8 soruda kira beyannamesi!

2012 yılı başında, "önceden hazırlanmış kira beyanname sistemi'nin ilk uygulaması başladığında, kira geliri elde eden faal mükellef sayısı çok değil, 1 milyondan biraz fazlaydı. 2015 yılında bu sayının 1,7 milyona ulaşması bekleniyor. Kira gelirlerinin beyanında uygulanan yeni sistemin caydırıcılık etkisi, bankalar üzerinden yapılan ödemelerin kontrolü ile birleşince bugüne kadar gelirini beyan etmeyen yüz binlerce kişi gönüllü gönülsüz, ister istemez sisteme dahil oldu. Kira gelirlerinin beyanına ilişkin yeni sistem, mükelleflere elde ettikleri kira gelirlerinden vergi idaresinin haberdar olduğunu bildirerek, idare tarafından hazırlanan taslak beyanların mükellefler tarafından kontrolü ve düzeltimi sonrası onaylanmasını ifade ediyor. Önceden hazırlanmış kira beyanname sistemine Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden kimlik bilgilerinizi girerek ulaşabilirsiniz. 

Sistemde yer alan bilgileri kabul etmek zorunda mıyım? Hataları nasıl düzeltebilirim? 

Sistemde sizin adınıza hazırlanmış taslak beyanname bulunuyor. Taslak beyanlar mükellef tarafından onaylanmadığı sürece bir anlam ifade etmiyor. Taslak beyannameler sadece mükelleflere kolaylık olması amacıyla hazırlanmıştır.  Sistemde adlarına kayıtlı gayrimenkul, kira tutarı, gider ve indirim bilgilerinden hiçbirini bulamayan mükellefler, gerekli bilgileri sisteme kendileri girerek beyannamelerini oluşturabilirler.  Maliyenin hazırladığı beyannamede yazılı tutar kesin tutar değildir. Hazırlanan taslak beyannamede istisna ve indirim tutarları yer almıyor olabilir. Eğer istisna hakkınız varsa veya yapmış olduğunuz giderler bulunuyorsa, bunları kira tutarından düşebilirsiniz. Kira geliriniz yanlış yazılmış olabilir. Tutarı düzeltebilirsiniz. Beyan aşamasında herhangi bir belge sunmanıza gerek yok. 

İlk defa kira beyannamesi vereceğim, çok heyecanlıyım. Vergi dairesine gitmem gerekiyor mu? 

Dilerseniz beyannamelerinizi vergi dairesine giderek elden verebilir, dilerseniz sisteme girip beyannamenizi gözden geçirip; eksiklik, yanlışlık varsa düzeltip onaylayabilirsiniz. Bu işlemleri yaptığınız anda vergi dairenizde hem kaydınız açılır hem de beyannameniz alınır.  Sistemden, sadece kira geliri olanlar faydalanabilecek. Kira geliri dışında ticari, zirai veya serbest meslek kazancı ile menkul sermaye iradı gibi gelir unsurlarından kazanç ve irat elde eden mükellefler, bu sistem üzerinden beyanname veremeyecek. 

Kira geliri elde ediyorum ancak ben de kirada oturuyorum. Beyanname vermeli miyim? 

2014 yılı içerisinde 3 bin 300 TL'den fazla mesken kira geliri elde ettiyseniz beyanname vermek zorundasınız. Yıl içerisinde mesken için ödediğiniz kira tutarının toplamını beyanınızdan düşebilirsiniz. 

Alt sınır var mı? İstisnalar nasıl uygulanıyor? 

Konut kira geliri elde eden kişilerin, 3 bin 300 TL'nin altında kira geliri elde etmesi halinde beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır. İstisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları 2014 yılında 97 bin TL'yi aşanlar bu istisnadan faydalanamayacaklar.  Açıklayalım; 3 bin 300 TL altında konut kira geliri elde etmişseniz sorun yok, diğer gelirleriniz olsa da olmasa da istisna uygulanacaktır, başka geliriniz de yoksa hiç beyanname vermeyeceksiniz. Konut kira gelirinin yanında ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerin, istisnadan yararlanıp yaralanamayacağında ise hepsinin toplam tutanmn 97 bin TL'yi geçip geçmediğine bakılacaktır. Geçiyorsa istisna uygulanmayacaktır.  Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde istisna, her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına sadece bir defa uygulanacaktır.  İstisna sadece konut kira gelirleri için geçerli olup, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir. Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ise istisnadan yararlanamıyor. 

Kira tutarından giderlerimi nasıl  düşeceğim? Neleri gider yazabilirim? 

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden önce 3 bin 300 TL istisna tutarını düşecek, sonra kalan tutarın yüzde 25'ini götürü gider olarak indirecekler.  Eğer yapmış olduğunuz giderlerin oranı daha yüksekse, ev sahibi olarak ödemiş olmanız koşuluyla yüzde 25 götürü gider yerine gerçek gider yöntemini seçebilirsiniz. Seçim mükellefindir. 

İndirilebilecek giderler: 

-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, 

-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan giderler, 

- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,  

-Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri, kiralar ve diğer gerçek giderler, 

-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kirası (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri hariç), 9 Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. 

Burada dikkat edilmesi gereken husus; gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan 3 bin 300 TL'lik istisnadan da yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının indirilemeyecek olmasıdır.  Çünkü hasılatın 3 bin 300 TL'lik kısmı zaten istisnadır, giderlerin de istisnaya isabet eden kısmı indirilmemelidir.  Örneğin; toplam gelir 33 bin TL ise bunun yüzde 10'u olan 3 bin 30011 zaten vergiden istisnadır, o zaman giderlerin de yüzde 10'u dikkate alınmayacaktır. 

Bazen toplu tahsilat yapıyorum, nasıl beyan edeceğim? 

Kira gelirinin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. 2014 yılına veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği 2014 yılının hasılatı sayılacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri; ödemenin yapıldığı yılın değil, ilgili olduğu yılın geliri olarak kabul edilecektir.

Kimler kira gelirleri için beyanname vermeli? 

Beyana tabi geliri sadece kira gelirinden ibaret olan mükelleflerden;  

-bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutannı (2014 yılı gelirleri için 3 bin 300 TL) aşanlar, 

-işyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutan 2014 yılı için 27 bin TL'yi aşanlar, (27 bin TL'nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutan aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır) 

-bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınınnı (2014 yılı gelirleri için bin 500 TL) aşanlar, yıllık beyanname vermelidir. 

İşyeri kira gelirim ödenirken bir miktar stopaj yapılıyor, benim de vergi ödemem gerekir mi? 

Kiracı tarafından yapılan yüzde 20 stopaj, aslında gayrimenkul sahibi adına ödenmiş peşin vergidir. Beyan edilecek kira geliri üzerinden hesaplanan vergiden, daha önce ödenen stopaj tutarı mahsup edilir. Üst vergi dilimlerine giren kişilerin ilave vergi ödemesi gerekebilir. 

Ekonomist