58 yeni otel geliyor!

Turizm sektörü belki de tarihinin en zor dönemini yaşıyor. Yurtiçindeki olumsuz gelişmeler yanında tüm dünyayı sarsan terör olayları da sektörün iflahını kesiyor. Ancak geçmiş krizler nasıl geçtiyse elbette bu günler de geçecek. Bu nedenle turizm sektörü kısa vadede olmasa da orta ve uzun vadede geleceğe hala umutla bakıyor. Bu durumu yapılan otel yatırımları da gözler önüne seriyor. Antalya ve İstanbul'da turizm yatırımlarının birbiri ardına gelmesi sektörde rekabeti artırırken krize rağmen daha önce planlanan otel yatırımlarına kriz molası verilmedi. İstanbul'dan Bodrum'a, İzmir'den Antalya'ya kadar Türkiye'nin çeşitli şehirlerde 58 yeni otelin 2017, 2018 ve 2019'da yıllarında açılması için çalışmalar devam ediyor. 

Türkiye son 10 yılda turizmde Akdeniz çanağının yıldızı parlayan ülkeleri arasında yerini almayı başardı. Bu dönemde Ispanya, İtalya. Mısır ve Yunanistan gibi rakipleriyle kıyasıya yansırken her yal iki haneli büyüme rakamları ile dikkat çekiyordu. Hatta turizmde yaşanan bu hızlı büyüme başka sektörlerden yatırımcıların bu alana yatırım yapmalarını sağladı. 

Ancak birbiri ardına açılan otellerin oluşturduğu yoğun rekabete 2015 yılı ortalarından itibaren Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerde yaşanan terör saldırılan, Suriye'de yaşanan savaş, Rusya ile yaşanan uçak krizi, 15 Temmuz darbe girişimi ve Avrupa ülkeleriyle yaşanan siyasi gerginlik de eklenince turizm kan kaybetmeye başladı. Turizmde şu anda Rusya ve Avrupa pazarları başta olmak üzere yüzde 40'lara aşan oranda daralma yaşanıyor. İstanbul'daki otellerin doluluk oranları yüzde 30'lara kadar düştü. Antalya'da toparlanmanın 2019 turizm sezonunu bulacağı, İstanbul'da ise kaybedilen kongrelerin ancak 2020'de geri dönebileceği tahmin ediliyor. Tabii o da her şey yolunda giderse, terör olayları, siyasi gerginlikler devam etmezse... 

Sektör için şu aşamada kısa vadede böyle karamsar bir tablo söz konusu ama ona ve uzun vadeli geleceğe yönelik beklenti ve tahminlere bakıldığında turizm yatırımcıları daha umutlu bir tablo çiziyor. Bu nedenle de yatırımlara devam ediliyor. İstanbul'dan Bodrum'a, İzmir'den Ankara'ya kadar Türkiye'nin çeşitli şehirlerinde 58 yeni otelin 2017,2018 ve 2019 yıllarında açılması için çalışmalar yürütülüyor. Krize rağmen yatırımı devam yatırımı devam eden bu otellerde 31 bin yatağın devreye alınması ve 9 bine yakını kişinin istihdam edilmesi planlanıyor. Bir otel yatırımı, yarattığı istihdamın yanı sıra inşaattan tekstile, porselenden cam eşyaya, gıdadan temizliğe kadar 55 farklı sektöre de iş fırsatı yaratıyor. Bu durum da ekonomiye katkı anlamını taşıyor. 

YENİ MARKALAR GELİYOR 

Türkiye'de otel açmaya devam eden Hilton'dan Marriot'a, Sheraton'dan Accor'a kadar küresel turizm devleri Türkiye'nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markaları ile değil, 3-4 yıldızlı ve hesaplı markalarıyla da yer almaya çalışıyor. Turizm sektöründeki yatırımlar şehir içi iş oteli segmentinde ilerliyor. Şehir otelciliğindeki gelişim Türkiye ekonomisinin kazandığı ivmeyi gösteriyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya gibi büyük şehirlerin yanında Anadolu'daki şehirler de gelişiyor ve buralara otel yatınrılan yapılıyor. Önümüzdeki yıllarda şehir otellerine yatırım trendinin sürmesi bekleniyor. Uzmanlar, içinde bulunduğumuz dönemde finansman rnodellemesini doğru yapan firmaların sadece kârdan zarar edeceklerine, yanlış yapan şirketlerin ise sıkıntı yaşayacaklarına işaret ediyor. 

