Ahmet Akbalık: Gayrimenkul alıp zarar edeni duymadım!

Cumhurbaşkanı ve Başbakan'ın son günlerdeki 'yükseklik' çıkışlarından sonra yatay- dikey - mimari konusu tekrar gündemde. Kazlıçeşme ihalesini 22-23 kat izniyle alan, ancak daha sonra silüet yasasıyla yüksekliği 17 katla sınırlanan Büyükyalı projesinin ortaklarından Ahmet Akbalık, konuya farklı bir yaklaşım getirdi. Akbalık, "Aslında yüksek bloklar bizim Türk toplumunun tercih ettiği şeyler değil. Gerçekçi olmak lazım. Evet maddi kaybımız oldu ama biz bunu fırsata çevirdik. Yükselerek satacağımız şeyi şimdi yayarak satıyoruz" dedi. Özak GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Akbalık'la Cumhuriyet tarihinin en yüksek hasılatlı gayrimenkul projesi olarak tarihe geçen Büyükyalı'yı ve Özak'ın projeksiyonlarını konuştuk.

BÖYLESİNE BİR ARAZİ YOK

Konsorsiyum olarak toplam 4.2 milyar TL ile Cumhuriyet tarihinin en yüksek hasılat paylaşımlı gayrimenkul ihalesini aldınız. 2014 başında siz bu ihaleyi aldığınızda farklı bir konjonktür vardı, ekonomi de daha hızlı büyüyordu… 

Hiç böyle düşünmedik. Biz sanayicilik kökeninden gelen bir şirketiz. Çok kriz gördük. 1984’ten bu yana yaşanan bütün krizlerin hepsini gördük. Ve her biri bize hem ders hem fırsat oldu. Şu anda bu projenin oluşmasındaki temel öğelere baktığımızda bu lokasyonda başka böyle bir arazi yok. Bu büyüklükte, bu çapta başka bir arazi yok. Kalmadı, bitti hepsi. Biz burada çok farklı bir konsept yaratıp, gayrimenkul sektöründe yeni bir çıta oluşturacağız. 6 ay sonra, 8 ay sonra konjonktürel problemler ortadan kalktığında İstanbul kaybetmiş olduğu ivmeyi tekrar kazanacak. 

KULÜBÜ OLAN SAHİL SEMTİ

Nesi farklı olacak?

İnsanlar mutsuz. Yaşadıkları yerlerden dolayı mutsuzlar. Ulaşım problemlerinden dolayı mutsuzlar. Markete gitmek için bile arabaya biniyorlar. Evinin yakınında arabaya binmeden gezebilecekleri bir ortam olmadığı için mutsuzlar. Biz bir ‘iyi yaşam’ konsepti yarattık. Bunu bilim insanlarıyla, yerli yabancı danışmanlarla şekillendirdik. Meydanları, kültür merkezi, çocuk parkları, kafe restoranları, manavı, pastanesi, camisi hatta bir de spor kulübü olan bir sahil semti yaratıyoruz. Üstelik tam ulaşım akslarının kesiştiği noktada. Yani trafik sorunu yok. Ve bir de shuttle’larla deniz ulaşımı imkanı var.  

KİRACI DEĞİL EV SAHİBİ 

Cannes’da dünyanın en önemli gayrimenkul fuarı MIPIM’de de Büyükyalı’yı ve ‘iyi yaşam’ konseptini tanıttınız. Nasıldı MIPIM?

Orada yaptığımız etkinlik uluslalararası arenada kendimizi göstermek olarak nitelendirilebilir. Sıcak satış diye bir şey söz konusu değil. MIPIM’in özelliği aslında orada yaratılan sinerji. 

Peki ön talep nasıl?

Korkunç bir talep var. İlk 2-3 gün içinde 800’ün üzerinde talep geldi. Biz burada biraz seçici davranacağız. Bir yaşam biçimi sattığımız için oturma amacıyla gelenler tercih sebebi olacak. Alıp kiraya vermekten ziyade, oturmak isteyenleri tercih edeceğiz. Blok satış gibi bir niyetimiz ise hiç olmayacak. Eylül ayında lansmana çıkıyoruz. İlk etapta 

452 ünite satışa sunulacak.

Yüksek blok sevilmiyor

İhaleye girdiğinizde yükseklik sınırı farklıydı. Sonra sistemde  değişiklik yaşandı. Zararınız oldu mu?

Biz ihaleye girdiğimizde 21-22 kat yapabiliyorduk. Sonra belediyenin uygulaması ve silüet yasasının getirmiş olduğu bir takım gelişmelerle en yüksek bloğumuz 17 kata düştü. Yükselerek satacağımız şeyi şimdi yayarak satıyoruz. Yüksek bloklar artık bizim Türk toplumunun tercih ettiği şeyler değil aslında gerçekçi olmak lazım. Maddi kaybımız oldu ama biz bunu fırsata çevirdik.

Bugüne kadar gayrimenkul alıp zarar edeni duymadım

‘Konjonktür değiştiğinde İstanbul tekrar ivmesini kazanacak’ dediniz. Konut fiyatları daha hızlı bir artış sürecine mi girecek?

Şu an fiyatlar çok yüksek değil Türkiye’de. Fiyat artışının temeline indiğinizde de altında başka şeyler yatıyor. Eskiden adam konutu peşin satıyordu. Şimdi 48 ay vadeyle satıyor. Taksidi de fiyatın içine entegre ediyor. Peşine 100 liraya sattığı yeri taksitle 120 TL’ye çıkarıyor. Yani aslında bu fiyat artışı finansal paranın maliyetinden kaynaklanıyor. Buna paranın pahalanmasının getirdiği bir sonuç diyebiliriz. Tabii bunun yanı sıra nüfus artışı, deprem riski gibi parametreler de var. Özetli aslında gayrimenkul fiyatlarında bariz bir artış yok.

Bu durumda konutta hep konuşulan asıl fiyat artışı daha başlamadı… 

İstanbul’da her zaman bir arz var, her zaman da bir talep var. İklimsel ve sosyolojik avantajları çok büyük. 4 mevsimi yaşayabiliyorsunuz. İsteyen ibadet ediyor, isteyen eğlenceye gidiyor. Her toplumu bünyesinde barındırabilecek kozmopolit bir yapısı var. Bunu Paris’te, Londra’da yaşayamazsınız. 2014 - 2015 verilerine baktığımızda yabancıya satışta yüzde 34 artış var. Şu anda tüm dünyada para akımlarının yönü değişmiş durumda. Yabancı fonlar ve yabancı yatırımcı güvenli limanlar arıyor. Ama dediğim gibi iklim biraz değiştiğinde bu durum da değişiyor. Diğer yandan gayrimenkul fiyatlarının bugünkü konumu da yabancı açısından büyük bir cazibe yaratıyor. Bugüne kadar gayrimenkul alıp da zarar ettim diyen kimseyi duymadım. Avrupa’nın hangi şehriyle karşılaştırırsanız karşılaştırın merkezi noktalardaki konut fiyatları İstanbul’da düşük kalıyor.  

Ortaklarımız eş, dost, akraba

Bu projede Özak GYO, Ziylan Gayrimenkul ve Yenigün İnşaat olarak üçlü bir konsorsiyumsunuz. Ortaklarınız sevdi mi gayrimenkulü. Birlikte gayrimenkul işine devam eder misiniz?

Sevdiler. Tabii gelecekte ne olacağını kimse bilemez. Ortaklarımız yeni tanıdığımız insanlar değil, yıllardır tanıdığımız görüştüğümüz insanlar. Onlar bizi çok iyi bilirler. Biz onları çok iyi biliriz. Bu eş dost akrabalığın da içinde barındığı bir ortaklık. O yüzden yeni fırsatlar doğarsa tekrar değerlendirebiliriz. 

Kendimizi dört farklı segmentte konumlandırdık

Peki Özak cephesinde işler nasıl, Büyükyalı dışında hangi yatırımlar var?

Biz Özak olarak 10 yıllık projeksiyonumuzu tasarlamış durumdayız. 5 yıllık projeksiyonumuz net.  Diğer 5 yılın da yüzde 70-80’i şekillenmiş durumda. Şu anda İzmir, Beşiktaş, Antalya, Kemerburgaz gibi alanlarda hem arazi stoğumuz var, hem proje geliştiriyoruz. Akyön Tesis Yönetimi şirketimizde 300 -350 bin metrekarelik alanı yönetiyoruz. Bunun içinde konut, ofis, AVM var. Diğer taraftan otelimiz Ela Quality dünyanın en iyi 100 oteli içine girdi. Biz kendimizi öyle bir konumlandırdık ki sadece bir konuda ihtisaslaşmadık. Kendimizi 4 farklı segmentte konumlandırdık.

%25 kayıp öngörüyoruz

Turizm için öngörünüz nasıl?

Turizm cephesinde bu sene zor geçecek gibi görünüyor. Şu anda biz kendi tesisimiz için yüzde 25 -30 gibi bir kayıp öngörüyoruz. Normalde müşterilerimiz içinde Türklerin oranı yüzde 3 civarında. Ama bu oranlar bu yıl değişecektir. Türkiye’de turizm önümüzdeki dönemde çok daha iyi olacak. Burada önemli olan yatak kapasitesini doğru yönetmek.

Beş yılda 12-13 milyar TL

Ne kadarlık bir yatırım hayata geçecek bu önümüzdeki 5 yıl içinde?

Şu anki toplam yatırımlarımızı alt alta koyduğumuzda ilk 5 yılda harcayacağımız para 12-13 milyar TL’yi geçiyor. Büyükyalı dışında 5 projemiz var. İstanbul’da olduğu gibi İzmir’de de Ege’nin en büyük projesini hayata geçiriyoruz. Antalya’da da bir ticari ünite projesi hazırlıyoruz. Şehir otelciliğinde büyümek gibi bir planımız var. 3 tane başlamış otel projemiz var. Didim ve Demre’de güzel bir koyda arazimiz var. Burası için de alternatif konseptler arayışı içindeyiz.

A plus markalara üretim ve tasarım

Tekstil sektöründe yeni yatırım var mı?

Biz hazır giyim sektöründe Türkiye’nin denim ihracatının yüzde 5’ini tek başımıza yapıyoruz. Bütün  A plus denim markalarına üretim ve tasarım yapıyoruz. Urfa’nın en büyük istihdamını sağlıyoruz. 900 tane çalışanımız var. Malatya’daki bir fabrikamızda da 850 kişi çalışıyor. Şu anda Malatya’da 30-35 milyon TL yatırımla ikinci fabrikamızı yapıyoruz. Orada da yaklaşık 1000 kişi çalışacak. Mayıs- Haziran aylarında kısmetse bu tesisi açacağız.  

Gayrimenkul hisseleri şu an %50 iskontolu

Büyükyalı’da oturmaya gelenleri tercih ediyorsunuz. Peki gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlere önerileriniz var mı?

Gayrimenkul sektörüne yatırım yapmak isteyenler, hisse alıp satabilir. Dünyanın bütün gelişmiş ülkelerinde halka açık gayrimenkul şirketleri vardır. Sektöre yatırım yapmak isteyen yatırımcılar da bunların tüm finansallarını internetten şeffaf bir şekilde inceler. Eğer yatırımları, finansal tabloları, projeksiyonları aklına yatarsa, bu hisseye yatırım yapar. Üstelik vergiden muaf ve her an nakde çevrilebilir. Şu anda Türkiye’de gayrimenkul sektörü hisseleri yüzde 50-55 iskontolu işlem görüyor. 

Akşam