AVM yatırımlarında altı kent ön plana çıkıyor!

Globalleşen dünyada yerini alan Türkiye'de 1990'lı yıllarda Ataköy Galleria ile ilk AVM'yle tanıştı. İlerleyen yıllarda onu başka AVM'ler izledi. Türkiye'de yer alan kiralanabilir alanın yüzde 40'ı İstanbul'da yer alırken, Ankara, İzmir,  Adana  gibi kentlerde de AVM sayısı son yıllarda hızla artıyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Konya, Adana ve Bursa'daki AVM'lerin gelişimini mercek altına aldık... 

Alışverişin cadde mağazalarında yapıldığı dönemlerden günümüze Türkiye'de alışveriş anlayışında köklü değişimler yaşandı. 1990'lı yıllarda globalleşmenin ve insanların gelir düzeyindeki artışın etkisiyle İstanbul'da alışveriş merkezleri de kurulmaya başlandı. 21 yıl önce, İstanbul Ataköy Turizm Kompleksi içinde yer alan Galleria'nın açılması Türkiye'de AVM serüveninin de başlamasını sağladı. Onu yıllar içinde başka AVM'lerin açılışları izledi. 

İstanbul'un yanı sıra İzmir, Ankara, Konya, Adana ve Bursa gibi ekonomisi ve sosyal yaşamı gelişen kentlerde de AVM sayılan her geçen yıl artış gösteriyor. 

İstanbul ile birlikte İzmir, Ankara, Konya, Adana ve Bursa kentlerinde AVM yatırımları konusundaki gelişmeyi mercek altına aldık. TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin dergimiz için yaptığı özel araştırma bahsi geçen kentlerdeki AVM yatırımlarının gelişimine ışık tutuyor. 

YÜZDE 40'l İSTANBUL'DA 

Jones Lang LaSalle ve Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği verilerine göre, Türkiye'de faal durumda toplam 337 AVM ile brüt 8,5 milyon m2 kiralanabilir alan bulunuyor. Bunların 117'si brüt 3,4 milyon m2 ile İstanbul'da, 42'si de brüt 1,1 milyon m2 ile Ankara'da faaliyet gösteriyor. 

Türkiye genelinde inşaat halinde toplam 73 AVM bulunurken, bunların toplam brüt kiralanabilir alanı 2,6 milyon m2 olacak. İstanbul'da inşaat halindeki 32 AVM'nin brüt kiralanabilir alanı 1,3 milyon m2 olurken, Ankara'da inşa halinde olan 5 AVM'nin ise 247 bin m2 kiralanabilir alanı ticari yaşama servis edilecek. 

Türkiye genelinde yer alan 337 AVM'deki brüt 8,5 milyon m2'lik kiralanabilir alanın yüzde 40'ının İstanbul'da yer alması kentin barındırdığı AVM sayısını ve potansiyelini ortaya koyuyor. 

Şırnak ve Hakkari gibi Anadolu'nun birçok kentinde henüz bir AVM bile bulunmuyor. Bununla birlikte Bursa, İzmir, Adana,  Ankara  gibi ekonomisi ve kültürel hayatı gelişen kenderde son yıllarda AVM sayıları da artmaya başladı. 

AVM'den konuta ve rezidansa kadar gayrimenkul konusunda danışmanlık hizmeti veren Projebeyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, özellikle İstanbul'da talepten fazla AVM olduğunu, artık AVM yatırımlarına 'dur' denmesinin vaktinin geldiğini söylüyor. 

İstanbul'daki AVM sayısının yeterli olduğuna dikkat çeken Uzun, "İstanbul'da kent merkezince küçük küçük AVM'ler açmak yerine daha büyük metrekareli AVM'leri kent dışına yapmak gerek. Çünkü küçük küçük AVM'ler açılıp bir süre sonra kapanmak zorunda kalıyor" diyor. 

DOYGUNLUĞA ULAŞILDI MI? 

İstanbul'un Türkiye'nin alışveriş merkezi olarak en yüksek kiralanabilir alana sahip kenti olduğuna dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departman Yönedcisi Özge Aklar, Türkiye'deki toplam kiralanabilir alanın yüzde 40'ınm İstanbul'da yer aldığını söylüyor. 

