AVM yatırımları geriledi! 60-70 AVM bankalara geçebilir!

Cumhuriyet gazetesi yazarı Şehriban Kıraç, Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile sektördeki son gelişmeleri konuştu. İşte Şehriban Kıraç'ın o röportajı...

- Yılın sonuna geldik, alışveriş merkezlerinde işler nasıl gidiyor?

-Perakende sektörü koronavirüs döneminde ABD ve Avrupa’dan daha iyi bir dönem yaşadı. Çünkü kapalı oldukları dönemde biz onlardan kira almadık. Sonrasında ciddi indirimler yaptık, onlar yaşasınlar dedik. Ama hayat normale döndüğünde ise cirolarda ciddi artışlar oldu, hatta perakendecinin enflasyondan arındırılmış haliyle bile yüzde 30-40 düzeyinde bir ciro artışı var. Biz perakendeciden beklerdik ki dönüp bize desin ki cirolar arttı, biz ciro kaçırmıyoruz. Sabit kira artı ciro anlaşmaları var cirodan da size şu kadar ödeme yapıyoruz desinler.

CEBİMİZDEN ÖDÜYORUZ

- Perakendeciler ciro mu kaçırıyor yani?

-Bir ara ualnızca “Ciro kirası alınsın” diye bağırıyorlardı. Erzurum’da sabit kira alınan bir alışveriş merkezi var, aynı markanın bir de İstanbul’da ciro kirası ödediği mağazası var. İstanbul’daki müşterisine Erzurum’daki fişten veriyor. Göz göre göre de ciro kaçırıyor. Keşke herkes dürüst olsa da ben de cirodan kira alsam. Dünyanın her yerinde sabit kiraya ek cirodan ortalama yüzde 14-15'lik pay ödenir. Bizde bu oran yüzde 8.5. Tamam ciro kirasına geçelim de ciroyu dürüstçe nasıl belirleyeceğiz.

- Ortak alan gideriyle ilgili üç ay önce bir düzenleme yapıldı. Sizi memnun etmedi düzenleme neden?

-Perakendeciler popülist davranıyor. Biz ne yaparsak yapalım sesimizi duyuramadık. Biz 446 alışveriş merkeziyiz  diğer tarafta 100 bin perakendeci var, onların sesi daha çok çıkıyor. 

2016 yılında ortak alan giderleriyle ilgili yönetmelik çıktığında AVM’ler ortak alan giderlerinin yüzde 72’sini alabiliyorlardı. Yüzde 28’lik bölümünü biz cebimizden ödüyorduk. Pazarlama reklam giderlerini artık biz ödemek durumundayız, Ağustos 2022’deki kararla bizim giderlerin yüzde 55'lik kısmını  cebimizden harcamamız gerekiyor. Alışveriş merkezi yatırımcısının katlandığı maliyet artıyor.

KİRA KUR KORUMALI OLSUN

- Kiralar ne durumda?

-Alışveriş merkezlerinin kira gelirleri son beş senedir düşüyor. 2018 yılında dövizle kiralama yasağı geldi. EY ile hazırladığımız rapora göre o günden bugüne dövizle kiralama yapsaydık yüzde 282 kira artışı yapmamız gerekiyormuş. 2020 yılında ÜFE uygulaması vardı sonra TÜFE 12 aylık uygulamaya döndürdüler. ÜFE uygulansaydı yüzde 200 civarında bir kira artışı olması gerekiyordu. TÜFE yıllık olsaydı yüzde 165 bir kira artışı yapılacaktı. Ancak TÜFE 12 aylık olduğu için yüzde 114 kira artışı yapmışım. Bizim kiralar aslında reel bazda yüzde 60 erimiş. Şu anda enflasyonist ortamda da cirolar ciddi artıyor. Bana bir perakendeci gösterin ki geçen sene  100 TL’ye sattığı tişörtü bugün 250 TL’nin altında satabilsin. Ama ben kiracıma yüzde 50 zam yapabiliyorum.

Dövizle kira yasaklandı ama bizim yüksek miktarda dövizle olan borçlarımız Türk Lirası'na çevrilmedi. Gelirimiz Türk Lirası ödemelerimiz döviz bazlı. Oyun oynanırken kural değişti. Kirayı bari kur korumalı gibi yap. Bize bir endeks koy bizim de kira gelirimiz erimesin. 

GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 100 YIL

- Şu an alışveriş merkezi yatırımcısı zararda mı?

-Bugün perakendeci yaptığı yatırımı 3-4 senede alabiliyor. Eskiden alışveriş merkezi yatırımları yaklaşık 15 senede geri dönüyordu. Şu andaki alışveirş merkezi yatırımlarında bu yatırımın geri dönüşü 50-60 seneyi buluyor. Eski borçları yapılandıranlarda ise 80-100 seneye kadar çıkıyor. Bu zarar. Ömür yetmez bu kadar beklemeye, öyleyse niye yapayım bu yatırımı.