Altan Elmas: İlk evini alacaklar için uygun kredi imkanı sağlanmalı!

Son zamanlarda sık sık gündeme gelen emlak sektöründe satışların düştüğü, konuta erişimin zorlaştığı bir seneyi geride bıraktık. 2024 yılında konut fiyatlarının, satış sayılarının, kiralardaki artışın nasıl şekilleneceği pek çok kişi tarafından merak ediliyor. Habertürk yazarı Ahmet Girgin, hem geçtiğimiz senenin değerlendirmesi hem de yeni yıla dönük tahminleriyle ilgili Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ile konuştu. Ahmet Girgin uzun yıllardır sektörün içerisinde bulunan Elmas'a gündemin en önemli konularından olan kentsel dönüşüm hakkındaki düşüncelerini de sordu.

"KREDİ KISITLAMALARI KALKMAZSA SATIŞLARDA SIÇRAMA ÖNGÖRMÜYORUM"

-2023 yılında konut satışları, geçtiğimiz yılların gerisinde kaldı. 2024 yılı için tahmininiz nasıl?

2024'te konut satışlarında büyük bir sıçrama yaşanmasını öngörmüyorum. Bunun en önemli sebebi, sıklıkla ifade edildiği gibi yüksek konut fiyatları değil, bankaların konut kredilerinde uygulamış olduğu kısıtlamalar ve yüksek maliyetler nedeniyle azalan konut üretimidir. Zaten yüksek konut ve kira bedelleri de yüksek inşaat maliyetleri ve düşük konut arzının bir sonucu. Bankaların kredi kısıtlamalarını üreticiden 1. el satışlar için acilen kaldırmaması, en azından kamu bankaların düşük maliyetli ve uzun vadeli yeni konut kredisi seçeneklerini alıcıya sunmaması durumunda söz konusu bu durum 2024'te de devam edecek. Diğer bir taraftan yüksek mevduat faizleri, konut yatırımı yapmak isteyen vatandaşların alım kararlarını bir süre daha ertelemesine sebep olacak.

"YABANCIYA SATIŞTA EKSPERTİZ SORUNU YAŞANIYOR"

-Konut satışlarında yabancıya satışta ve kredili satışta önemli düşüşler yaşanıyor. Burada yaşanan düşüşü nasıl değerlendiriyorsunuz?

Kredili konut satışlarında yaşanan düşüşün en büyük sebebi, az önce de söylediğim gibi yüksek kredi faizlerinden kaynaklanıyor. Yabancıya satışlardaki gerilemenin de birkaç sebebi var. Bunlardan en önemlisi, yabancıya satışta ekspertiz raporunu sorunu. Şubat 2023'ten beri bu sorun büyüyerek devam ediyor. Aylarca ekspertiz onayı bekleyen yabancı satışlar mevcut. 2. en önemli neden oturma izinlerinin yenilenmemiş olmasıdır. Ayrıca özellikle güney şehirlerimizde yabancı yoğunluğunu bir dengede tutabilmek amacıyla bazı mahallelerde yabancıya konut satışının durdurulması da alımların yavaşlamasında bir miktar etkili oldu. 6 Şubat tarihinde meydana gelen büyük deprem felaketinin de Türkiye’den konut almak isteyenleri endişelendirdiğini belirtebiliriz.

"KONUT KAMPANYASINA İHTİYAÇ OLDUĞU ORTADA"

-Konutta talep olmasına rağmen, fiyatlar ve kredi bulmanın zorluğu sebebiyle erişebilirlik problemi yaşanıyor. Bu konu ile ilgili çözüm önerileriniz nelerdir?

Konut alıcılarının uygun faiz oranlarıyla konut kredisine ve dolayısıyla da konuta erişiminin sağlanması şart. Burada devlet hem ev alamayan vatandaşlara hem de konut sektörüne destek olmalı, ev sahipliğini teşvik edecek imkanlar sağlanmalı. Sabit gelirli kesime dönük belki daha fazla kaynak ya da metot geliştirilmeli. 2023'ün başında devreye alınan İlk Evim Konut Finansman Paketi'yle konut sektörü paketin uygulanmış olduğu 3 aylık süreçte bir miktar nefes alsa da benzer modellere ihtiyaç duyulduğu ortada. Beklentimiz, 2024'te vatandaşların konuta erişimini kolaylaştıracak özellikle ilk konutunu alacak vatandaşlar için konut kredi oranlarına yönelik daha etkili adımlar atılması.

