4 maddede site yönetiminde giderler ve aidatlar!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "Site yönetiminde giderler ve aidatlar" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Site Yönetiminin Giderleri nelerdir? (KMK madde 20,72)
Sitelerin güvenli, temiz, bakımlı bir yaşam alanı olması ve bu özelliğin muhafazası için bazı tanımlı enerji-malzeme-emek kalemleri ihtiyacı bulunur. Bu ihtiyaçların karşılanmasından giderler oluşur. Bu ihtiyaçların yanında maliklerin beklentileri ile sosyal yapının gereği bazı lüks işler de talep edilebilir ve bunların da giderleri oluşur. İhtiyaç/ mecburiyet olarak nitelendirilen güvenlik-temizlik ve bakım KMK madde 19’da zorunlu kılınmış ve bunların giderlerinin paylaşımı da KMK madde 20’de hükme bağlanmıştır.
2. Site Yönetiminin Giderleri Nasıl Karşılanır? (KMK madde 20)
Bu konu, eğer yönetim planında farklı bir hüküm yoksa, KMK madde 20 hükümce uygulanır. Yönetim planında giderlerin paylaşımına esas olarak (arsa payı, m2, eşit veya karma) bazı paylaşım şekilleri öngörülmüş ise, oluşacak gider avans niteliğinde bu öngörü çerçevesinde paylaştırılır. Gider avansına bazı gerekçelerle katılmamak mümkün değildir. Gider avansını zamanında ödemeyenlere günlük hesapla aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.
Avansları ödemeyen malikler hakkında hukuki işlem başlatılır. Bu işlemler icra, dava, kanuni ipotek, mülkiyetin devrine kadar gidebilir.
3. İşletme Projesi Nedir, Nasıl, Kim Yapar?
İşletme projesi, sitenin tahmini giderlerinin belirlendiği ve KMK madde 20 hükmünce bağımsız bölüm başına düşen tahmini miktarın belirlendiği bir hesap cetvelidir. Bu cetvele ilişkin gider kat malikleri kurulunca karara bağlanmışsa kesinleşmiş sayılır ve İcra ve İflas Kanununun 68/1 evraklarından sayılır.
Eğer bir işletme projesi yoksa, yönetici KMK 20 hükmünce paylaştırılacak bir tahmini gider avansı oluşturur ve bunu imza karşılığı / taahhütlü mektupla maliklere bildirir. Yedi gün içinde gelen itirazlar malikler kurulunda incelenir ve karara bağlanır, kesinleşir.
Bu konuda karıştırılan detay, malikler kurulunca karar bağlanmış veya karara konu olmuş işletme projesine itiraz veya tebliğ edilmesi gereği hakkındadır. Tebliğe konu olan, yönetici/yönetim kurulu tarafından yapılan işletme projesidir. Oysa malikler kurulu kararına konu olmuş ve onaylanmış işletme projesi kesinleşmiş demektir. Kat malikler kurulunun karalarına itirazın tek mercii de hukuk mahkemesidir, (KMK madde 33).
4. Sitelerin Aidatları Nasıl Belirlenir? ( KMK madde 36)
Sitelerin giderleri yukarıda belirtilen işletme projesiyle belirlenir. Site yönetim planında özellikle bir hüküm yoksa paylaşım (aidatlar) KMK madde 20 hükmünce hesaplanarak oluşturulur.
Sitenin büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, sosyali ve alt yapı tesislerine göre farklılık gösterse de giderlerin (aidatın) oransal dağılımı detaysız olarak ( %50 personel, %25 enerji-bakım, %25 yönetim ) şeklinde oluşur.
Geleneksel olarak, yönetici/ yönetim kurulu, sitenin bir yıllık giderlerini tahminen hesaplar ve bu hesabı bir çizelge halinde genel kurula teklif eder, toplantıda son hali onaylanan bu hesap işletme projesi haline gelir ve kesinleşmiş sayılır.
Kat malikler kuruluna katılmamış olan maliklere kurul tutanağı ile gönderilmesinde büyük faydalar vardır, yoksa usulüne uygun olarak yapılmış olağanüstü kurul çağrısı (veya yönetim planında tam olarak yer-gün-saat-gündemi belirtilmiş olağan toplantı) , bu kurulda alınan kararların tüm malikleri bağlar nitelikte olması için yeterlidir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
