Ankara konut piyasası kentsel dönüşümle yeniden şekilleniyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Değerleme Projeler Departmanı Yöneticisi Derya Alan Erdem, Ankara’da kentsel dönüşüm ile gelişim gösteren ve gayrimenkul piyasasının hareketlendiği bölgeleri mercek altına aldı.

Ankara’da geçmişten günümüze kent merkezi olarak gösterilen Ulus, zamanla bu özelliğini Kızılay’a devrederken, bu konum da zamanla Gaziosmanpaşa semtine doğru kaymaya başladı. Bu değişimde temel etken bahsedilen bölgelerdeki yapılaşmanın üst seviyede olması en temel etken olarak gösterilebilir. Yine bu bölgenin çalışma ve günlük kullanıma yönelik olması ve merkezde bulunan konutların yerini iş yerlerine bırakmaya başlamış olması da bu değişimin nedenleri arasında sayılabilir.

Eskişehir Yolu, üzerinde yer alan bürokratik kuruluşlar, üniversiteler ve yeni uydu kent projeleri sebebiyle prestijli bir bölge haline geldi. Son 10 yıl içerisinde Ankara’nın güneybatı aksında yer alan Eskişehir Yolu, Çukurambar, Bilkent, Beysukent, Ümitköy, Çayyolu ve Yaşamkent gibi yerleşim bölgelerinin çevresinde hızlı bir şekilde gelişen, şehir merkezinden uzakta olmasına karşın merkezin tüm imkanlarını sunabilen yerleşim alanları oluşturulmaya başladı.

İstanbul Yolu, Ankara’nın batı ve kuzeybatı aksı üzerinde yer alan sanayi bölgeleri, alışveriş merkezlari, toplu konut, kooperatif ve yeni oluşum projeleri ile gelişimini sürdüren, metro ağının bir parçası oluşuyla önemini her geçen gün artıran bir bölge haline geldi. Bu aks üzerinde yer alan Eryaman, Sincan – Yenikent, Batıkent, Elvankent ve Etimesgut gibi semtlerin de gelişimlerine oranla oldukça değer kazandığı gözlemleniyor.

Ankara’nın güney aksını oluşturan Konya Yolu (Mevlana Bulvarı) üzerinde oluşturulan lüks iş merkezleri, rezidanslar ve nitelikli projeler Balgat, Dikmen, Çiğdem ve Oran gibi yerleşkelerin cazibesini artırarak prestijli bir bölge haline getirmesini sağladı. Bu bölgedeki yapılaşmaların üst seviyeye ulaşması ile beraber bu aks üzerinden İncek aksına doğru bir kayma gerçekleşti. Balgat, Dikmen ve Oran gibi yerleşkelerde mevcut arsa stoklarının dolması ve bu alanlarda yapılaşmaların üst seviyeye ulaşması neticesinde İncek aksı üzerinde inşaat yatırımları artış göstermektedir. İncek Bölgesi’nde kat sınırlamasının kaldırılması sonucunda İncek aksı şu anda Ankara’nın en gözde yeri olmaya adaydır. Bu bölge konum olarak Oran’ın devamı niteliğindedir. Bölgenin doğayla bütünleşen havası, kamu binalarının, üniversite yerleşke alanlarının,  TOKİ  yapılarının burada yapılacak olması bölgenin cazibesini artırmaktadır. Ayrıca bu bulvar üzerinde Anayasa Mahkemesi’ne komşu olacak şekilde yaklaşık 237 dönüm arsa üzerinde geniş bir yargı kampüsü projesi planlanmaktadır. Şu an taslak aşamasında olan üniversite kampüsleri projesi ve tüm diğer projeler bu bölgenin bölgenin hızla yapılaşmasını tetiklemektedir.

Şehrin kuzey aksını oluşturan Protokol Yolu üzerinde kalan Pursaklar ve Altındağ semtleri ile şehrin doğu aksı olarak nitelendirilebilecek Nato Yolu üzerinde kalan Mamak ve Elmadağ semtleri çevresinde gerçekleştirilen kentsel gelişim projeleri ile yeni bir görünüme kavuşmayı hedefleyerek geçmişinden gelen kötü imajını değiştirmeye çalışmaktadır.