Akfen Holding Yönetim Kurulu Başkan Vekili Selim Akın, Akfen GYO'nun Türkiye ve Rusya'da şehir otelciliği konseptine odaklı ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığı olduğunu belirtiyor. Akın, Avrupa'nın en büyük uluslararası zincir otel işletmecisi olan Accor ile yaptıkları stratejik işbirliği kapsamında İbiş ve Novotel markaları altında şehir oteli projeleri geliştirdiklerini söylüyor. Selim Akın, son 10 yılda Türkiye, KKTC ve Rusya'da 19 otelden oluşan bir portföye ulaştıklarını belirtiyor. Akın, "Yatırımı devam eden 200 odalı İbiş Otel Tuzla'nın açılmasıyla faal otel sayımız 20'ye, 3 bin 428 olan oda sayımız ise 3 bin 628'e ulaşacak. Ayrıca Akfen İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. bünyesinde Bodrum'da yatırımını yaptığımız otel projemiz için 40 milyon dolar ve Uludağ'daki otel projemiz için 10 milyon dolar olmak üzere toplamda 50 milyon dolarlık bir yatırım bütçemiz bulunuyor" diyor. 

Turizmi kurtaracak 3 tedbir

1- Akdeniz çanağındaki rakip ülkelerin kaliteli misafir profili ile rekabet edebilmek için, bakış açısını değiştirip, doldur-boşalt turizmden vazgeçilmeli. 

2-Her şey dahil sisteminden uzaklaşıp, kaliteli ve gelir düzeyi yüksek misafir profiline yönelmeli. 

3-Turizmde bir ülke stratejisi belirlenip, destinasyon bazlı tanıtım ve tek elden pazarlama yapılmalı. 

Başarılı bir yatırımın 5 şartı 

1- Sağlıklı bir fizibilite çalışması yapılmalı. 

2- Finansman hesabı iyi yapılmalı. 

Talebe uygun yer ve ürün seçimi yapılmalı. 

3- İyi bir işletme organizasyonu oluşturulmalı. 

4- Doğru, hedef kitleye uygun bir pazarlama stratejisi uygulanmalı. 

5- Talebe uygun yer ve ürün seçimi yapılmalı. 

"RİSKLİ AMA KAZANÇLI" 

Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye'nin Rusya krizi ve darbe girişimi öncesinde, bölgesindeki diğer ülkelerde özellikle de Mısır'da yaşanan sıcak gelişmelere rağmen talep gördüğünü hatırlatıyor. Çelikkanat, "Ortadoğu ülkelerinden gelen turistin 

İstihdam yanı sıra uluslararası misafir karmasından oluşan kitle turizmi en büyük segmenti oluşturdu. Üçüncü Havalimanı bölgedeki turizm yatırımlarını hızlandırdı. 2023 yılında 50 milyon turist ve 50 milyar dolarlık turizm gelirine ulaşma ve ziyaretçi sıralamasında dünyada ilk beş ülkeden biri olma hedefleri turizm yatırımcısının iştahını kabarttı" diyor.

Riskli bölgelerde kârın daha yüksek olduğuna, bunu bilen yatırımcının Türkiye'den vazgeçemediğine işaret eden Ferzan Çelikkanat, şöyle devam ediyor: "Bu maalesef bize 'riskli ama kazançlı' bir ülke tanımlaması getiriyor. Bugün İran pazan veya yıllardır iletişim kurulmayan Küba pazarı bile potansiyel yatırım ve geliştirilmesi gereken 'gelişmekte olan pazar' listelerine girdi. Çok çalışkan, kültürü ve geçmişi olan, genç nüfusa sahip Türkiye'de yatırım durmaz ve büyüme devam eder." 

