8 soruda önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir hak oluyor. Bu hakkın varlığından habersiz olanlar veya uygulamaya koymayan paydaşlar, yaptıkları satışlarda sorun yaşayabiliyor. 

Paydaşlı gayrimenkul satışlarında herhangi bir sorunla karşılaşılmaması adına öncelik sahibinin önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının öğrenilmesi gerekiyor. Şufa hakkı olarak da bilinen önalım hakkının kullanımına dair esaslar Medeni Kanun kapsamında düzenleniyor. Peki, önalım hakkı nasıl kullanılır?

1- Önalım hakkı sahibi kimdir?

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

2- Önalım hakkı hangi hallerde kullanılamaz?

Önalım hakkı, cebrî artırmayla satışlarda kullanılamıyor.

3- Önalım hakkından nasıl feragat edilir?

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekiyor. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbi oluyor ve satıştan önce veya sonra yapılabiliyor. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildiriliyor.

4- Önalım hakkında hak düşürücü süre nedir?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

5- Önalım hakkı nasıl kullanılıyor?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılıyor. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

6- Sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir?

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabiliyor. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınıyor.

7- Önalım hakkı davası hangi mahkemede açılır?

Asliye Hukuk Mahkemesi, şufa davalarında görevli mahkeme oluyor.

8- Önalım hakkı dava dilekçesi nasıl yazılır?

.................. MAHKEMESİNE

DAVACI                     :.......

VEKİLİ                       :.......

DAVALI                     :.......

KONU                        : Şufa davasıdır.

AÇIKLAMALAR      :1-Müvekkilimiz .............. ile müştereken .......Mah. Ada ....... parsel ....... tapuda kayıtlı gayrimenkulun sahibidir. Müvekkilimizin gayrımenkuldeki hissesi 23, ................... ise 1/3 tür.

2-Müvekkilimiz 01.08.2001 tarihinde gayrımenkuldeki diğer payın davalı tarafından satın alındığını öğrenmiş bulunmaktadır.

3-Müvekkilimizin bu satıştan hiçbir şekilde haberi olmamıştır. Eğer haberi olsa idi gayrımenkulü aynı bedelle müvekkilimiz alabilir idi. Bu gün de bu niyetimizi göstermek üzere, eğer mahkeme uygun görür ise, mahkemenin belirteceği hesaba satış bedelini yatırabiliriz.

4-Ancak müvekkilimizi daha önceden devre dışı bırakan davalı ile payın eski sahibinin bu kez de bu payı bir başkasına devir etmesinden endişe etmekteyiz. Bu nedenle mahkemenizin müvekkilimizin sonradan mağdur olmasını önlemek amacı ile, gayrımenkuldeki davalıya ait payın üçüncü kişilere satışının önlenmesi bakımından tedbir kararı vermesini istemekteyiz.

YASAL  NEDENLER: MK.,HUMK. ve sair mevzuat.

KANITLAR           : Tapu kayıtları,tanık beyanları, diğer deliller vs.

CEVAP SÜRESİ       : 10 Gündür

İSTEM SONUCU      : Açıklanan nedenlerle davaya konu davalıya ait payın tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescil edilmesine,dava süresince dava konusu payın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi hususunda İHTİYATİ TEDBİR kararı verilmesine, yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesine, 1136 Sayılı Avukatlık Kanununun 4667 Sayılı Kanunla değişik 164/son fıkrası uyarınca karşı taraf vekalet ücretinin Avukat olarak adımıza hükmedilmesine karar verilmesini talep ederiz.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com