Ankara’nın son yıllar içerisinde gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında yerinde sayan semtlerinden de bahsedecek olursak Yenimahalle, Ulus, Cebeci, Kolej, Ayrancı, Büyükesat ve Küçükesat gibi semtlerin geçmişteki cazibelerini yitirmeye başladığını, şehir nüfusunun merkezden uzak olmasına karşın yeni oluşum içerisinde olan lüks ve nitelikli konutlara yöneldiğini ifade edebiliriz.

Ankara’daki konut piyasasını güçlü kılan temel etkenler arasında Türkiye ortalamasına göre daha yüksek olan kişi başına düşen milli gelir gösterilebilir. Ayrıca bölgedeki kamu sektörünün ağırlığı düşünüldüğünde sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması konut piyasasını etkileyen önemli etkenler arasında sayılmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki gelişim açısından bakıldığında ise Ankara’nın hemen her yöne doğru büyüme içerisinde bulunduğunu söyleyebiliriz. Bu doğrultuda önümüzdeki yıllarda doğu aksının kentsel dönüşüm projeleriyle çehresinin değişeceği, batı ve kuzey batı aksının gelişimini devam ettireceği, güney batı aksının şehrin odak noktası haline geleceği ve güney aksının ise nitelikli konumunu güçlendirerek sürdüreceği düşülüyor.

Ankara İli Konut Satış Analizi

Ankara il genelinde toplam konut satış sayısı 2013 yılında 137.773, 2014 yılında yaklaşık %5 gerileyerek 131.825, 2015 yılının ilk 7 ayında ise bir önceki yılın ilk 7 aylık dönemine göre yaklaşık %21 artarak 85.146 oldu. Türkiye sıralamasında ilde gerçekleşen konut satış sayısı son 3 yılda da yerini korumuş, İstanbul’dan sonra en fazla satışın gerçekleştiği il olma pozisyonunu sürdürmüştür. İl genelinde 2013 yılında gerçekleşen konut satışlarının 61.994’ü (%45) ipotekli satış olarak kaydedilirken, bu rakam 2014 yılında 49.915 (%38), 2015 yılının ilk 7 ayında ise 36.835 (%43) oldu.

Bakanlar Kurulu tarafından 03.05.2012 tarihinde kabul edilen ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmelerinin önünü açan Mütekabiliyet Yasası ile beraber Türkiye’de yabancılara yapılan konut satış sayısında artış oldu. 2013 yılında 12.181, 2014 yılında 18.959, 2015 yılının ilk 7 ayında ise 12.380 olarak kaydedilen konut satışıyla  Ankara  yabancılara konut satışı yapan ilk 10 il arasında 9. sırada yerini almaktadır. 2013 yılında Ankara’da yabancılara yapılan konut satış sayısı 175 adet, 2014 yılında 369 adet olmuştur. 2015 yılının ilk 7 ayında ise bir önceki yılın ilk 7 aylık dönemine göre yaklaşık %63 artarak 286 adede ulaşmıştır.

Şehrin Konut Piyasası Anlamında Öne Çıkan Bölgeleri

TCMB tarafından konut kredisi kullandıran bankalardan, satışa konu olan konutlar için kredi kullandırma aşamasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri esas alınarak, tabakalanmış ortanca fiyat yöntemiyle hesaplanan konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, Ankara ilinde 2015 yılı Haziran ayında endeks değerlerinin bir önceki yılın aynı ayına göre %12,20 oranında artış gösterdiğini görüyoruz. Aynı yöntemle Ankara ilindeki yeni konutlar için hesaplanmış fiyat endeksleri değerlendirildiğinde ise 2015 yılı Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14,16 oranında artış görülmektedir. Bu artışta öne çıkan semtler Çukurambar, Ümitköy, Çayyolu, Oran ve İncek oldu.