Aklar, "Türkiye ve İstanbul'daki AVM'lerin kiralanabilir alan dağılımları, inşaat halindeki AVM'lerle İstanbul'un Türkiye içindeki oranının yüzde 43'e ulaşacağı söylenebilir" diyor. 

AVM yoğunluğu, bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ile ölçülüyor. Avrupa'da ortalama AVM yoğunluğu 220 m2 olurken, Türkiye'de ise 115 m2'de kalıyor. Bu durumda Türkiye'de hala alışveriş merkezi ihtiyacının bulunduğu düşünülebilir. Ancak yatırımcı firmaların ortak görüşü, birbirini tekrarlayan, gerekli fizibilite çalışmaları yapılmamış, aynı aks üzerinde konumlu ama benzer özellikteki alışveriş merkezi İstanbul AVM sayısında ilk sırada yerini alıyor.

İstanbul genelindeki AVM'ler incelendiğinde ortalama birim değerlerin aylık 20 ila 90 dolar/m2 aralığında değişkenlik gösterdiği gözleniyor. AVM'nin doğru lokasyonda, doğru kiracı karmasıyla doğru konseptte yer alıyor olması nedeniyle farklı ilçelerde yer alan yaklaşık 5 adet AVM'de birim paçal kira değerinin aylık 90 dolar/m2 mertebelerine ulaştığı görülüyor. Aylık kiraların Pendik ilçesinde 20-35 dolar/m2 iken Levent aksında 30-50 dolar/m2 aralığında olduğuna dikkat çekiyor. 

Bakırköy'de ise ortalama 40 dolar/m2 olmakla birlikte 90 dolar/m2'ye ulaşabildiği Derya Alan de görülüyor. İstanbul'da verimli olarak çalışan AVM'lerin birçoğunun en az yüzde 90-95 doluluk oranına sahip olduğunun gözlendiğini belirten Aklar, İstanbul'da bulunan AVM'lerin en az yüzde 7075 dolulukla çalıştıkları takdirde işletilebildiklerini de vurguluyor. 

BELLİ BÖLGELERDE YOĞUNLAŞIYOR 

TSKB Gayrimenkul Değerlemenin yaptığı değerlemede, İstanbul genelinde konumlanan AVM'lerin şehir merkezlerinde, nüfus yoğunluğunun fazla olduğu, ulaşımı kolay noktalarda konumlandıkları görülüyor. 

Ancak plansız olarak aynı aks üzerinde ve yakın konumda inşa edilen alışveriş merkezlerinin zamanla birbirlerini olumsuz yönde etkilemeye başladığı dikkati çekiyor. Bunun bir örneği Beylikdüzü bölgesinde yaşandı. 

AVM yatırımlarını yaparken fizibilite çalışması yapmanın önemine işaret eden Torunlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, doğru yerde doğru konumlandırılmayan bir AVM'nin kapanmaya mahkum olduğuna işaret ediyor. 

Torun, "Doğru yerde taleplere hizmet eden ve doğru konumlandırılan AVM'ler başarılı bir grafik izleyebiliyor. Ancak doğru yerde konumlandırılmayan ve bölgenin talepleri gözaı dı edilerek inşa edilen AVM'ler de kapanıp başka yatırıma ev sahipliği yapmak zorunda kalıyor" Selda Ulaşır diyor. Alışveriş merkezlerinin yer seçimlerinde dikkat edilmesi gereken konular, pazara yakınlık, ulaşım imkanları, işgücü yeterliliği ve maliyet, altyapı çalışmaları, kamu politikaları, sosyal ve kültürel hizmetler olarak sıralanıyor. 

Bunun yanında, bölge nüfusu, tüketim alışkanlıkları, gelir seviyesi, sosyal kültürel yapı, çevrede yer alan eğitim kurumları (üniversiteler gibi), hinterland analizi, pazar araşürma ile algı analizi, yakın çevrede yer alan diğer AVM'lerin analizi kesinlikle gerçekleştirilmesi gereken tespider olarak gösteriliyor. 