Fenan Çelikkanat, dünyanın en büyük otel zinciri Marriot International & Stanvood'un markası Four Points by Sheraton ile birlikte İzmir. Gebze ve İstanbul'da Kağıthane, Kartal ve Alaşehir'de beş yeni otel açacaklarını belirtiyor. Çelikkanat, toplam 400 milyon TL'ye mal olacak olan yatırımlarla yaklaşık bin kişiye istihdam yaratılacağını söylüyor. Bu otellerin yatırımcısı olan Er Yatırım, aynı zamanda Four Points by Sheraton markası ile işletmecisi de olacak. Şirket, Eminönü'ndeki 105 odalı otel projesi için markalarla görüşmeler yürütüyor. 

REKABET STRATEJİSİ 

Turizm Yatırımcıları Derneği Başkanı Murat Ersoy, yatırımı devam eden otellerin yatırım taahhüdü verildiği için tamamlanması gereken otellerden oluştuğuna dikkat çekiyor. İçinde bulunduğumuz dönemde özellikle İstanbul'da yapılan otellerin 2020 başında açılmasının doğru olacağına işaret eden Ersoy, "İstanbul 2020 yılına kadar kongre takviminden çıktı. Her şey yolunda giderse 2020'de İstanbul'un kongre takviminin yoğun olmasını bekliyoruz. Çünkü kongreler değişik ülkeler ister. İstanbul da bu döneme kadar kongre ağırlamayacağı için tekrar öne çıkacaktır" diyor. Antalya ve Bodrum bölgesindeki tesislerin son dakika rezervasyon lan ile toparlanma bakımından daha şanslı olduğuna dikkat çeken Murat Ersoy, Anadolu'nun gelişen kentlerindeki ihtiyaca yönelik hizmet veren tesislerin de bu süreçte yatırımcısının yüzünü güldürebileceğini vurguluyor. 

NG Hotels Başkanı Hediye Güral Gür, turizm sektöründe ciddi sıkıntılar yaşanmasına karşın yatırımlara ara vermeden devam ettiklerini belirtiyor. Gür, İstanbul Basın Ekspres'teki 400 odalı 5 yıldızlı otel ile 3 bin 200 kişi kapasiteli kongre merkezi inşaatının devam ettiğini, bunların 2019'un ikinci yansında açılacağını söylüyor. Hediye Güral Gür, 145 milyon dolarlık yatırımla İstanbul'un kongre turizmine önemli katkı sağlayacak projelerinin İstanbul Marriott West Hotel & Conference Çenter adıyla işletileceğini vurguluyor. 

TURİZM YATIRIMCILARI DERNEĞİ (TYD) BAŞKANI MURAT ERSOY 

"Ortak strateji belirlenmeli" 

"Turizmde krizin aşılması için tanıtım, pazarlama ve işletme konusunda ortak stratejiler belirlenip destinasyon tanıtımı ve pazarlaması yapılmalı. Sektör krizden çıkış için; kur farkından kaynaklı öz kaynak kaybını gidermek için bir defaya mahsus vergisiz yeniden değerleme imkanı, istihdam Teşvik Paketi'nin acilen planlanması ve uygulamaya geçirilmesi, enerjide ÖTV desteği bekliyor. Uçak yakıt desteğinin tüm yıla yayılması, yüksek turizm geliri sağlayan tesislere Turizm Tanıtma Fonu'ndan kaynak sağlanması, sektöre ithal alkollü içeceklerde ÖTV istisnası sağlanması, BES sisteminin turizm sektöründe bir yıl ertelenmesi gibi destekler de bekleniyor!' 

TÜRKİYE OTELCİLER FEDERASYONU (TÜROFED) BŞK. OSMAN AYIK 

"Yan alanlara yönelik yatırım yapılmalı" 

"Turizmde bugün İstanbul ve Antalya gibi kentlerde arz fazlası var. Ege Bölgesi de böyle. Şu anda içinde bulunduğumuz sıkıntılı dönemin 2018 sonu hatta 2019'da toparlanmasını bekliyoruz. Şu anda devam eden yatırımların hepsi daha önceden planlanmış yatırımlar. 0 nedenle devam ediliyor. Bundan sonraki dönemde planlanacak yatırımlar için daha dikkatli olunmalı. Konaklama tesislerini destekleyecek spor tesisleri, golf alanları, temalı parklar, kongreyle ilgili yatırımlar yapılabilir!' 