 Çukurambar Semti

 Son yıllarda alışveriş merkezlerine ziyaretlerin artması, alışveriş merkezlerinin bulunduğu lokasyonlarda konut m² birim fiyatlarında hızlı bir artışa sebep oldu. Çukurambar da bu trendi yakalayan semtlerdendir. Yakınında yer alan büyük alışveriş merkezlerinin son yıllarda Çukurambar’daki konut m² birim değerleri pozitif yönde etkilendi. Ayrıca ticari anlamda son zamanlarda Ankara’nın lüks ofis ihtiyacını karşılamaya başlayan Çukurambar’ın Ankara’nın yeni finans ve iş merkezi haline gelmesi beklenmektedir.

 Ümitköy Semti

Ankara halkının son zamanlarda site yaşamı ve yeşil alan arayışı sebebiyle şehir dışına göç etmeye başlaması ile birlikte Ümitköy’e olan ilgi artış gösterdi. Ayrıca son zamanlarda yeni ve modern hastanelerin, üniversitelerin, eğlence alanlarının ve alışveriş merkezlerinin batıya kayması Ümitköy’e değer kazandıran farklı etmenlerdir. Ümitköy’de en büyük değer kazandıran faktörler arasında ise yakın zamanda faaliyete geçen metro hattı ve otobüs-dolmuş seferlerinin artış göstermesidir. 

Çayyolu Semti

Ankara halkının son zamanlarda site yaşamı ve yeşil alan arayışı sebebiyle şehir dışına göç etmeye başlaması ile birlikte Çayyolu’na olan ilgi artış göstermiştir. Ayrıca son zamanlarda yeni ve modern hastanelerin, üniversitelerin, eğlence alanlarının ve alışveriş merkezlerinin batıya kayması Çayyolu’na değer kazandıran farklı etmenlerdir. Çayyolu’na en büyük değer kazandıran faktörler arasında ise yakın zamanda faaliyete geçen metro hattı ve otobüs-dolmuş seferlerinin artış göstermesidir.

  Oran Semti

Oran semti Ankara’nın geçmişten günümüze en gözde semtlerinden bir tanesidir. Son yıllarda yapılan alışveriş merkezi ve rezidanslar, orman manzarası ve TRT’nin bu bölgede yer alması gibi faktörlerin konut fiyatlarının yüksek olmasına etken olduğu bilinmektedir. 

İncek Semti

Son dönemde Ankara’nın en gözde konut yatırım bölgesi haline gelen İncek’te yeni eğilimlere göre rezidans tarzı yapılaşmalar ve büyük ölçekli konut projeleri inşa edilmeye başlandı.

Gölbaşı’nda yer alan Mogan Gölü, İncek Bulvarı’nın şehir merkezine yakınlığı, havasının temiz olması, park sorunun olmaması ve Hacettepe orman manzarasına sahip olması bölgeye ciddi avantajlar katmaktadır. İncek Bulvarı’nda altyapı ve trafik sorununun bulunmayışı bölgeyi tercih nedeni kılarken, bölge her geçen gün değer kazanmaya devam ediyor.

Kentsel Dönüşüm Çalışmaları

Şehrin kuzeyinde bulunan ve bu aksı oluşturan Protokol Yolu üzerindeki Pursaklar, Keçiören ve Altındağ ilçeleri ile doğu aksı olarak nitelendirilen NATO Yolu üzerindeki Mamak ve Elmadağ ilçeleri çevresinde gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleriyle bölgenin eski olumsuz imajı değiştirilmek isteniyor. Ankara’da kentsel dönüşüm projeleri kapsamında Pursaklar, Mamak, Altındağ, Yenimahalle ilçelerinde ayrıca Kuzey Ankara Kent Girişi’nde projeler tamamlandı.

Projelerde konut satış m² birim fiyatları 1.000-1.800 TL/m² aralığında değişiyor. 2013 ve 2014 yıllarına nazaran konut m² birim satış fiyatlarında %10-%15 aralığında artış gözlemlenmektedir. Gerçekleşmiş projelerde kira yardımı yapılmadığı bilinmekle beraber, TOKİ Kentsel Yenileme Projeleri haricinde maliyeye ait arazileri tercih etmektedir.

Ankara 24 Saat