Almanya'da yaşamak isteyenler ilk olarak bilmeniz gereken! Bakın Almanya'da tapu işlemleri nasıl yapılıyor?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Berlin Temsilcisi Bahar Eser, Tapu ve Kadastro Mülkiyet dergisinde yayınlanan yazısında Almaya'daki tapu işlemlerinin nasıl yapıldığını tek tek anlattı.

Almanya Federal bir cumhuriyet olmasına rağmen bütüncül bir taşınmaz hukukuna sahip. Taşınmaz hukuku düzenlemeleri tüm ülkede aynı.

Taşınmaz işlemlerinde, Federal Noterlik Kanununa ve diğer noterlik mevzuatına tabi noterler, tapu kayıt birimleri kadar etkin rol oynamakta. Uygulamada noter sadece sözleşmeyi hazırlamakla kalmaz sürecin tamamında hazır bulunur ve taraflara yardımcı olur.

Almanya’da gayrimenkul tescili Gayrimenkul Tescil Sistemi içinde düzenleniyor ve Tüm Almanya için tek olan bu sistemin Tapu olarak iki ayrı bileşeni buluyor. Noterlikler bu sistem içinde tescil için gerekli uygulamaları hazırlamaları bakımından zorunlu olarak görev alıyor.

ALMANYA'DA TAPU TESCİL SİSTEMİ NASIL?

Tapu Tescil Sistemi Almanya’da adalet sisteminin bir parçası ve idari bir birim olarak kabul edilmez. Kayıtları tutan birim, birinci derece mahkemeler tarafından yönetiliyor. Tescil görevlisi hukuk eğitimi almamış olmakla birlikte üç yıl süren özel bir eğitimden geçiyor. Gayrimenkul tescili süreçleri yargıçların denetimine tabidir.

TESCİLE DAHİL TAŞINMAZLAR!

Almanya’da devlet, yerel yönetimler ve kiliselerin sahip oldukları taşınmazlar ile akarsular ve demiryolları hariç tüm taşınmazlar tescile tabidir. Bu istisnalar yalnızca sahibinin talep etmesi halinde tescil edilir. Yine de pratikte taşınmazların yüzde 95’inin tescil edildiği söylenebilir.

Tescil talebi herhangi bir şekle tabi değildir ancak taşınmazın sahibinin buna yönelik rızasının imzası ile belgelenmesi zorunludur. 

Tescil makamı öncelikle talebin uygun bir talep olup olmadığını kontrol eder. İkinci olarak hak
sahibinin rızası (talebi) olup olmadığına bakılır.

ALMAYA'DA TAŞINMAZINI SATMAK İSTEYENLER DİKKAT!

Almanya’da taşınmazını satmak isteyenler alıcı bulmak için genellikle emlak komisyoncularının hizmetlerinden yararlanıyor.

Taraflar anlaştıklarında notere giderler ve satış sözleşmesinin hazırlanmasını talep eder. Satış sözleşmesinin her iki tarafın hazır bulunması kaydıyla noter tarafından hazırlanması ve noterlik makamında sözlü olarak tamamlanması esastır.

Sözleşme tamamlandıktan sonra noter, tescil makamına ön kayıt (Vormerkung) için başvurur. Sonrasında alıcı satış bedelini satıcı tarafa öder. Ödeme tamamlandığında satıcı taşınmazı alıcıya teslim eder ve notere taşınmazın tescilini talep etmesi için yetki verir. Tescille birlikte mülkiyet de devredilmiş olur.

SATIŞ SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Almanya’da ‘satış sözleşmesi’ noter tarafından düzenlenmedikçe geçersiz olarak kabul edilir.  Mülkiyetin nakli talebi ancak tarafların aynı anda irade beyanlarını ifade edebilecekleri bir Alman Noterine yöneltilebilir. Sözleşmede maddi hata yapılmış ve sözleşme tescil makamınca tescil edilmişse söz konusu hatalar yine sözleşmenin şekline tabi olarak düzeltilebilmektedir

Mülkiyetin nakli iki adımda gerçekleşmekte.  Almanya’da posta sistemi genel olarak çok iyi işliyor olup, hemen hemen tüm kamu kurumları, sigorta şirketleri, bankalar, eğitim kurumları, firmalar vb. tüm işlemleri için posta hizmetlerini kullanmaktadır. Bu güvenli ve hızlı hizmet elektronik sistem ve iletişime oldukça iyi bir alternatif olarak görülür..

Noter yalnızca taşınmazın kaydını kontrol etmekle yükümlü olup taşınmazın kaydında yanlışlık olsa bile alıcı taşınmazı kayıtta görüldüğü şekilde almış oluyor. Kayıtta mevcut olan tüm kısıtlamalar hakkında alıcıyı bilgilendirmek noterin görevi olmakla birlikte taşınmaza yönelik araştırma taşınmazın tapu kaydı ile sınırlandırılmıştır. 

Almanya’da hak kaybına yönelik bir sigorta bulunmuyor. Ancak noter, tapu kaydını uygun bir biçimde kontrol etmemesinden kaynaklanan kayıplardan taraflara karşı sorumludur. Ancak noterlerin yanlış uygulamalarına yönelik sigortaları (bu sigortanın üst sınırı 1 milyon Avrodur) alıcıları, bu miktarı aşmayan kayıplara karşı koruyabilmektedir.

Hukuki ve fiziki kusurlar konusunda alıcı, sözleşmenin iptali, ödemede indirim ve tazminat talebi gibi haklara sahiptir. Noter yaptiğı işlemde hukuki kusurlar konusunda alıcıyı uyarmamaktan, tarafların risklerini en aza indirecek önlemleri sözleşmeye dâhil etmemekten sorumludur.

100 bin Avroluk bir taşınmazın masrafları yaklaşık olarak şu şekilde;

• Noterlik hizmetleri için 600 Avro (artı yüzde16 KDV),
• ♦ Tescil makamı tescil ücretleri (ön kayıt, iptali ve kesin tescil gibi işlemler) için 362 Avro,
• ♦ Satış bedelinin yüzde yüzde 3,5’i oranında satış vergisi olarak veriliyor.

Harçlar, özel bir kanunla belirlenmemiştir. Öte yandan tarafların sözleşme esnasında gerçek satış bedelini göstermedikleri durumlarla çok nadir karşılaşılıyor. Gerçek satış bedelinin gösterilmemesi durumunda satış sözleşmesi geçersiz kabul ediliyor.