"KENTSEL DÖNÜŞÜM KAMPANYASI BENZERSİZ BİR FIRSAT"

-En önemli gündem maddelerinden bir tanesi de kentsel dönüşüm... Yasada yapılan değişikliklerden sonra özellikle mega kent İstanbul'da ciddi bir çalışmanın başlaması bekleniyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz?

Cumhurbaşkanımız sayın Recep Tayyip Erdoğan, 23 Aralık Cumartesi günü, Yüzyılın Dönüşümü İstanbul Programı ile İstanbul’dan başlamak üzere ülkemizin kentsel dönüşümde yepyeni bir döneme girdiğini müjdeledi. Kentsel dönüşüşümün bir tercih değil zorunluluk olduğunu dile getirerek, özellikle büyükşehirlerdeki dönüşüm ihtiyacının ne kadar acil olduğuna değinen Cumhurbaşkanı Erdoğan, Yüzyılın Dönüşümü İstanbul Programı ile toplamda 350 bin konutun dönüşümünü kapsayan bir kampanyanın da startını vermiş oldu.

Bildiğiniz gibi, söz konusu kampanyayla konutunu dönüştürmek isteyen vatandaşlarımıza her bağımsız bölüm için 1,5 milyon Türk Lirası destek verilecek. Bunun 100 bin TL'si kira desteği, 800 bin lirası hibe, 700 bin TL'si ise çok uygun şartlarda sunulan bir kredi olacak. Kredilerin geri ödenmesi konutlar tamamlandıktan sonra başlayacak ve ilk yılı faizsiz olarak tahsil edilecek. Sonraki senelerde de kredi maliyet oranı TÜFE'nin yarısı kadar olacak.

Söz konusu bu kampanya konutunu dönüştürmek isteyen vatandaşlar için benzersiz bir fırsat. Zaten Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın açıkladığı rakamlara bakarak vatandaşların da bu fırsatın farkında olduklarını ve değerlendirme konusunda istekli olduklarını belirtebiliriz. Zira Erdoğan, kampanyaya bugüne kadar 1 milyon 233 bin bağımsız bölüm başvurusu geldiğini ve söz konusu bu başvurulardan 71 binden fazlasının yüzde 100 anlaşmayla sonuçlandığını, 158 bin kadarının da yüzde 50 üzeri anlaşma aşamasında olduğunu açıkladı. Söz konusu bu rakamlar vatandaşlarımızın kentsel dönüşümde devletimizle iş birliğine ne kadar hazır olduğunu ortaya koydu.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ARTIK HIZLICA UYGULAMAYA GEÇMEK GEREKİYOR"

-Kentsel dönüşümün hızlı ve sağlıklı bir biçimde ilerleyebilmesi için hangi adımlar atılmalı? Dönüşümün hızla yapılması kadar sizin de belirttiğiniz gibi sağlıklı yapılması çok önemli. Peki sağlıklı bir yapı stokunu nasıl oluşturacağız?

Kentleşme ve yapılaşma süreçleri, birden fazla disiplinin bir arada çalışmasıyla sağlıklı gelişebilen bir olgudur. Planlama, uygulama, yapı tasarımı ve üretimi ile denetleme fonksiyonları eksiksiz ve bütüncül biçimde disipline edildiği ve yönetildiği takdirde sağlıklı yapılara ve kentlere sahip olmak mümkün.

Planlamalarla başlayan süreçte, kentsel dönüşüm yasasının yanı sıra çok yönlü ve uygulanabilir bir imar mevzuatı şart. Mevcut mevzuatlar yeterli. Dönüşümü hızlandırmak için de yeni mevzuatlar düzenlendi. Artık uygulamaya hızlı bir şekilde geçmek gerekiyor. Bu da insanların uzlaşmasına ve finansal imkanların genişlemesiyle doğru orantılı şekilde gerçekleşecektir.

Ehil yapı müteahhitleri, yetkin mimar ve mühendislerle mesleki yeterlilik belgesine sahip iş gücü, bu bina üretiminin kilit noktasını oluşturuyor. Doğru ve güçlü mühendislik hizmetleri de bina tasarımlarının zemin ve temel etütlerine uygun, doğru mühendislik çalışması ve uygun yapım tekniği ile doğru malzeme öngörülerek gerçekleştirilmesi açısından olduğu kadar yapı üretimi ve yapı denetimi süreçlerinde çok önemli.

Kaliteli malzeme seçimi ve bu malzemenin standartlara uygun olarak uygulanması da bir binanın kalite ve depreme dayanıklılığında en önemli etkenlerden. Diğer bir taraftan inşaat uygulamalarında gelişen teknolojilerin malzeme üretim süreçlerine adapte edilmesinin, deprem ve doğal afetler karşısında yeni yapım metotlarının hayata geçirilmesinin, yeni jenerasyon malzemelerin ve inşaat sistemlerinin kullanılmasının da teşvik edilmesi gerekli.