HİLTON TÜRKİYE, RUSYA VE DOĞU AVRUPA GELİŞTİRMEDEN SORUMLU BAŞKAN YARDIMCISI MİCHAELCOLLİNİ 

"Türkiye kilit öneme sahip bir pazar" 

"Türkiye bizim için kilit öneme sahip, değerli bir pazar. Hilton İstanbul Bosphorus, ABD dışındaki ülkelerde en uzun süredir hizmet veren Hilton oteli. Türkiye'de hizmet veren ve yakın zamanda açmayı planladığımız otellerimizin toplam sayısı 75'e ulaştı. Önümüzdeki 10 yıllık süreçte, Türkiye'de önemli miktarda yatırıma ve kayda değer bir büyümeye imza atacağız. Gelecek dönemde açılışını yapmayı planladığımız 25 yeni otelimiz var. Bu otellerden biri de inşaat aşamasında keşfedilen tarihi kalıntılar ile bir müze otel kimliğine bürünen Hilton Antakya Museum olacak. Türkiye'nin turizm endüstrisine yönelik uzun vadeli değerlendirmelerimiz oldukça olumlu. Yatırımcılar ve yerli ortaklarımız da, Hilton gibi küresel anlamda tanınmış, büyük bir ticari güce ve 57 milyon Hhonors üyesine sahip bir markayla çalışmak için son derece istekli." 

PROFESYONEL OTEL YÖNETİCİLERİ DERNEĞİ IPOYD) BŞK. HAKAN DURAN 

"Yeni yatırımlar Anadolu'ya kaymalı" 

"İstanbul ve Antalya'daki yataklara her yıl yeni yatak kapasiteleri ekleniyor. Yeni yatırımların devreye girmesi var olan tesislere rekabet yaratıyor ve bu da fiyatları etkiliyor, ilave yatakları doldurabilmek için her yıl aldığımız turistleri kaybetmeyip üzerine yeni turistler eklememiz gerekiyor. Ek tesislerle birlikte sektörümüze yeni işgücü girmiyor. Turizm okullarından mezun olanları sadece yüzde 20'si sektöre katılıyor. Bu durum da yeni tesislere transferleri artırıyor. Sektörümüzde yeni arzlarla birlikte terfi süreleri kısalıyor bu da hizmet kalitesine olumsuz yansıyor. Yeni yatırımlar İstanbul ve Antalya gibi majör kentlerden Anadolu'ya kayarsa dolulukları düşürmez ve kârlı yatırımlar yapılabilir." 

ER YATIRIM GENEL MÜDÜRÜ FERZAN ÇELİKKANAT 

"Şehir otellerine yatırım yapılıyor"

"Turizmin küresel devleri üst grup markalarının yanı sıra 3- 4 yıldızlı markalarını da Türkiye pazarına taşıma trendinde. Şehir otellerine yatırım trendi sürecek. Bu dönem, finansman modellemesini doğru yapan firmalar, en fazla kârdan zarar edecekler. Yanlış yapan şirketler ise sıkıntı yaşayacak ve yaşatacaklar. Çürük elmaların sistemden ayıklandığı bir dönem yaşanacak. Türkiye krizden turizmle çıkacak. Yeni yatırımcı profili ile turizm sektörü Türkiye'nin lokomotifi olacak. Turizmde yapmamız gereken; pazar çeşitlendirmesi ve dünyanın ekseni doğuya kayıyorken, bizim de Avrupa'nın dışındaki pazarlara yönelmemiz. Yabancılar konusunda hiçbir endişem yok. Önemli olan ülke ve yatırımcı birlikte kazanalım" 

KRİZ FIRSAT OLABİLİR 

Türkiye'nin içinde bulunduğu krizi fırsata dönüştürebilmesinin yolunun bakış açısını değiştirmek olduğuna dikkat çekiliyor. Akdeniz çanağındaki rakip ülkelerin kaliteli misafir profili ile rekabet edebilmek için, bakış açısını değiştirip, doldur-boşalt turizmden vazgeçilmesi gerektiği vurgulanıyor. 

