Anadolu'da gayrimenkul fiyatları artacak!

Türkiye büyük bir göç şokuna girdi. İstanbul ve büyük şehirlerden kaçış gayrimenkul sektörünü ilgilendiriyor. Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım, bugünkü yazısında ''Batıdan Doğuya, büyük kentlerden küçük illere ve köye doğru göç''ü anlattı.

Kur şokunun tetiklediği faiz, enflasyon, büyüme ve istihdamda yaşadığımız geçen yıl yaşadığımız zincirleme etki, Türkiye’yi bir de göç şokuna şokmuş. Göç geleneksel haliyle doğudan batıya yapılır. Küçük illerden büyük illere, gelişmemiş veya az gelişmiş bölgelerden gelişmiş bölgelere göçülür. 

-Ancak bu tablo geçen yıl tersine döndü. Artık göç büyük kentlerden küçük kentlere doğru oluyor. TÜİK’in adrese dayalı nüfus istatistiklerine göre, batıdan doğuya ilk kez bu yaygınlıkta bir tersine göçe şahit oluyoruz.

-En büyük göç veren il de geçmiş yıllarda en büyük göç alan İstanbul.  İstanbul geçen yıl net bazda 210 bin 321 kişilik göç verdi.

-İstanbul’un aldığı göçün toplamı 385.482’de kalırken, verdiği göç sayısı 595.803’e yükseldi. İstanbul’da ilk kez yarım milyonu aşkın insan göç etti. Net bazda göç eden sayısı da 210 bin ile rekor düzeyde.

İSTANBUL ÜÇ YILDIR NET GÖÇ VERİYOR

-Net bazda göç vermesine karşılık İstanbul’un nüfusu artmaya devam ediyor. Çünkü göç etmeyenlerin doğurganlık hızı var. 2017 sonunda 15 milyon 29 bin olan İstanbul’un nüfusu 2018’de 38 bin 493 artarak 15 milyon 68 bine çıktı.

-İstanbul en son 2015 yılında 50.543 net göç almıştı. 2016 yılı geldiğinde İstanbul için göç tersine döndü ve tarihinde ilk kez 71.307 net göç verdi. 2017 yılında net göç azalmakla birlikte 5.912’ye oldu. 2018’de ise 210 bin ile rekor kırdı. Böylece İstanbul son üç yıldır üst üste net göç veren il haline geldi.

TERÖR VE TURİZM VURDU

-2016’da İstanbul’dan net bazda göçü başlatan temel faktör ise 2015’in ikinci yarısında terör olaylarının patlak vermesi yanında turizmin terörden etkilenerek çöküş yaşamasıydı.

-Terör olaylarından dolayı bazı yabancılar da İstanbul’dan ayrıldı. Bu faktörler önce gayrimenkul piyasasını vurdu. Sonuçta 2015 ortasından beri İstanbul’un gayrimenkul fiyatları gerileme eğilimine girdi. Geçen yıl da İstanbul konut fiyatları kaliteden arındırılmış halde yüzde 1.3 arttı ve yüzde 20.3 yükselen enflasyon karşısında reel kayba uğradı.

-İstanbul’da gayrimenkul fiyatlarının kırılmasıyla inşaat faaliyetlerinin zayıflaması da, istihdamı azaltan ve köye dönüşü hızlandıran bir gelişme oldu.

BÜYÜKLERDEN KAÇIŞ

-Tersine göç olayı sadece İstanbul’la sınırlı değil. Aşağıda  TÜİK verilerinden net bazda en çok göç veren 10 ili çıkardık. Ankara, Adana, Gaziantep, Şanlıurfa, Van, Kayseri, Diyarbakır, Hayat, Mersin diye gidiyor. Bu kentlerin hepsi geçmiş yıllarda net göç alan illerdi. 10 ilin toplam verdiği net göç 335 bin oldu. Bunun oranı da binde 9.7.

-Verilen bu göç nereye diye bakılırsa, geleneksel göç merkezi olarak Antalya ile Balıkesir hattının Güney batısı, Ege ve Akdeniz kıyıları geliyor. Klasik göç alan şehirler olarak Muğla, Antalya,  İzmir  ve Balıkesir bu özelliğini koruyor.

KÜÇÜKLERE SIĞINMA

-Bunun yanında bir de doğuya, küçük illere doğru yeni bir göç dalgası başladı. Bu çerçevede göç nereden gelmişse oraya doğru, tersine bir göç gerçekleşiyor. Tam olarak “köyümüze geri dönelim” hareketi de denilebilir. Bunun için de en çok göç alan illerin ilk üçü Çankırı, Ordu ve Sivas. Sonra 6, 7 ve 8. Sıralarda yer alan Rize, Giresun ve Trabzon geliyor. En çok göç alan 10 ilin 4’ü geçmişte de net bazda göç alıyordu. 6’sı ise göç veriyordu, şimdi göç alıyor. Yeni olan durum da bu.

-Turizm ve inşaat sektörlerindeki durgunluk, genel işsizlikte iki puanlık daha artış, hayat pahalılığı ve özellikle gıda fiyatlarındaki yükseklik tersine göçün en önemli nedenleri olabilir.

GAYRİMENKULU ETKİLEMEYEBİLİR

-İstanbul ve büyük şehirlerden kaçış aynı zamanda gayrimenkul sektörünü de yakından ilgilendiriyor. Göç almaya devam eden Antalya, Muğla, İzmir, Balıkesir gibi Ege ve Akdeniz kıyı şeridinde talep canlı kalmaya devam edebilir. Buna karşılık net göç veren illerde ve bölgelerde talep düşüklüğüyle birlikte gayrimenkul sektöründe yaşanan durgunluğun uzaması beklenebilir.

-Çünkü bu il ve bölgelerde öncelikle ekonominin ve sektörlerin canlanması, istihdamın artması ve kişi başına gelirin yükselmesi gerekir ki, en sonunda gayrimenkul piyasası da canlanabilsin. Bireylerin ve hane halkının en büyük harcaması veya yatırımı konut veya ticari gayrimenkul satın almak. Gelir ve gelirden tasarruf etme yoksa, üretim ve ticaretten kar yapılamıyorsa gayrimenkule yatırım da kıtlaşıyor.

-Kaldı ki enflasyonla faizlerin de yüksek oluşu gayrimenkulün finansmanını ve gayrimenkule erişimi zorlaştırıyor.

-Türkiye’nin yeni göç haritasının bize söylediği, konut ve ticari gayrimenkul stokunun fazla olduğu yerlerden, İstanbul ve  Ankara  gibi, göçün olduğudur. Bu da gayrimenkuldeki toparlanma sürecini uzatabilir.

ÖNCE EKONOMİ SONRA İNŞAAT TOPARLANIR

- İnşaat sektöründeki canlanma dönemleri de daralma dönemleri de normal ekonomiden daha uzun sürüyor. 2001’de ekonomi 4 çeyrek daraldı, inşaat sektörü 5 çeyrek, 2008-9’da ekonomi 5 çeyrek daraldı, inşaat sektöründe daralma 7 çeyrekte son buldu.

-Şimdi yaşamakta olduğumuz süreçte henüz iki çeyreklik daralma gerçekleşti. Bu yılın ilk çeyreği ile üçüncüsü gelecek. Muhtemelen devamını da görebileceğiz. Ne de olsa, enflasyonun düşmesi, faizlerin kalıcı biçimde gerilemesi, istihdamdaki azalmanın durulması ve artmaya başlaması, gelir artışı yanında belli ölçüde tasarruf edilmesi zaman gerektiriyor.