Sağlam, güvenli ve depreme dayanıklı yaşam alanları oluşturmak konusu ile ilgili olarak en büyük silahlarımızdan biri de yapı denetim sistemi. Bu nedenle yapı denetiminin zemin ve temel etütleri aşamasından başlayarak inşa süreçlerinin her evresinde etkin bir şekilde işletilmesi, bunun için de ilgili mevzuatın güçlendirilmesi gerekli, bu konuda da Türkiye önemli mesafeler kat etti. Kahramanmaraş merkezli olarak meydana gelen depremde hasar alan ve yıkılan binaların neredeyse tamamı 2000'den önce inşa edilen yapılardır. Yüzde 3 kadarı da 2000 yılı sonrası yapılardan meydana geliyor.. Burada da ağır hasarlı ve yıkılmış binalar mevcut. Bu da düzeltilmesi gerekli bir husus.

"ARTAN MEVDUAT FAİZLERİ, İKİNCİ EL KONUT PAZARINDA ATEŞİ BİRAZ DÜŞÜRDÜ"

-Konut fiyatları dolar bazında mayıs ayına kadar artış trendindeydi. Metrekare ortalaması mega kent İstanbul'da 1822 dolar, ülke genelinde 1194 dolarla zirveyi gördükten sonra düşüş başladı. Son 2 ayda bir miktar artış yaşansa da zirveden uzaklaşıldı. Önümüzdeki dönemlerde hem dolar hem TL bazında fiyatların nasıl şekillenmesini bekliyorsunuz?

Merkez Bankası, geçtiğimiz Haziran'a kadar aralıksız 27 ay boyunca faiz artırımı yapmadı. Buna paralel şekilde düşük seyreden mevduat faizleri, yatırımcıyı konuta yöneltti. Fakat, dolar kuru ve enflasyonla beraber artan maliyetler ile kısıtlı kalan konut arzı, fiyatların yükselmesine neden oldu. Haziran ayından itibaren politika faizine paralel olarak artan mevduat faizleri, özellikle ikinci el konut pazarındaki fiyatların ateşini de biraz düşürdü diyebiliriz. Ayrıca 2. el konut pazarı, her ne kadar denetime tabi olsa da fiyat skalası açısından çok da kontrollü bir piyasa değil. Bu nedenle telaffuz edilen rakamlarla gerçekleşen rakamlar çoğu zaman aynı olmayabiliyor. Dolayısıyla da satıcılar istemiş oldukları rakamların gerçekleşmediğini gördüğünde fiyat düşürme yoluna gidebiliyor. Bu durum da bazı dönemlerde fiyatlarda dalgalanma varmış gibi görünmesine sebep oluyor.

"ÖNÜMÜZDEKİ DÖNEMDE DAHA DENGELİ BİR PİYASA BEKLİYORUM"

Konut maliyetlerindeki artış sürüyor. Bu noktada önemli olan, fiyatları stabil hale getirip spekülatif dalgalanmaların önüne geçmek Bunun için de hem konut arzını hem de konuta erişimi artırmak büyük öneme sahip. 2023 yılının Temmuz ayından itibaren yeni bir maliyet artış dalgası oluştu fakat fiyatlara yüksek faiz etkisiyle fazla yansımadı. Şu anda İstanbul dolar bazından 1.300 dolar/metrekare rakamından aşağıda. Türkiye’de ise 1000 dolar/ metrekare gibi ve 2016’da ki 800dolar/ metrekare fiyatının biraz üzerinde. 2016 zirve yılıyla kıyas yaptığımızda bugünki fiyatların dolar bazında uygun olduğu görülecektir. Zira 2016'da 400dolar/metrekare inşaat demiri şu anda 750dolar/metrekare. Beton da 2016 yılında 45dolar/metreküp iken şu anda 80$/metreküp mertebesinde. Yükseliş süreci kısa bir dönem aralığına sıkıştığı için insanlarımızın adapte olması çok zor oldu ve sıkıntı oluşturdu. Önümüzdeki dönemlerde daha dengeli bir piyasa olacağını öngörüyorum.

Ev kiralamada yeni dönem! Bu şartları yerine getirmeyenlere rekor ceza!

Konut fiyatları tırmanışa geçti! Sektörden ev almak isteyenler elini çabuk tutsun uyarısı geldi!

Seçim sonrası konut ve kira fiyatları ne olacak?