Uzmanlar, Türkiye'nin pazarlama stratejisini değiştirip her şey dahil sisteminden uzaklaşıp, kaliteli ve gelir düzeyi yüksek misafir profiline yönelirse, rahatlıkla Akdeniz'in bir numaralı destinasyonu olabilecek potansiyel taşıdığına işaret ediyorlar. 

Türkiye, son teknolojiye sahip yeni tesisleri, sunduğu yiyecek & içecek çeşitliliği ve nitelikli hizmetleri ile çok ayrıcalıklı bir konumda. Coğrafi özellikleri, iklim yapısı, mevsimsel uzunluk ve en önemlisi deniz suyu sıcaklığı açısından da Akdeniz'deki diğer rakiplerine kıyasla çok önde. Ancak pazarlama konusunda sıkıntılar yaşanıyor. Çünkü aynı kalitedeki tesislerin Ispanya'dan daha ucuza satılması, ürünün yeterince iyi pazarlanamadığını gösteriyor. 

Türkiye'de resort otelciliğinde daha nitelikli satış yapabilmek için ciddi bir değişime ihtiyaç duyuluyor. Daha butik ve kişiye özel resort otelcilik anlayışına geçilmesi gerekiyor. Çünkü Türkiye'nin en aktif olduğu mass turizminin 1980'li ve 19901ı yıllarda ülke tanıtımına sağladığı katkılar günümüzde doyum noktasına ulaştı. Yatırımcı ve işletme sahipleri, çok turist yerine çok harcama yapan turist ile katma değeri yüksek bir pazarlama ve tesisleşme konusunda hemfikir. Ancak ülke stratejisi ve fiziksel altyapı henüz aynı hızla değişim gösteremediği için uygulamaya geçilemediğine dikkat çekiliyor. 

TÜRKİYE OTELCİLER BİRLİĞİ (TÜROB) BAŞKANI TİMUR BAYINDIR 

"İstanbul'da arz fazlası var" 

"1990'larda Antalya'da otel furyası başladığında'Aman ispanya'nın düştüğü duruma düşmeyelim' diye uyarıda bulunduk ama biz İstanbullu yatırımcılar buna gözümüzü kapadık. İstanbul'da arz fazlası var. Şu anda başlamış otel yatırımları durmuyor ama yeni planlayanlar ise adım atmıyor. İstanbul turizmi için 20l8'den önce ışık görmüyorum. Var olan tesislerin bir kısmı da hastane, öğrenci evi ve yaşlı bakımevlerine dönüşecek diye korkuyorum. Otelcilik maliyeti yüksek bir iş. Turist gelmese de tesisinizi temizleyip, ısıtıp ışıklarını açık tutmak zorundasınız. Şu anda birçok tesis tadilattayız diye kapalı. Böylece maliyetlerini düşürmeye çalışıyorlar. Hükümet turizme destek vermeyip sorunlara çözüm bulmazsa, önümüzdeki dönemde elimizde otel de kalmayacak." 

SERVOTEL KURUCU ORTAĞI AYLA HEYFİGEL 

'Türkiye'ye gelmekten korkmuyorlar" 

"Otelcilikte bir marka ile anlaşılırken 15 yıllık hatta 20 yıllık döneme bakılıyor. O nedenle yatırım kararları da 1-2 yıllık gelişmelerden etkilenmiyor.Şu anda otel yatırımcısı daha temkinli yatırımlar yapıyor ama yatırımlar I yine de devam  ediyor. Açıkçası Türkiye'ye gelmekten korkan bir marka yok. Örneğin eylül ayında Nef ile Banyan markası için imza attık. Şu anda Türkiye'ye gelme planları yapan 3-4 marka daha var. Dünya zor bir dönemden geçiyor, bu günler de geçecek mantığıyla bakıyorlar. Turizmde insanlar kendileri seyahat ediyorlarsa hafıza 68 ay, sonra olanlar unutuluyor. İş seyahatleri için böyle bir şey yok. Antalya, İstanbul, Kaş-Kalkan Türkiye'den bağımsız. Turist 'ben Antalya'ya gidiyorum' diyor. 201/de parça parça toparlanma olur, 20l8'de dünya potasına gireriz. Avrupalı ve Rus turist için Akdeniz çanağında bu kadar kısa uçuşla gidilen bu fiyat ve kalitede başka bir ülke yok." 

