Apartman yönetimi dava açabilir mi?

Apartman yönetimi dava açabilir mi?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun kapsamında yer alan esaslara göre, apartman yönetimi bazı durumlarda dava ehliyetine sahip oluyor. AG Hukuk tarafından yapılan derlemede apartman yönetimi dava esasları şu şekilde karşımıza çıkıyor: 

Genel Kurul Kararlarının İptaline İlişkin Davalarda Ehliyet:

Bu konu, 28.11.2007 tarihli resmi gazetede yayınlanan 5711 sayılı kanun ile Kat Mülkiyeti Kanunun 38. maddesine ek fıkra eklenerek netliğe kavuşmuştur. Kanunun sözü edilen maddesine göre Genel kurul kararlarına karşı açılacak davalarda husumet yöneticiye yönlendirilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2007 yılında yapılan bu düzenlemeye kadar Yüksek mahkeme, “ kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemiyle açılan davalarda husumetin, iptali istenilen karara olumlu oylarıyla katılmış olan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekir” şeklinde kararlar vermekteydi.

2. Yöneticinin Görevleri Kapsamında Yapmış Olduğu Sözleşmelerle ilgili Davalarda  Ehliyet:

Kat Mülkiyeti Kanunun 27. maddesine göre Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim biçimi, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak suretiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır." Ancak aynı yasanın 34. maddesi ise "kat malikleri,anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir" hükmünü amirdir. Adı geçen Yasanın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiştir. Bu görevler anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak gibi yetkileri de içermektedir. Site yöneticisi ya da yönetim kurulu hem 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde hem de kat malikleri kurulunca kendisine verilen yetkilere dayanarak dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Konuyla alakalı Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre;

Yönetici yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan ihtilaflarda; site yöneticisi dava açabileceği gibi, ilgili yöneticiye karşı da dava açılabilir. Belirtilmesi gereken önemli bir husus ise; yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini Kanundan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

3. Elatmanın Önlenmesi Davalarında Ehliyet

Bu konuda Yüksek Mahkemenin, olayın özelliğine göre verilmiş farklı kararları bulunmaktadır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2007 tarihli kararında El atmanın önlenmesi davasında; davacı ve davalı taraf olarak iki site yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı gerekçesiyle yetki verilip verilmediği konusu üzerinde durulmayarak, site ve kooperatif yönetimlerinin aktif ve pasif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.(Y.1.H.D 19.11.2007 2007/8561E-11023K).

Yine Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 01.07.2010 tarihli daha yeni bir kararında “Tüm kat maliklerince yöneticinin dava açmasına izin verdikleri hususu gözetilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davacı site yöneticisinin aktif dava ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle” davayı reddetmiş olan ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur.

4. Site Müteahhidinin Eksik Ve Hatalı İnşaat Yapması Dolayısıyla Müteahhide Karşı Açılacak Davalarda Ehliyet:

Ortak alanlarda hatalı ve eksik imalatlar yeni yerleşime açılan site genel kurullarında hararetli tartışmalara konu olur. Ancak bu tür konularda, alınmış bir genel kurul kararı olsa dahi, yönetici müteahhide karşı dava açılması konusunda aktif dava ehliyetine sahip değildir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 29.04.2008 tarihli kararında konuyla alakalı olarak;

“634 s. Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin (1.) fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulu 634 s. Kanunun tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 s. Kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilen yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Çünkü temsil edilen kimse, hukuksal işlemden doğan temsil yetkisini her zaman daraltabilir veya kaldırabilir (BK. m.34/1). Sair yandan, az yukarda açıklandığı üzere; açılan bu dava apartman yönetim kuruluna 634 s. Yasayla verilen görev ve tanınan yetkiler dâhilinde değildir. Bu kanuni nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyeti bulunmamaktadır. Davada husumet ehliyeti, dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında doğrudan gözetilir.” diyerek hüküm kurmuş ve yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozmuştur.

