Alışveriş merkezleri değişim sürecine girdi!

Türkiye AVM'lerle 1988 yılında açılan Galleria sayesinde tanışırken o günden bu yana da hem sayı hem de konsept hızla değişmeye başladı. Sayıları şu anda 270'e dayanan AVM'ler ciddi bir değişim sürecinden de geçiyor. Küçük AVM'lerin yerini büyükler, kapalı olanların yerini açıklar alıyor. 2.5 yıl önce kurulan AVM kiralamasrve danışmanlığı yapan KDM AVM Kiralama Danışmanlık Merkezi'nin Genel Müdürü Murat Izci'nin dediği gibi "AVM'ler büyüyor ve açık kimliğe bürünüyor." izci'ye göre, AVM'ler insanlar için artık sosyalleşme alanları. Müşteriler artık daha büyük ve ferah ortamlarda hem alışveriş yapmak, hem sinemaya gitmek, hem spor yapmak, aynı alanda birçok şeyi yapmak istiyor. Yatırımcıların da bu talepleri göz ardı etmesi artık mümkün değil.

Murat İzci, kapalı alanda sigara yasakları ile açık kimlikli projelerin daha fazla tartışılmaya başlandığını kaydederek şu bilgileri verdi:
"Bunun bir tarafı daha var, perakendeci kriz sürecinde giderlerini çok sorguladı. Sadece kira gideri değil işletme giderini de sorgular oldu. Ütü açık yani cadde mantığıyla yapılmış AVM projelerinde işletme maliyetleri daha düşüktür. İsimlendirmeye gerek Kalmıyor. Aslında herkesin de istediği buydu. Müşteri de içeriye kapanmak istemiyor. Cadde havası var. Sokakta geziyormuş esprisini yakalamak çok önemli. Yeni trend buraya gidecek. Tabii ölçekler de büyüyor. Bu kadar büyüyen ölçeklerde artık mağazalar da büyüyor, daha ferah alanlar istiyorlar. Küçük alanlara sığmıyorlar. Hepsinin metrekareleri yükseliyor. Eskiden 400 metrekareleri isteyen perakendeciler şimdi 1500 metrekareleri zorluyorlar. Şu anda Türkiye'de AVM'lerin ortalama büyüklüğü 23 bin 500 metrekare. 2014'te bu ortalama 29 bin metrekareye çıkacak. İstanbul'da Aslantepe'nin altında Eroğlu Grubu'nun açacağı AVM'nin büyüklüğü 95 bin metrekare. Viaport'un ikinci şubesi Alibeyköy garajının yanınında 140 bin metrekare olacak. Mail Of istanbul 175 bin metrekare olacak."

AVM bitti gelin kiralayın
Şu ana kadar KDM olarak 8 AVM'nin kiralamasını yaptıklarını, yıl sonuna kadar 5 tane AVM'nin daha kiralamasını yapacaklarını dile getiren İzci, istanbul'da AVM'lerin Levent, Bakırköy ve Beylikdüzü bölgelerinde yoğunlaştığını ifade etti. AVM'lerin pasajlardan farklı olması gerektiğine işaret eden izci'ye göre her yatırımcı kendi duymak istediğini duyuyor. Arsası olan üstüne AVM yapmak istiyor. Sonra ciddi sıkıntılar yaşanıyor. AVM'lerin belli bir lokasyonda ve büyüklükte olması gerekiyor. Belli bir ölçeğin altındakileri tüketici tercih etmiyor. Müşteri daha çok hafta sonları AVM'ye gidiyor ve daha büyük ölçektekilere gidiyor. Birçok hizmeti aynı anda görmek istiyor. O yüzden yatırımcı olup arsamın üzerine nasıl bir AVM yapabilirim diyen de var. Ama bitirip gel kirala diyen de var. AVM'nin çok iyi kurgulanması lazım, yürüyen merdiveninden asansör sayısı, dükknların konumu her mağazanın şereflendirmesinin uygun olması gerekiyor. Tüm mağazaların önünden müşterinin geçeceği tarzda ayarlanmalı. Maalesef küçük AVM'lerde ya da danışmanlık hizmeti alamamış olanlarda bu sorunla çok karşılaşıyoruz. Bu arsaya AVM olmaz desek dahi, bazı yatırımcılar ben biliyorum ben hissediyorum tutacak diyenler de çok oluyor."

Küçükler ayakta duramazlar
Bir yerin AVM olabilmesi için doğru lokasyon, doğru konsept, müşteri için çekim alanı gibi bazı koşulları sağlaması gerektiğine dikkat çeken İzci, "Bir AVM iyi lokasyonda değilse bazı sıkıntılar yaşayacaktır. Tabela AVM olup içeriği bomboş olan birçok merkez var. Onlar kendi mevcudiyetlerini sorgulayacaklar. Bazen yatırımcı kendini gereğinden fazla motive ediyor. Küçük olanların ayakta kalma şansı her geçen gün azalıyor. Birçoğunun marka bilinirliği, eğlence ünitesi yok, iyi mağazalar yok. Artık birbirine çok yakın mesafelerde AVM'ler açılıyor, insanlar tabii ki en büyüğüne gidiyor. Müşteri sonuna kadar yeni şeyler görmek istiyor. Siz yatırmcı olarak ona en iyisini vermek zorundasınız. Eskiler de kendini yenilemek zorunda. Her geçen gün müşteri sayısındaki azalma o AVM için tehlike çanlarının çaldığını gösterir. AVM'ler her gün makyajını yenilemeli" değerlendirmesini yaptı.

Müşteriyi çekebilen başarılı
Müşteri için çekim merkezi oluşturan AVM'lerin doğru olarak nitelendirilebileceğini anlatan İzci, sektörün her halükrda doğru olanı yaptığını söylemenin mümkün olmadığını aktardı. Sektörün 23 yıl önce Galleria ile başladığını ve inanılmaz bir boyuta geldiğini aktaran İzci, şu anda Türkiye'de 6 milyon 300 bin metrekare net kiralanabilir alanın olduğunu, 2014'e kadar bu alanın neredeyse 2'ye katlanacağını ifade etti..

Herkese eşit olmak eşitsizlik getiriyor
AVM'lerde yerli yabancı markalara uygulanan farklı kira ücretlerine de değinen Murat İzci, herkese eşit davranmanın eşitsizlik getirdiğini söyledi. Bazı yabancı markaların çekim gücünün fazla olması nedeniyle onlara bazı tavizler verildiğini aktaran izci, "Bir firma markalaşmak için ciddi paralar harcıyor. Oluşturulan her markanın bir çekim gücü oluyor. AVM'ler de zaten barındırdığı markalar sayesinde çekim merkezi haline geliyorlar. AVM'lerde ortalama kiralar metrekare başına 15 dolardan başlıyor 50 Avro'ya kadar çıkabiliyor" dedi.

Cumhuriyet Emlak