YURTDIŞINA DA AÇILACAK 

Turizm, iletişim, enerji ve danışmanlık sektörlerinde faaliyet gösteren İHK Holding Şirketler Topluluğu, Molton markasıyla işlettiği otel sayısını 2017'de sekizden 30'a çıkarmayı hedefliyor. İstanbul'da sekiz, otelin işletmesini yürüttüklerini belirten İHK Holding Yönetim Kumlu Başkanı İbrahim Halil Korkmaz, "2017'de İç Anadolu Bölgesi'nde de oteller açarak 30'un üzerinde otele ulaşmayı hedefliyoruz. Business otelcilikte butik otel konseptine ihtiyaç okluğunu düşündüğümüz için bu segmentte büyüyeceğiz" diyor. Yurtiçindeki büyümesine tamamladıktan sonra Molton' markasını yurtdışına da açmayı planlayan şirketin hedef pazarlan ise Doğu Avrupa ve Ortadoğu ülkeleri. 

Elite WorId Otelleri Genel Müdürü Ünsal Şinik, İstanbul Basın Ekspress yolundaki Elite World Europe Otel'i 2 şubatta hizmete açacaklarını söylüyor. Toplam 401 odalı ve 802 yatak kapasiteli bir kongre oteli olacak olan Elite World Europe Otel, zincirin en büyük kapasiteye sahip oteli olacak. Tesiste 2 bin 500 kişi kapasiteli toplantı salonları yer alacak. İstanbul Maltepe'deki arazilerinde Elite WorId Asia Otel'in inşaatına başladıklarını belirten Ünsal Şinik, "Arsa dahil toplam 115 milyon dolarlık bir yatının olan bu otel de 2018 yılında açılacak. Tesis 350 oda ve 700 yatak kapasitesine sahip. Bu yeni iki otelimiz ile toplam oda sayımız bin 602'ye ulaşacak, yatak kapasitemiz de 3 bin 2()0'ü geçecek. Mevcutta olduğu gibi tüm yeni otellerimiz Elite World markası ile Elit Turizm Yatırım A.Ş. tarafından işletilecek" diyor. 

Otel yatırımlarına devam eden Iimak Turizm Grubu nun koordinatörü Kaan Kavaloğlu, KKTC de Bafra bilgesinde inşa ettikleri Limak Babvlon Deluxe Hotel'i Mart 2018'de açmayı planladıklarım söylüyor. 566 odalı ve bin 200 yatak kapasiteli otellerinin toplam yatırım tutannın 120 milyon dolar olduğunu belirten Kavaloğlu, "Otelimizi kendi markamız olan Umak International Hotels & Resorts olarak işleteceğiz" diye konuşuyor. 

YENİ MARKALAR GELİYOR 

Wyndham Hotel Group'un çatısı altında 16 marka bulunuyor. Türkiye'de altı markasıyla varlık gösteren şirketin 23 şehirde 52 oteli bulunuyor. Türkiye'de büyüme planlan yapan marka, 2020 yılına kadar otel sayısını 100'e çıkaracak. 2017 yılımla 11 otel açılışı gerçekleştirecek olan grup, ocak ayında Days Inn markasıyla da bir otel açacak. Gelecek yıl ise Süper 8 markasını Türkiye'ye taşıyacak. Wyndham Hotel Group Ona ve Doğu Avrupa'dan Sorumlu Başkan Yardımcısı Edwin Broers, özellikle kültürel miras ve ekonomik anlamda zengin olan şehirlerin tümünde bulunmak istediklerini söylüyor. 

DoubleTree Hilton Avanos ve Ramada Cappadocia'nın ardından Marriott Hotel'i Kapadokya turizmine kazandıran Dorak Holding, Marriott Hotel Kapadokya'yı 2017'nin üçüncü çeyreğinde devreye alacak Türkiye turizmine ve Kapadokya'ya inançlarının sürdüğünü belirten Do rak Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Serdar Körükçü, bölgede 5 yıldızlı üçüncü otellerini açtıklarını, turizm yatırımlarına devam edeceklerini söylüyor. 

Ekonomist