7 maddede site yönetimlerinde hak ve sorumluluk!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için ''site yönetimlerinde hak ve sorumluluk" konusunu kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı..
1.Bizim mülkiyet hukukumuzda, site yönetimi hak ve sorumluluğu devredilemez. Sitenin sahibi de hak ve sorumluğunu da alabilecek tek kişilik, tüzelliği olmayan kat malikleridir. Siteyi yönetecek olan da kat malikleri birliğidir. Buradaki “birlik” ifadesi, ilgi ve bilgi ile ortaya konabilecek “iradedir”.
2.Site yönetiminden tüm kat malikleri birlikte ve tek tek sorumludur, hak sahibidir de ancak siteyi kat malikleri birliği yönetir yani nasıl yönetileceğini tasarlar. Gerçekte siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir; kişiler siteye ancak hizmet eder.
3.Sitedeki kat maliklerinden çoğu site yönetimi ile ilgilenmez, kurul toplantılarına gitmez, fikir beyan etmez, seçme veya seçilme hakkını ve oy kullanmaz. Ama bir şekilde site yönetimine ilgi ve bilgi dolayısı ile irade ortaya koyan toplam kat maliklerinin % 2 kadarı topladığı vekaletlerle site yönetiminde irade ortaya koyar.
4.Kısa bir süre sonra site yönetimi sanki dernekmiş, sanki kooperatifmiş, sanki siyasi partiymiş gibi sitede muhalif gruplar ortaya çıkar ve bu gruplar arasındaki sürtüşme mücadeleden dolayı kimi zaman inatlaşmadan dolayı yanlış gider tahminleri ve dolayısı ile borçlanmalar oluşur. Bu borçlar kimindir? Bu borçlar tüm kat maliklerinidir. Bu borçlar çoğu sitede yanlış ve tecrübesiz yönetim beceriksizliğinden oluşur. Ama kat malikleri bu tarz oluşan gider fazlasını “yolsuzluk” olarak kabul eder.
5.Bazı sitelerde, kat maliklerinin bu iş yapamadığı beyanı ve inancı ile site yönetimi bir firmaya verilir. Aslında firmaya verilen yönetim değil çoğu zaman yalnızca hizmetlerdir. Firmalar ticari kaygı taşıdığından bir süre finans desteği verdikleri siteleri belli bir süre sonra bu destek altında kontrol altına alırlar.
6.Doğru site yönetimi nasıl olmalı? Doğru site yönetimi, yönetim işleri ile hizmetlerin farklı olduğu gerçeği üzerine kurulmalıdır. Doğru site yönetimi, yönetimin asıl hak ve sorumluluğunun tüm malikler olduğunu bilmelidir. Doğru site yönetimi deneme yanılma ile değil tecrübe ile bu işin yapılacağını anlamalıdır. Doğru site yönetimi, iyi niyetli yanlış ile kötü niyetli yanlışın aynı kapıya, yani borçlanma, yüksek aidat, sakinler memnuniyetsizliğine çıktığını bilmelidir.
7.Yönetim devredilemez, yönetim danışılır. Danışman yol gösterendir, yol tarifi yapan kişinin gideceğiniz yere kadar sizinle gelmesini beklememelisiniz, böyle beklenti gideceğiniz yerin size özelliğini ortadan kaldırır.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı