Alışveriş merkezlerinde kalmak mı zor çıkmak mı?

Diğer yandan, bu merkezlerdeki kiralar ve genel giderlerle mücadele etmek işletme sahipleri için kolay değil. Türkiye'nin her bölgesinde yapılmakta olan alış veriş merkezlerindeki bu yılın kira ve genel gider koşullarını araştırdık. 42 alış veriş merkezinden aldığımız bilgiler, buralarda yatırım yapmak isteyen girimcilere "Kalmak mı zor, çıkmak mı?" noktasında yardımcı olabilecek nitelikte.

Perakende markalarının bir zincir halinde büyümesine imkan sağlayan alış veriş merkezlerinde (AVM) son dönemde taşlar yerinden oynadı. 2001 krizi sonrasında gerek yerli, gerekse yabancı yatırımcıların çok kârlı bir alan olarak gördükleri alış veriş merkezi yatırımlarında bir patlama yaşandı.

Öte yandan yabancı perakende markalarının Türkiye'ye akın etmesiyle birlikte pazardaki yerli-yabancı rekabeti de giderek arttı. Bu rekabet artarken, AVM'lerde bazı sıkıntılar da yaşanmaya başladı. Özellikle İstanbul'un Mecidiyeköy-Sarıyer hattı ile Beylikdüzü- Büyükçekmece arasında yoğunlaşan AVM'lerde kira artışlarından kaynaklanan bir rahatsızlık olduğu gözleniyor. Kira artışlarına son dönemde fahiş oranlarda artan ortak gider maliyetleri de eklenmeye başlayınca, perakende şirketleri buna bir çare bulmak için harekete geçti.

Perakendeciler, bir arada hareket etmeye, ortak çözüm yolları aramaya, gerektiğinde de hukuki arayışlara gitmeye başladı.

Yakın mesafelerde açılan alış veriş merkezlerinin gelecek yıllarda tehlike yaratacağını savunan perakendeciler, artık tehlike sürecine girildiğini, perakendecilerin 2008 yılını bir toparlanma yılı olarak ilan ettiğini söylüyor. Kiracısına ödenebilir bir kira çizelgesi ve ortak gider planı sunamayan birçok AVM'nin, kiracılarını önemli ölçüde kaybedeceği belirtiliyor. Peki, perakende sektörünün çalkantılı bir süreçten geçtiği bu dönemde, AVM yatırımcıları ne planlıyor? Perakende şirketlerinin çözüm yolları ne olacak? Ve sektörün geleceği nasıl şekillenecek? Bütün bu soruların yanıtlarını almak için Ekonomist olarak bu gelişmeleri sektörün önde gelen temsilcileri ve bizzat yatırımcılar ile konuştuk...

Yatırımlarda patladı, ama...

Türkiye, genellikle kriz sonrasında özellikle perakende sektöründe yukarı doğru olumlu bir ivme sergiliyor. Bunun örneklerini geçmişte çok görmüştük. Örneğin, 1994 krizi sonrasında yaşanan gelişmelerle 1995 yılında Carousel alış veriş merkezine girmek için perakende şirketleri birbiriyle yarışa girmişti. Aynı durum, 2001 yılı krizinde de gözlendi. 2001'de sektör krize girince bütün yatırımlarda frene basılmıştı. Ancak 2002 yılı sonrasında ise yatırımlar hızlandı. Sektör, aile yatırımlardan kurumsal yatırımlara geçince, yurt dışından gelen gayrimenkul fonlarının da etkisiyle çok genişleyerek, büyüdü.

2007'nin ikinci yarısında da Türkiye'de bugüne kadar hiç görmediğimiz ve giderek boyutu büyüyen yatırımlar ve AVM açılışları görülmeye başlandı. Ancak bu hızlı büyümeyi perakende sektörünü iyi bilen kişiler, büyük bir tehlike olarak değerlendirdi. Özelikle Mecidiyeköy-Sarıyer hattı ve Beylikdüzü bölgesinde yan yana açılan AVM'lerin, büyük mezarlıklar haline geleceğini söyleyen bu isimler, bugün bu aşamaya gelindiğinin altını çiziyor.

Bölgesel tehlike

Türkiye'nin halen 179 aktif AVM'si bulunurken, 77 inşaat halinde, 90 tane de planlanan AVM bulunuyor. Toplam olarak Türkiye, 3.5 milyon metrekare kiralanabilir alanıyla aslında halen dünya ortalamasının çok gerisinde bulunuyor.

Ancak buna rağmen, İstanbul'da Anadolu yakası, Beylikdüzü ve Levent'in doyuma ulaşma noktasına geldiğini söyleyen sektör temsileri, Ankara'da bazı ilçelerde de bu bölgesel tehlikenin yaşanabileceğini ifade ediyor. 2008 yılının ortasında bazı merkezlerin çok ciddi sıkıntılar yaşayacağını söyleyen yetkililer, "Beylikdüzü hiç çalışmıyor. Büyükdere Caddesi civarında da bir sıkıntı yaşanacak. 10 kilometrede 10 tane mall oluyor. Bunu o bölgenin kaldırması hiç mümkün değil. Küçük şehirlerde çok büyük sıkıntı yaşanacak" diyor.

Perakende sektöründe deneyimli bir isim olan Retail Vision Danışmanlık'ın sahibi Şükrü Aslanyürek'in sektörün bugünkü durumu ile ilgili tespiti şöyle:

"Projelerin hemen hemen tümünün ortak özelliği, daha çok inşaat sektörü ve arsa rantı kriterleriyle yapılmış olması. Türkiye'deki belediye mevzuatı ya da belediye yöneticiliği pratiğinin herhangi bir iş dünyası verilerine dayanmadığını ve imar izinlerinin son derece usul dışı yöntemlerle verildiğini düşünüyorum. Bunun sonuçları, birtakım projeler için kötü olacaktır. Projeler değişik şekillerde kiracılarını kaybedebilirler. Kiracıların, hesapsız doğru mevki değerlemesi yapılmadan açtıkları mağazalarını kapatmalarıyla, çok ciddi zarar görebilirler."

Kiralar yukarı tırmanıyor

Son dönemde AVM'ler için bu tehlike çanlarını harekete geçiren en önemli konulardan birinin kiralarının yüzde 100'lere yakın oranda artması olduğu söyleniyor. Armada'da yüzde 30'a, Nautilus Alış veriş Merkezi'nde yüzde 100'e ulaşan artışlar yüzünden harekete geçen perakende şirketleri ise hukuki boyuta varan bir süreç içine girmiş bulunuyor.

Diğer merkezlerde de kiralarda yüzde 5 ila 15 arasında bir artış olduğu görülüyor. Peki, kiralar neden yukarı çıktı? Alkaş Danışmanlık'ın Yönetim Kurulu Başkanı Avi Alkaş'a göre; kur politikaları nedeniyle ihracatta sıkışan tekstil üreticileri, iç pazardaki hareketliliği cazip bularak, kiralar üzerine olumsuz gitti. Bu, gayrimenkul sahibinin lehine olmasına rağmen, ödenebilir kiraları oluşturmak adına tehlikeli bir durum yarattı. Cevahir Alış veriş Merkezi'nde bir takım kiralar ödenemedi. Çünkü kiralar, ödenebilirlik sınırlarını zorlamaya başladı.

Ancak bu kira artışlarını normal bulanlar da var. Nautilus Alış veriş Merkezi Genel Müdürü Nihat Sandıkçıoğlu, Nautilus'ta beş yıllık kontratların bitmesi sonucunda böyle bir artışa gidildiğini söyleyerek, beş yıl öncesinin dolar kurlarına göre yapılan bu artışın normal olduğunu belirtiyor. Sandıkçıoğlu, "Bu biraz da AVM'nin verimliliğine bağlı. Burada olmak isteyen pek çok yerli yabancı marka, bu kiraları ödemeye hazır" diyor.