9 maddede sitelerde öncelikli alma hakkı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde öncelikli alma hakkı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat irtifakı, mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda, diğer mülkiyet sahiplerinin öncelikle satın alma hakları yoktur, bu hakkı aynı bağımsız bölümde paydaş olanlar, söz konusu bağımsız bölümler için kullanabilir.
2. Bir hak sahibi, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan bağımsız bölümü bir başkasına sattığında, anataşınmazdaki diğer kat malikleri, irtifak sahipleri üçüncü kişiye öncelikli satın alma hakkı dolayısı ile dava açamazlar.
3. Birden çok maliklikten dolayı, bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı olabilir. Bu paydaşların öncelikli satın alma hakları vardır. Ancak bu hak, hem kat mülkiyeti, hem de kat irtifakındaki payın, paydaş olmayan birisine satılma durumunda ortaya çıkar.
4. Bununla birlikte, bu paydaşlıktan doğan hak, bağışlama, trampa, cebri icra yoluyla payın devrinde kullanılamaz.
5. Resmi senet, “sözleşme” düzenlenirken, paydaşlar öncelikli satın alma hakkında özel hükümler kurabilirler, bu durumda da bu madde o taşınmaz için geçersiz olur.
6. Sözleşmeye böyle bir madde koymak, aynı bağımsız bölümdeki paydaşlarca da yapılabilir, böylece eğer söz konusu bağımsız bölümdeki paydaşların öncelikli satın alma hakkını kullanmayacaklarını sözleşme “resmi senet” içinde bir hükümle belirtmeleri ile, bu bağımsız ölüm, paydaş olmayan üçüncü şahıslara satılırken, paydaşların öncelikli satın alma hakları olmayacaktır.
7. Adi evraklar üzerinden böyle haklara ilişkin hükümlere yer verildiği ve bu durumlarda mahkemenin kararı ile öncelikli satın alama hakkının kullanılamayacağına dair mahkeme karaları ve sonrasında da uygulamalara rastlanmıştır.
8. Çok açıktır ki, geçerli ve hukuki olan resmi senettir. Resmi senet, tapu idaresinde, tapu memurunun huzurunda düzenlenen sözleşmedir.
9. Bu konu Kat Mülkiyet Kanununda 8. maddede hükme bağlanmıştır:
“Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.”
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
12 maddede sitelerde bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı!