Ali Sami Yen'e yapılacak ofis ve rezidansın getirisi 500 milyon doları buluyor

Bölgede A sınıfı ofis ihtiyacı nedeniyle ofislerin metrekaresinin 25 dolara kiralanabileceğini belirten değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, "İddialı bir proje olursa bu rakam 30 dolara bile çıkar ve getirisi daha da artar" dedi.

Toplu Konut İdaresi (TOKİ) Başkanlığı, Seyrantepe Stadı'na ilişkin temmuz ayında yaptığı ihaleyi iptal etmesinin ardından gözler 10 Ağustos'ta yapılacak yeni ihaleye çevrildi. İhaleyi kazanacak olan kurum veya konsorsiyum Seyrantepe'ye Galatasaray Kulübü 'nün ihtiyacı olan yeni stadı yaparken karşılığında da eski stad Ali Sami Yen arsası üzerin de gelir getiren bir proje geliştirerek, hem kendisine hem de arsa sahibi Toplu Konut İdaresi'ne para kazandıracak. Ali Sami Yen'in toplam 34 bin metrekarelik arsasının rezidans, alışveriş merkezi gibi ticari gayrimenkul geliştirmeye müsait izinleri bulunuyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme şirketinin yaptığı çalışmaya göre, Ali Sami Yen Stadı'na 476 milyon dolarlık rezidans ve ofis binası inşa etmek mümkün. Hatta iddialı bir proje ile metrekaresi ortalama 25 dolar olarak hesaplanan aylık kira ortalamasını daha yüksek seviyede tutmak, böylece hasılatı daha yüksek tutmak da mümkün görünüyor. İstanbul Gayrimenkul'e göre toplam 85 bin metrekarelik kapalı alan üretilebilecek bu tür bir projede arsa değeri, inşa maliyeti finansman maliyetleri toplamı 294 milyon doları bulabilecek, net muhtemel k âr 182 milyon dolar olacak.

Bölgede A sınıfı ofis ihtiyacı nedeniyle ofislerin metrekaresinin 25 dolara rahatlıkla kiralanabileceğini belirten İstanbul Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, "Aslında bu rakam rahatlıkla 30 dolara bile çıkar. Çünkü bölgede ofis plazaları Esentepe'de başlıyor, onlar da 1990'lı yıllarda yapılmış. Esentepe'den Cevahir'e kadar olan bölgede yapılmış yeni, düzgün bir plaza yok" dedi. Erdoğdu bölgenin Levent-Maslak kadar prestijli olmasa da çok daha merkezi bir konumda olduğuna da dikkat çekti ve "Şu anda bile Levent-Maslak hattında 23 dolara kiralanan yerler olduğunu biliyoruz" dedi.

AVM'ye uygun olmaz

Değerleme uzmanları Celal Erdoğdu ve Ala Dilara Özçelik tarafından gerçekleştirilen çalışma, Ali Sami Yen arazisinin en verimli şekilde A sınıf ofis binası ve rezidans olarak kullanılacağı nı öngörü yor. Erdoğdu, bölgede doymuş bir alışveriş merkezi hinterlandı olduğu için alışveriş merkezi (AVM ) türünde bir kullanımın verimli olmayacağını söyledi. Ali Sami Yen'in yakın komşuluğunda bulunan, Profilo, MetroCity, Kanyon, Cevahir ve Astoria AVM'lerin konum olarak daha avantajlı olduğuna dikkat çeken Erdoğdu, "Çünkü Ali Sami Yen Stadı'nın bulunduğu arsa önünden prestij ve görünebilirliği zedelemekte olan beton bir viyadük geçiyor. Otopark giriş ve çıkışılarının zor olması ve gün içerisinde dahi sık sık trafiğin kilit olduğu bir noktada bulunması sebebi ile AVM olması çok parlak bir fikir olarak gözükmüyor" dedi.

Buna karşılık Celal Erdoğdu, Osmanbey`den Maslak'a uzanan aks üzerinde A sınıfı ofis ihtiyacının günden güne arttığını, mevcut yapıların günümüz standartlarında ihtiyaçlara cevap veremediğini de dile getirerek, otopark sorununu çözen yapıların, bu aks üzerinde kolaylıkla metrekaresi 25 dolara kiracı bulabildiğini açıkladı. Celal Erdoğdu, Ali Sami Yen Stadı'nın bu arsa üzerinde kalkması ile birlikte nelerin değişeceğini şu sözlerle özetledi: "Stadlar haftada bir gün kullanılabildiği için haftanın altı günü ilçeye büyük bir sessizlik katıyor. Ama haftanın bir günü de normalin çok çok üstünde bir trafik, gürültü ve çevre kirliliğine sebep oluyor. Stad geliri, A Sınıfı Ofis gelirinden düşük olması sebebi ile ekonomik zarar oluşturuyor. Çevrede yaşayan insanların stad ile ilişkisi olmadığı için ilçesini de sahiplenmiyor"

3 bin kişinin çalıştığı ofis blokları

Yüksek katlı yapılarda kullanılabilir/kiralanabilir alan oranı 1.15 olarak kabul edilerek hesaplanan çalışmaya göre, 100 bin metrekare alanda, inşaat süresinin 2 yılı bulabileceği projede yaklaşık maliyet 60 milyon dolar, ortalama finansman maliyeti de 4 milyon dolar olarak tahmin ediliyor. Türkiye'de A sınıfı ofislerde her 100 metrekare kiralanabilir alan için 2 araçlık otopark tercih edildiği gözönünde bulundurularak bin 200 araçlık kapasitesi olan 15 bin metrekarelik bir otopark alanı projede yer alıyor. Yaklaşık 3 bin kişinin çalıştığı ofis kompleksine müsait olan projede ofislerin metrekaresi 25 dolardan kiralandığında, aylık kira getirisi bir milyon 575 bin dolar, yıllık kira getirisi ise 18 milyon 900 bin dolar olarak hesaplanıyor. Çalışmaya göre, ofislerden elde edilebilecek kazanç 210 milyon dolara çıkıyor. Projede 3 bin kişilik çalışan nüfusa ve yakın çevre çalışanlarına hizmet edecek yaklaşık 8-10.000 m² lik food-court alanı da yer alacak. Food-courtlarda aylık kira getirisi 2 milyon dolar, yıllık kira getirisi 24 milyon dolar olarak hesaplandığında, proje sahibi bu alanlardan da 266 milyon dolar getiri elde edecek. Böylece projenin toplam hasılatı 476 milyon doları bulacak. Emsal olarak inşaat yoğunluğunu 2,5 birim kabul eden çalışmada, arsa değeri 230 milyon dolar, inşa maliyeti 60 milyon dolar ve finansman maliyeti de 4 milyon dolar olarak belirtiliyor. Böylece maliyet 294 milyon dolar seviyesinde, net muhtemel kârda 182 milyon dolar seviyesinde çıkıyor.