Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılan 20 hata!

Arsa payı kat karşılığı inşaa sözleşmesi; arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelere deniliyor.

Peki Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir, nasıl yapılır ve neye dikkat edilmeli? Avukat Hanım adlı tiwitter kullanıcısı sosyal medya hesabından Arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılan 20 hatayı açıkladı. İşte ayrıntılar... 

Avukat Hanım @hanimavukatt

ARSA PAYI KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KURULURKEN YAPILAN BÜYÜK 20 HATA

( Yapılan hatalar veya ihmaller ne gibi sonuçlara yer açabilir açıklamasını “kısaca” ekledim)

1- Arsa payı devrine sözleşme ile beraber izin vermek veya yüklenicinin bağımsız bölümlerini satış hakkını kat irtifakının kurulmasıyla beraber şeklinde düzenlemek

Bu hak ile yüklenici kat irtifakı sonrası kendisine düşen tapuları devredebilir,kalan işler için mağduriyet yaratır

2- Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki alacakları sadece oran ile belirlemek

Bu madde m2, kat, cephe vs gibi şerefiye bedelini belirleyen unsurlar ile paylaşım şemasında yer verilerek düzenlenmediğinde maddi kayıp ve kötüye kullanım söz konusu olabilir.

3- Fazla yapıya dair eklenen maddeleri kontrol etmemek veya bu  başlıklı düzenlemeye yer vermemek

Bu maddeye  yer verilmediğinde sözleşme oranında artışın kabulu mağduriyet yaratabileceği gibi en önemlisi doğan fazla yapı müteahhite aittir ibareleri büyük hak kaybı yaşatır

4- Yönetim planı kurulmasını arsa sahiplerinin onayına ve sürece dahil olmasına değil yükleniciye bırakmak

Bu maddenin onaya bağlanmaması ve düzenlenmesinde kapsamlı teknik/ hukuki destek alınmaması durumunda yıllar veya ilelebet süren mağduriyetler, hak kayıpları doğabilir

5- İmar değişikliğinden kaynaklı bağımsız bölüm, m2 kaybı yaşanabilecek maddeleri kabul etmek veya tedbiri düzenleme yapmamak

Açıkça düzenlenmemesi avan projesi olmaması m2 kaybı ile beraber arsa sahibine ciddi kayıplar yaşatabilir. oranında katlanma ibaresi de kabul edilmemeli

6- Projenin ruhsat öncesi arsa sahiplerinin onayına değil yükleniciye vekaleten bağlamak

Projenin onaya bağlanmaması hem üzerinde kararlaştırılan haklar bakımından, hem kullanım bakımından hem de doğabilecek aykırılıklar bakımından mağduriyet yaratabilir

7- Yükleniciye,belirttiği proje ofisi çalışanlarına verilen vekalet ile proje/ proje değişikliği,satış, yönetim planı kurmak vs gibi yetkiler vermek

Sözleşmeye bağlı verilen vekaletler kesinlikle dikkatli kontrol edilmelidir. Aksi durumda geri dönülemez mağduriyetler yaşanabilir

8- Paylaşım şemasını çizilmiş şekilde sözleşmeye ekli düzenlenmeme

Paylaşım şemasının sözleşmeye eklenmesi kat irtifaklarının kurulmasıyla beraber hak kaybını önlerken şerefiye bedellerinin de korunmasını sağlar. Aksi durumda ciddi uyuşmazlık ve maddi kayıplar doğar

9- Paylaşım şemasından şerefiye bedellerini anlayamamak veya içlerine net/ brüt m2 yazmamak

Bu detaylara kapsamlı yer vermemek yukarıda da belirtildiği üzere ciddi maddi kayıplara yol açar

10- Teknik şartnamenin eklenmemesi veya matbu olanı kabul etmek

Teknik şartname bir yapının sözleşme gereği inşaat niteliklerine uygun biçimde yapılmasını sağlar. Beklenen teknik nitelikler kapsamlı düzenlenmeli ve önemli iş kalemleri mutlaka arsa sahibi onayına bağlanmalıdır.