Türkiye'deki inşaat halindeki AVM yatırımlarının yaklaşık yüzde 52'sinin Erdem İstanbul'da olduğu görülüyor. İnşaat halindeki çoğu alışveriş merkezi, karma projelerin içerisinde yer alıyor. 

Bu yıl İstanbul'da toplamda dört yeni AVM'nin açılması beklenirken, gelecek yıl bir, 2015'te de beş yeni AVM faaliyete geçecek. 

ANKARA İKİNCİ Türkiye genelindeki AVM'lerin gelişim süreci incelendiğinde İstanbul'un ardından 5 milyon nüfusu ile Türkiye'nin ikinci büyük kenti olan Ankara geliyor. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Ankara Şube Sorumlusu Derya Alan Erdem, kentteki AVM'lerin Ankara'nın en önemli aksları olan İstanbul Yolu, Samsun Yolu, Eskişehir Yolu ve Konya Yolu'na konumlandığını söylüyor. 

Erdem, "Özellikle son zamanlarda alışveriş merkezine yapılan yatırımlar, akslarda yer alan AVM yoğunluğunun diğer akslara nazaran daha az olmasından dolayı, Konya Yolu ve Ayaş Yolu'na yönelmiş vaziyette. Ankara'nın kalbi haline gelinen Eskişehir Yolu üzerinde Next Level Projesi içerisinde yer alan AVM yapılmasıyla doygunluğa ulaşıldığı düşünülüyor" diyor. 

Ankara genelinde yeni açılacak alışveriş merkezleri Konya Yolu üzerinde Taurus AVM, Eskişehir Yolu üzerinde Next Level, Ayaş Yolu üzerinde Al Alışveriş Merkezi, Gimsa Alışveriş Merkezi, İstanbul Yolu üzerinde Nata Delta Alışveriş Merkezi oluyor. 

Ayaş Yolu'nda yer alan alışveriş merkezleri diğer alışveriş merkezlerine nazaran daha küçük ölçekli olmalarıyla dikkat çekiyor. Konya Yolu üzerinde Cavcavlar'ın ve Ayaş Yolu üzerinde Sinpaş GYO'nun alışveriş merkezi yatırımı yapacağı belirtilirken, bu yatırımların şu anda proje aşamasında olduğuna işaret ediliyor. 

KİRALANABİLİR ALANIN YÜZDE 16'SI 

Türkiye'deki toplam kiralanabilir alanının yüzde 16'sını barındıran Ankara, Türkiye'nin alışveriş merkezi olarak en yüksek kiralanabilir alana sahip illerinden biri oluyor. Ankara genelindeki AVM'lerde ortalama kira değerleri aylık 25 ila 100 Euro/m2 aralığında değişiyor. AVM'nin doğru lokasyonda, doğru kiracı karmasıyla ve doğru konseptte yer alıyor olması m2 fiyatlarına olumlu yansıyor. 

Ankara'da m2 fıyadarı ilçelere göre değerlendirildiğinde; Çankaya'da mağazaların aylık kira değerleri 25-100 Euro/m2 seviyesinde, Yenimahalle'de 25-30 Euro/m2 arasında, Eryaman Mahallesi'nde 10-28 Euro/m2 seviyelerinde. Eskişehir Yolu üzerinde yer alan Cepa ve Kentpark AVM birbirinden farklı markaları bünyesinde bulundurması ve sanki birbirlerine geçişi varmış gibi bir konsept yaraülmasından dolayı olumsuz etkilenmeyi önlüyor. 

Ankara'da cadde ve sokak mağazalarını barındıran AVM'lerin yapıldığına işaret eden Erden, "Bu tarz yapılaşmalar Ankara'da oldukça ilgi görüyor. Eskişehir Yolu üzerinde yer alan Armada AVM'de ek bina yapılarak, iki bina arasında sokak mağazaları ve tematik alan oluşturuldu. Böylece durgun olan Armada AVM canlandırıldı" diyor. 

