişiyor. Bölgedeki emlak ofislerinin yetkilileri, ilçenin önümüzdeki dönemde gelişme potansiyeline sahip değerli bölgeleri olarak Yassıö-ren, Boyalık, Dursunköy, Sazlıbosna, Ha-cımaşlı, Baklalı, Tayakadın, Yeniköy, Karaburun ve Bolluca’yı işaret ediyor.

KONUT BÖLGELERİ HAREKETLİ

Üçüncü köprü projesi ile birlikte İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakasında köprü istikametinde yer alan konut bölgelerinde hareketlenme yaşandığına işaret eden, Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İdari İşler ve Iş Geliştirme Müdürü Özge Aklar, “Üçüncü köprü nedeni ile ilk etapta en çok hareketliliğin yaşandığı konut alanları olarak Avrupa yakasında Başak-şehir-Arnavutköy-Kayabaşı aksı diyebilirim. Anadolu yakasında ise ilk etapta Beykoz devamında da Sancaktepe diyebiliriz” şeklinde bilgi veriyor.

Kuzey Marmara Otoyolu ve bağlantı kavşakları inşaatının da son sürat devam ettiğini hatırlatan Aklar, “Avrupa yakasında Silivri, Çatalca, Boyalık ve Göktürk ile Zekeriyaköy ana bağlantı noktaları konumunda yer alıyor. Bu bağlantı noktalarının inşa edilmeye başlanması ile günümüzde Göktürk ve Zekeriyaköy’de konut yatırımları hız kazandı. Özellikle Zekeriyaköy-Uskumruköy bölgesi, imar çalışmalarının başlaması ve tünel inşası sonrasında popülaritesini artırdı. Bu bölgelerdeki konut fiyatlarında yüzde 30-40 artış oldu” diyor.

ARSA FİYATLARI ARTIYOR

Arnavutköy’ün gerek üçüncü havaalanına olan yakınlığı ve gerekse üçüncü köprünün bağlantı yollarının üzerinde yer almasıyla dikkat çektiğine vurgu yapan Aklar, bu konuda şunları söylüyor:

“Bölgede arsa fiyatlarında artışlar dikkat çekici. Bahçeşehir ve Ispartakule’ye Kuzey Marmara Otoyolu’ndan bağlantı sağlanacak. Bu durum bölgedeki mevcut boş konut stoğunun azalmasına ve yeni konut projelerinin artmasına olanak sağlayacak. Üçüncü köprü ve üçüncü havaalanı yakınlarında yer alan bu bölgelerin daha da değerleneceği düşünülüyor. Bölgedeki arsalar için metrekare fiyatları projeler açıklanmadan önceki rakamlardan neredeyse iki katı artmış durumda.”

YENİ YERLEŞİMLER OLUŞUYOR

Üçüncü köprüden etkilenen konut bölgelerindeki gelişimin iyi incelenmesi gerektiğine de vurgu yapan Aklar, İstanbul’daki yerleşim birimlerinin şekillenmesine, Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün katkı sağladığını, o nedenle önümüzdeki beş yıl içerisinde de üçüncü köprü bağlantı yolları üzerinde yer alan bölgelerde çok ciddi bir gelişme ve büyüme olacağını ifade ediyor. Aklar bu konuda şu örnekleri veriyor:

“Boğaziçi Köprüsünün yapımından önce Gayrettepe, Fulya, Esentepe, Mecidiye-köy gibi semtler sınırlı bir yapılaşmanın olduğu, gitmeye çekinilen alanlar iken köprü ile birlikte yapılaşma sıklığı ciddi şekilde artan ve zaman içinde kent merkezini oluşturan alanlar oldu.Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile birlikte ise Anadolu yakasında Beykoz, Anadolu Hisarı, Kavacık, Çekmeköy ve Ümraniye yeni yerleşim ve iş bölgeleri olarak İstanbul kent makroformuna kazandırılan alanlar oldu. Avrupa yakasında ise Sarıyer, Maslak, Zekeriyaköy, Kağıthane kent makro-formunun yeniden şekillendirdiği alanlar olarak karşımıza çıktı. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nden önce merkezi alan dışı olarak nitelendirilen Maslak civarı bugün artık İstanbul kent merkezinin önemli bir Merkezi Iş Alanı (MIA) aksı haline geldi.”