11- Arsa borç ve vergilerinin kime ait olduğunun net kararlaştırılmamak

Bu madde özellikle hazineye borcu olan arsalar için hayatidir. Arsanın hazineye, belediyeye borçlarının ödenmesi sözlü biçimde yükleniciye yüklenip sözleşmede yer verilmediğinde, müteahhit takip başlatabilir

12- İskan, ayıplı ve eksik işler için ipotek daire bırakılmasının sözleşmede kararlaştırmamak

Bu hususların düzenlenmemesi durumunda en önemlisi iskan olmak üzere diğer başlıklar ile beraber yükleniciye gidermeye zorlama hakkından vazgeçilmesi olarak düşünülmelidir. Hayatidir.

13- Yüklenicininin sözleşmeyi devir edebilmesine izin vermek

Sözleşme kurulurken yüklenici ehil ve basiretli tacir gibi kabul edilir. Dolayısıyla da sözleşmenin devri ile bir anda hiç bilmediğiniz ve her manada mağdur edecek bir muhattap ile karşılaşabilirsiniz

14- Olağanüstü hallerin ayrıntılı biçimde düzenlenmemek

Olağanüstü hallerin ayrıntılı düzenlenmesi hem müteahhitin işi yapabilmesi hem de arsa sahipleri bakımından yüklenicinin kötüye kullanımının, ek bedel talebinin önüne geçmek adına ayrıntılı düzenlenmelidir.

15- Fiyat/ maliyet farkına dair alehe düzenlenmiş hususları kabul etmek

Öngörülemeyen nedenlerle yüklenicinin uyarlama bedeli alması Tbk dan doğmaktadır. Ancak fiyat/ maliyet farkından doğan kayıpların düzenlendiği hususları ayrıntılı incelememek ciddi manada mağdur edebilir

16- Yüklenicinin kendine  düşen bağımsız bölüm adedi ve m2 sini arttırmaya sözleşme maddesiyle izin vermek

Böylece projenin genelinde değişiklikler olabilir, şerefiye bedellerinde azalma olabilir ve hatta diğer bir kaç maddeye bağlı olarak sözleşme oranı dahi değişebilir

17- Mevcut parseller ile kurulmuş sözleşme veya projeye ek müteahhite diğer yan parselleri alma hakkı vermek

Bu gibi maddeler genelde parsel birleşiminden kaynaklı doğan fazla yapıların arsa sahiplerine verilmemesi ve ek değer yaratması amaçlı konulur. Ciddi hak kaybı yaratır

18- İş programını ve süreleri net olarak belirtmemek

Sürelerin ve iş programının net belirlenememesi hem fesih, hem cezai şart hem de ifanın devamlılığı, tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmeli ve kötüye kullanıma kapalı olmalıdır.

19- Sebepsiz fesihe dair alehe düzenlenmiş maddelere izin vermek

Sebepsiz fesihe dair hususlar iki tarafı da korumak, sözleşmenin ayakta kalması ve ifanın tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmelidir.

20- Belirlenen cezai şart aşamaları ve külfetlerinin kötüye kullanılabilecek şekilde düzenlenmesine izin vermek

Belirlenen cezai şart miktarı, hakedilme koşulları ve süreler önemlidir.Bunların cüzzi kalması kötüye kullanıma açık olabileceği gibi orantısızlık ise tmk ya aykırıdır

YORUM; Yukarıda yirmi başlık altında topladığım hatalar proje, ilgili arsaların durumu, taraflar ve diğer değişkenler bakımından değerlendirildiğinde yüzlerce dikkat edilmesi gereken husus şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Burada mühim olan projeyi, arsanın mevcut durumunu, +++

Teknik ve hukuki gereksinimleri, mevzuatı, muhattap şirketi ve varsa arsa sahiplerinin durumunu kalan diğer özel hususlar ile beraber öncelikle ortaya koymaktır. Sonrasında ortaya konmuş projenin sağlam olarak sözleşme ile inşaası ve süreç boyunca ayakta kalması için +++

düzenlemeler yapılmış olmalı, tedbirler alınmış olmalıdır.Önleyici faaliyetler ve öngörü inşaat hukukunda ciddi mağduriyetlerinin önüne geçmekle beraber daima kazanımları korur.Bunun yanı sıra  başlangıcında gerçekçi olmalı ve sonuç alma odağını, kazanımların daima önüne koymalız.