İZMİR POTANSİYELİ ÖNE ÇIKIYOR 

Ege Bölgesi'nin en hızlı büyüyen kentlerinin başında yer alan İzmir, 3,9 milyonluk nüfusu ile AVM'ler konusunda büyük bir pazar potansiyeline sahip. İzmir'de perakende sektörüne yönelik yapılan yatırımların 2000'li yıllarda üst seviyelere çıktığına işaret eden TSKB Gayrimenkul Değerleme  İzmir  Yönetici Yardımcısı Selda Ulaşır, 2000'li yıllara kadar EGS Park kapsamındaki başlayan alışveriş merkezlerinin ekonomideki hareketlilik ile birlikte kentin önemli akslannda AVM yatırımları ile hayat bulmaya başladığını söylüyor. 

İzmir'de toplam 19 adet alışveriş merkezi faaliyet gösterirken, Balçova ilçesinde 7, Bornova'da 4, Mavişehir'de 2, Konak'ta 2, Gaziemir'de 2, Çiğli'de 2 alışveriş merkezi bulunuyor. 

Mavişehir bölgesinde temel aşamasında olan 1 Onur Topuz adet alışveriş merkezi ve otel projesi mevcut. Gaziemir ilçesinde 1 adet Outlet Park ve 1 adet inşaatı devam eden AVM, Bornova ilçesinde inşaatı devam eden karma proje içinde yer alan 1 adet AVM, Balçova ilçesinde inşaatı devam eden 1 adet AVM daha bulunuyor. 

Türkiye genelinde, bin kişi başına kiralanabilir alan büyüklüğü ortalamasında ilk 10 il arasında İzmir'in yer almadığına işaret eden Ulaşır, "İzmir 104,1 m2 kiralanabilir alanı ile önemli bir büyüme potansiyeline sahip" diyor. 

İzmir'de aylık AVM kiraları ortalama 25-50 dolar/m2 ve birincil kira oranları ise 50-60 dolar/m2 ile İstanbul ve Ankara'nın göreceli altında kalıyor. İzmir'de doğru kiracı karmasıyla doğru konseptte yer alan AVM'lerde kiralar 60-90 dolar/m2 aralığında değişiyor. 

Ulaşır, hazırladıkları fizibilite ve danışmanlık raporlarına göre İzmir'de bulunan AVM'lerin ortalama yüzde 80 oranında dolulukla çalıştıklarının, doğru kiracı karmasıyla doğru konseptte, doğru lokasyondaki AVM'lerden bazılarının ise ortalama yüzde 95 seviyelerinde dolu olduğunu söylüyor. 

YENİ AVM PROJELERİ 

Nüfus artışı ve konut taleplerin yükselişiyle birlikte İzmir'de alışveriş merkezi ihtiyacı günden güne artıyor. İzmir'de son yıllarda yerli ve yabancı ortaklı firmaların projelerinin artmasıyla birlikte özellikle Mavişehir bölgesi ve Yeni Kent Merkezi, Bayraklı ve Konak kesiminde yüksek gelir grubuna hitap eden projelerin olması ve inşaatların başlaması ile alışveriş merkezi ihtiyacı artmış durumda. 

İzmir'de AVM yatırımları açısında potansiyeli yüksek olan bölge, Yeni Kent Merkezi olarak belirlenen Alsancak Liman arkası-Salhane-Turan bölgesi aksı oluyor. Özyalçın Masura tarafından, Gaziemir ilçesinde devam eden AVM projesi, 20 bin metrekare kapalı alanda planlanıyor. DY Doğa Gayrimenkul Yatırım ve Proje Geliştirme A.Ş.'nin Mavişehir'de yer alan butik otel ve AVM konseptindeki yatırımının inşaatı halen devam ediyor.Balçova'da TJ Gayrimenkul Danışmanlık, Turkmall ile işbirliği yaparak Novada Outlet AVM inşaatına başladı. Kavuklar Gayrimenkul Geliştirme Bornova'da Kavuklar AVM Rezidans karma projesinin inşaatına devam ediyor. Yine İzmir'de Folkart Yapı tarafından, 300 bin m2 alanda Türkiye'nin en büyük AVM kompleksinin yapılması planlanıyor. 