Seyma ŞEHİRLİ / Eva Gayrimenkul Değerleme Pazarlama ve Kurumsal İletişim Müdürü 

"Yeni ilçelerde yapılaşma artacak" 

Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprülerinin yapımından sonra, bağlantı yollarında kalan alanların hızla yapılaştığı görülmüştü. Boğaziçi Köprüsü'nün yapımından sonraki yaklaşık 20 yıllık dönemde Avrupa Yakası'nda Gaziosmanpaşa, Beylikdüzü, Bayrampaşa, Esenler, Kağıthane, Güngören; Anadolu Yakası'nda ise Ümraniye, Kadıköy, Maltepe, Pendik ilçeleri gelişti. FSM Köprüsü'nden sonra ise Avrupa Yakası'nda Sultangazi, Bağcılar, Esenyurt, Eyüp Anadolu Yakası'nda Sultanbeyli, Sancaktepe, Çekmeköy, Pendik, Tuzla gelişim gösteren yerler olmuştur. 3'üncü Köprü'nün yapımından sonra da ilk iki tecrübede olduğu gibi bağlantı yollarında yapılaşmanın artacağı öngörülüyor. Açıklanan güzergaha göre yeni ilçe statüsünde olan ve hali hazırda yapılaşma hızları fazla olan Çekmeköy, Sancaktepe, Başakşehir-Kayabaşı, Sultangazi ve Eyüp-Kemerburgaz gibi yeni ilçelerin yapılaşması hızla artarak, yatırımcıların tercih ettiği bölgeler haline geleceği kesin. Bunun dışında villa tipi yapılaşmaların görüldüğü Kemerburgaz-Göktürk ile Başakşehir-Kayabaşı'nda konutların birim metrekare değerlerinde ciddi oranda artışların olması bekleniyor ve 2015-2016 arasında da artış hissediliyor.

Hakan ERİLKUN / Altın Emlak Genel Müdürü 

"Mahmut Şevket Paşa ve Zerzevatçı köyüne talep fazla"

Üçüncü Köprü güzergahında yer alan köylerde talepler bu bölgelerdeki fiyatları çok artırdı. Anadolu yakasına baktığımızda köprü bağlantı noktasında bulunan Zerzevatçı, Mahmut Şevket Paşa, Paşaköy, Değirmendere ve Elmalı köyleri en yoğun talep gören noktalar. Bunun dışında köy vasfında olmayan ve Acarkent'e yakınlığı nedeniyle de çok gözde olan Kartepe ile Görele Mahalleleri de fiyatların tavan yaptığı noktalar. Ancak en çok talep gören noktalar, Mahmut Şevket Paşa ve Zerzevatçı köyleri. Buralarda 2015 yılı ile mukayese ettiğimizde fiyatların köprü bağlantı noktalarının açıklanmasıyla beraber en az yüzde 30 değer yaptığı görülüyor. Bu köylerdeki arsaların dönümü 280 bin TL'den başlayıp, 400 bin TL'ye kadar çıkıyor. Ne var ki, bahsi geçen köylerin hiç birinde imar verilmiyor, tamamı tarla vasfında bulunuyor. Anadolu yakasındaki köylerde de imar bulunmuyor. Buradaki arsaların tamamı 2B niteliğinde, tarla vasfında. 