5. Ortak Alanlarla İlgili Olarak Bina  Sahibinin Kusursuz Sorumluluğuna ilişkin Davalarda Ehliyet

Bir başka özellik arz eden durum ise site ve apartman kat maliklerinin Borçlar Kanunu m. 58’den kaynaklanan kusursuz sorumluluk hallerinde otaya çıkmaktadır. Borçlar Kanununun 58. maddesi uyarınca bina malikinin binanın gereği gibi yapılmamasından ve binanın bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan kusursuz sorumluluğu vardır. Bir apartman ya da sitenin gereği gibi yapılmamasından ya da binanın bakım eksikliğinden meydana gelecek zararlardan dolayı; gerek zarar gören gerekse zarar gören sigortalı ise zararı tazmin eden sigorta şirketi zarar görenin yerine geçerek açacağı rücu davasında tüm kat malikleri davalı olarak gösterilmelidir. Site veya apartman yönetimi davalı olarak gösterilemez. Zira site veya apartman yönetimin pasif dava ehliyeti yoktur. Her kat maliki arsa payı oranında zararın tazmininden sorumludur.

Apartman yönetimi dava örnekleri:

Esas No : 1997 / 4346

Karar No : 1997 / 6274

Merci: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi   

Tarih : 12/06/1997

Özü : YÖNETİCİ TARAFINDAN AVUKATA VERİLEN VEKALETNAME YÖNETİCİNİN GÖREV SÜRESİNİN BİTMESİ VE YENİ YÖNETİCİNİN SEÇİLMESİ İLE HÜKÜMSÜZ KALMAZVE AVUKAT BU VEKALETNAMEYE DAYANARAK YENİ YÖNETİCİ DÖNEMİNDE DE DAVAYI TAKİP ETMEYE YETKİLİDİR. ANCAK DAVA YENİ YÖNETİCİNİN GÖREVE GELMESİNDEN SONRA AÇILMIŞ İSE, VEKİLE HALEN GÖREVDE BULUNAN YÖNETİCİ TARAFINDAN VERİLECEK VEKALETNAMEYİ İBRAZ ETMEK ÜZERE MEHİL VERİLMELİDİR.

Esas No : 1995 / 8708

Karar No :1995 / 10418

Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi   

Tarih : 19/10/1995

Özü : ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİM PLANI VE DEVREMÜLK SÖZLEŞMESİNDE YERALAN BAZI HÜKÜMLERİN İPTALİNE YÖNELİK DAVANIN, TÜM KAT MALİKLERİNE YÖNELTİLMESİ GEREKLİDİR.

Esas No : 1992 / 3531

Karar No : 1992 / 4741

Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi   

Tarih : 28/05/1992

Özü : KMK.'NUN HAKİMİN MÜDAHALESİNE İLİŞKİN 33. MADDESİ, YALNIZ KAT MALİKLERİNE MAHKEMEYE MÜRACAT HAKKINI TANIMAKTADIR.

Esas No : 1990 / 13125

Karar No : 1990 / 33786

Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi   

Tarih : 29/11/1990

Özü : TASFİYE HALİNE GİREN KOOPERATİF ANCAK TASFİYENİN AMACINA UYGUN KONULARDA DAVA AÇABİLİR. DAVANIN KAT MALİKLERİNCE AÇILMASI GEREKİR.

Esas No : 1990 / 10494

Karar No :1990 / 31870

Merci : Yargıtay 5. Hukuk Dairesi   

Tarih : 16/11/1990

Özü : ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİNE İLİŞKİN DAVANIN BÜTÜN KAT MALİKLERİNE YÖNELTİLMESİ GEREKİR. TARAFLAR OLUŞTURULMADAN DAVANIN ESASINA GİRİLEREK HÜKÜM KURULMASI USULE AYKIRIDIR.

Apartman yönetimi kat irtifakı!