Bayraklı'daki Yeni Kent Merkezi'nde 100 bin m2 inşaat alanında 50 katil proje yapmayı planlayan Megapol Grubu' nun projesi, AVM, residence, otel ve ofislerden oluşacak. Oıjin Grup ile Doğuş Holding'in ortak yatırım yapma planı çerçevesinde, İstanbul İstinye Park'ın benzeri bir proje İzmir'de de yaşam bulacak. Bahsi geçen AVM, Üçkuyular Pazaryeri'nden Vergi Dairesi'ne kadar olan üçgen içinde kurulacak. 

BURSA ÖNEMLİ BİR PAZAR 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Bursa Şube Sorumlusu Onur Kopuz, Bursa'nın 2,6 milyonluk kent merkezi nüfusu ile büyük bir pazar potansiyeline sahip bir il olduğunu söylüyor. 

Çeşitli ölçeklerde yaklaşık 15 AVM'nin hizmet verdiği kentte, inşaası tamamlanmak üzere olan 2 proje bulunuyor. Bunların dışında çeşitli firmalar tarafından inşası planlanan ve proje aşamasında olan AVM'ler de mevcut. Kent genelindeki AVM'lerin kiralanabilir alan dağılımlarının yaklaşık yüzde 50'si kentin gelişim gösterdiği Mudanya ve İzmir yolu üzerinde yer alıyor. Yaklaşık yüzde 35'i Yalova yolu üzerinde, yüzde 15'i de kent merkezinde bulunuyor. 

Faal durumda 15 adet AVM'nin bulunduğu kentin batıya doğru gelişim gösteren Nilüfer ilçesinde yer alan inşaatı devam eden 2 adet büyük proje bulunuyor. Türkiye'deki AVM yoğunluğu 115 m2 düzeyinde iken Bursa genelinde yoğunluk 143 m2 seviyelerine ulaşıyor. 

Kentin gelişim gösterdiği önemli bir aks olan İzmir yolu üzerinde yer alan Harmony Towers ile Mudanya yolu üzerinde yer alan Endülüs Park AVM projeleri, Bursa için alışılagelmiş AVM konseptlerinden uzak, cadde AVM konseptinin uygulanmakta olduğu projeler olarak dikkat çekiyorlar. 

Ömer Latif Yalçın EN YÜKSEK M2 NİLÜFER DE En yüksek kira değerleri kentin gelişme alanı olan pek çok nitelikli konut ve ofis projesinin yer olarak seçtiği Nilüfer ilçesinde görülüyor. Aylık kiralar, Yalova yolu üzerinde 25-75 dolar /m2, İzmir yolu üzerinde 30-90 dolar /m2, Mudanya yolu üzerinde 25-60 dolar /m2, kent merkezinde ise 2570 dolar /m2 seviyelerinde. 

Yalova yolu üzerinde 150 bin m2 kiralanabilir alan bulunurken, AVM'lerin ortalama doluluk oranı yüzde 90'lar seviyesine ulaşıyor. 

İzmir yolu üzerinde 100 bin m kiralanabilir alan bulunurken, AVM'lerin ortalama doluluk oranı yüzde 95'ler seviyesinde. 

Kent merkezindeki 55 bin m2 kiralanabilir alanda ortalama doluluk oranı yüzde 95'ler seviyesinde olurken, Mudanya yolu üzerinde 100 bin m2 kiralanabilir alana sahip olan gelişirken, yakın turizm beldelerinde ise küçük çaplı alışveriş çarşıları olarak bir gelişim söz konusu. 

Bu yılın ağustos ayı itibariyle Antalya'da aktif durumda yer alan alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 200 bin m2'ye ulaştı. İnşası devam eden Kadıahmetoğullan'nın Markantalya AVM'sinin kiralanabilir alanı yaklaşık 42 bin 500 m2 olacak. 

Kent merkezi gelişimine ve nüfus yapısına bakıldığında Antalya'nın AVM yatırımlarına doyduğunu belirten Yalçın , "Antalya kent merkezi ortalaması 200 m2/bin kişi başına düşen kiralanabilir alanı ile Türkiye ortalaması üzerinde. İnşa halindeki AVM'lerin faaliyete girmesi ile arz fazlalığı olacak" diyor. 