Ceylan AKSU / Keller Williams Platin Danışmanı 

"Azeri yatırımcılardan Göktürk ve Kemerburgaz atağı"

Şehrin merkezine yakın ancak karmaşadan uzak İstanbul'un en seçkin yerleşim merkezleri arasında yer alan Göktürk ve Kemerburgaz'a yatırımcıların ilgisi artmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yıllarda çıkartılan Mütekabiliyet Yasası ile artan yabancı yatırımcılar, 2B arazileriyle de yakından ilgileniyor. Son beş yıldır Azeri yatırımcılar, Göktürk ve Kemerburgaz çevresine yoğun ilgi gösteriyor. 2B arazilerine tapu verilme sürecinin başlamasıyla birlikte bölge yabancı yatırımcıların gözbebeği konumuna geldi. Kemerburgaz ve Göktürk arsa açısından hala zengin bir bölge ve alan Arıcılar Bolluca'ya kadar genişlemekte. Azeri yatırımcılar bu bölgede arsa satın almaya devam ediyor. Yapımı devam eden üçüncü havaalanı projesi yerli ve yabancı yatırım ataklarını da hızlandırdı.  Üçüncü havaalanının tamamlanmasına paralel olarak 2017 yılında metro hattının da aktif olarak kullanılması planlanıyor. Tabii bölgede yaşanan gelişmeler metrekare fiyatlarının da artışına zemin hazırladı. Yaklaşık olarak 1520 yıl önce 330 ila 350 bin dolara satılan villalar bugün 4 milyon dolara alıcı buluyor. Rakamlar İstanbul'un en değerli semtleri arasında gösterilen Etiler ve Levent ile hemen hemen aynı. Kısıtlı arsa stokundan dolayı önümüzdeki süreçte inşaat yapılacak alan kalmayacak. 

İbrahim ÖZBEK / Uzman Arsa Kurucu Ortağı 

"Arnavutköy bir adım önde"

Üçüncü havalimanı, üçüncü köprü ve bağlantı yolları, Kanal İstanbul ve sağlık şehri projelerinin kurulacağı Arnavutköy ilçesinde, emlak fiyatları saydığımız bu projeler nedeniyle yükselmeye devam ediyor. Uzun süreli yatırımlara ev sahipliği yapacak olan Arnavutköy arsa fiyatları ile emlak sektöründe kendisine hatırı sayılır bir yer edindi. Yurtiçi ve dışından yoğun olarak bölgedeki yatırım fırsatlarından yararlanmak isteyenlere sadece Arnavutköy için değil, komşu ilçelerde de yatırım fırsatları olduğunu söylüyoruz. Özellikle bu ilçeyle sınır komşusu olan Çatalca, Çerkezköy ve Çorlu'da büyük yatırım fırsatları olduğunu görüyoruz. Sonuç olarak bu bölgelere yatırım yapan ve uzun vadede yatırım yapacak olanlar, her dönem kazançlı çıkacak"

Arnavutköy SWOT Analizi

Güçlü Yönler: 

- Bölgede konut projelerinin hayata geçmesi, 

- Konut projeleri gelişimi ve nüfus potansiyelin artırılmasıyla canlandırılabilir bir bölge olması. 

Güçsüz Yönler: 

- Bölgenin bugüne kadarki gelişme sürecinde atıl bir kimliğinin olması, 

- Bölgenin İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği'nde adı geçen koruma altına alınan içme suyu havzalarından olan Terkos Havzası içinde kalması nedeniyle yapılaşma şartlarında kısıtlamalar olması. 

Fırsatlar: 

- Bölgede Kanal İstanbul, Karaburun Kuzey Marmara Otogarı ve Yeniköy Havaalanı Projesi gibi yatırım projeleri ile rant bölgesi olarak görülmesi ve geliştirilecek nitelikli konut projeleri vasıtasıyla yatırım projelerinin desteklenebilir olması. 

Tehditler: 

- Bölgede geliştirilen konut projelerinin hayata geçiş süreçlerinin uzun vadeli olması, 

- Gayrimenkul piyasasında son dönemlerde yaşanan genel durgunluk. 

Para