LARA'DA PLANSIZ AVM YATIRIMLARI

Antalya genelindeki AVM'ler incelendiğinde ortalama aylık kiraların 20-45 dolar/m2 aralığında değiştiği görülüyor. Antalya'daki AVM'lerin ortalama yüzde 85-95 doluluklara ulaştıkları da belirtiliyor. 

Antalya'da ilk AVM'ler şehrin çeperleri olarak nitelendirilen akslarda konumlandırılırken, son dönem yatırımlarda şehir içi tercih ediliyor. 

Outletler ise özellikle şehrin dışındaki güçlü ulaşım akslarının kesiştiği noktalarda konumlandırılıyor. Lara bölgesinde plansız olarak aynı aks üzerinde ve yakın konumda inşaa edilen AVM'lerin zamanla birbirlerini olumsuz yönde etkilemeye başladıklarına dikkat çekiliyor. 

Terra City AVM'nin yanı sıra birbirlerine Alper Güler bitişik parsellerde bulunan Laura ve Shemall AVM'lerinin bölgede arz fazlalığı yarattığı belirtiliyor. Kepez bölgesindeki Özdilek AVM, Kipa AVM ve Erasta AVM'nin de birbirine çok yakın konumlu olduklarına işaret ediliyor. 

BÖLGE ÜLKELER ADANA' YI BESLİYOR 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Adana Kıdemli Değerleme Uzmanı Alper Güler, Türkiye'nin nüfus bakımından 5'inci büyük ili olan Adana'nın Suriye, Lübnan, Ürdün ve Irak'a kadar Ortadoğu bölgeleri için geçiş bölgesi olduğuna dikkat çekiyor. 

Adana'nın bölgesel merkez niteliğine kavuştuğuna işaret eden Güler, kentin AVM yatırımlarının gelişimini şöyle özetliyor: "Kent 3 adet üniversite, 8 adet bölgesel hastane ile özellikle çevre illerden çok sayıda ziyaretçiye ev sahipliği yapmakta. Adana ilinde alışveriş merkezleri ilk olarak 1994 yılında Galleria AVM'nin açılması ile başladı. Şu an kentte faaliyette 5 adet AVM bulunurken, inşaat aşamasında olan bir adet AVM projesi mevcut." Türkiye genelinde bin kişiye düşen AVM yoğunluğu 115 m2 olurken Adana'da bin kişiye düşen toplam kiralanabilir alan 102 m2 olarak Türkiye ortalamasının altında kalıyor. 

Metro Grossmarket'in kiralanabilir alanı Adana genelinde yer alan AVM'lere dahil edilmediğinde, kent genelinde toplam kiralanabilir alan 209 bin 267 m2'ye, bin kişiye düşen toplam kiralanabilir alan ise 97 m2'ye düşüyor. Adana'daki AVM'lerdeki ortalama mağaza kiralan 12,7 ila 31,7 dolar /m2 arasında, fast food alanlarında ortalama kiralar 31,7 ila 50,8 dolar /m2 arasında, hipermarket alanlarında ortalama kiralar 6,35 ile 15,2 dolar/m2 arasında. Güler, "Galleria AVM hariç verimli çalışan AVM'lerin birçoğunun en az yüzde 90-95 doluluk oranına sahip" diyor. 

AVM'LER KENT DIŞINDA 

Adana'da AVM'lerin kent dışında, nüfus yoğunluğunun az, ancak ulaşımı kolay noktalarda konumlandıkları görülüyor. 

Adana ili kent merkezinde hâlihazırda Optimum AVM ile Mİ Tepe AVM'nin yoğun ziyaretçi potansiyeline sahip olduğu belirtiliyor. 

Diğer AVM'lerin çoğunun kapanma tehlikesi ile yüz yüze olduğu, genellikle market bacağında ziyaretçileri kendilerine çektikleri de vurgulanıyor. 2015 yılında Forum Adana AVM'nin faaliyete geçmesiyle kent merkezinde toplam kiralanabilir alanın 304 bin 468 m2'ye ulaşması bekleniyor. Güler, "Böylece bin kişiye düşen AVM alanı, 2015 yılı için öngörülen Adana il nüfusunun yaklaşık 2,5 milyona ulaşacağı düşünüldüğünde yaklaşık 121 m2 olacak" diyor. 

EKONOMİST MORTGAGE