AVM'ler neden teker teker batıyor?
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Nuri Şapkacı’ya göre, an itibariyle 447 AVM’nin 60 – 70 kadarı bankaların eline geçtiğine dikkat çekmişti. Peki AVM'ler neden teker teker batıyor?
Son günlerde AVM'ler konkordato talepleriyle gündem oluyor. Tıklım tıklım olan AVM'lerin neden icralık olduğu da merak ediliyor.
BirGün Gazetesi köşe yazarı Ozan Gündoğdu, bugünkü köşesinde bu konuyu kaleme aldı ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Nuri Şapkacı’ya göre, an itibariyle 447 AVM’nin 60 – 70 kadarı bankaların eline geçtiğini aktardı.
Şu an her 6 AVM'den 1'i icralık durumda ve sektörden gelen haberlere göre de oran gittikçe yükseliyor.
Son olarak 9 adet AVM’si bulunan Hollanda Merkezli Multi Development adlı şirketin konkordato talep ettiğini ve mahkeme tarafından şirkete 3 ay mühlet verildiğini Ekonomim Gazetesi köşe yazarı Yener Karadeniz'in açıkladığını dile getiren Ozan Gündoğdu, AVM'lerin neden borçlarını ödemeyediğinin anlaşılması için Türkiye’de AVM çarkının nasıl döndüğünün bilinmesi gerektiğini vurguladı.
AVM NASIL AÇILIYOR?
1. ADIM: Öncelikle, şehrin yerel yönetiminin imar komisyonundan izin alınır. Yerel yönetim izin vermezse aynı izin Şehircilik Bakanlığı’ndan da alınabiliyor. Biri olmadı diğeri… Bu sırada aracılara komisyon verilir, avantalar dağıtılır. Bu şekilde izni aldınız ve birinci adımı hallettiniz, sıra geldi inşaat için para bulmaya…
2. ADIM: AVM için kollar sıvandı, izin alındı ve sıra geldi finansman sorununu çözmeye. Türkiye’deki AVM’lerin hemen hepsi aynı finansman yöntemiyle hayata geçirilir. AVM yatırımı için bankadan kredi çekilir. Çekilen kredi bir taşeron müteahhite sunulur ve müteahhit de AVM’yi yapar. Şehrin orta yerindeki lüks binaya dükkanlar açılmaya başlar.
3. ADIM: İzni aldınız, krediyi çektiniz ve bir taşerona binayı yaptırdınız. Peki bankadan çekilen kredi ödemesi nasıl yapılacak? Çok basit, alınan dükkan kiraları kredilere tahsis edilerek… Bu kredilerin teminatı, AVM’nin kira geliri oluyor. AVM’lerin dükkan kiraları, kullanılan krediye tahsis ediliyor ve 8-10 senenin sonunda kiralar krediyi öder.
"Ve AVM yatırımcısı, şehirde bir mülk sahibi olur. Bu durumda, yatırımcının yaptığı imar komisyonuna avanta dağıtmak, ardından bankadan kredi bulmak ve belki bu süreçte de avanta dağıtmak, sonrasıda bir taşeron bulup inşaata girişmek ve yalnızca beklemekten ibarettir" diyen Gündoğdu, 8-10 senelik vadenin sonunda borcun biteceğine dikkat çekti.
Bu şekilde Türkiye’nin kalburüstü sanayicilerinin bile lüks AVM işine girdiğini dile getiren Gündoğdu, " Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) verilerine göre 2002’de 14 olan AVM sayısının, 2012 yılında 264’e yükselmesinin nedeni de işte bu finansman fırsatıdır" bilgilerini verdi.
DÜŞÜK FAİZ CAN SUYU OLUR
Ozan Gündoğdu, "Kredilerin yüzde 80’i döviz cinsinden olduğu için, AVM’lerdeki dükkanların da kiraları dövize endekslenmiş durumdadır. Döviz kuru istikrarlı olduğu için 2000’li ve 2010’lu yıllar, AVM yatırımcıları için harika geçti" açıklamasında bulundu ve bundan yakşaık 10 sene önceki koşulların AVM yatırımcısı için gerçek olamayacak kadar güzel olduğunu, fakat işlerin Türk Lirası’nın istikrarını kaybetmesiyle bozulduğunu söyledi.
"2014 yılından itibaren döviz kurlarının yukarı yönlü hareketleri, dövize endeksli kiraların sert şekilde yükselmesini sağlar. Devir “liralaşma” devri olduğu için 2018 yılında AVM dükkanlarındaki kira kontratlarının dövize endeksli olması yasaklanır" ifadelerini kullanan Gündoğdu, bu şekilde AVM sahiplerinin, TL ile kira gelirleriyle döviz cinsinden kredilerini ödemeye başlayarak zorlandıklarını söyledi.
Ozan Gündoğdu, TL gelirine karşın döviz giderinin AVM yatırımcılarının nakit dengesini alt üstü ettiğinin altını çizdi ve "Ancak neyse ki, bu döviz kredileri, 2019-2023 arasında son derece düşük faizle TL’ye çevrilebiliyor. Pandemi süresince AVM yatırımcılarının izlediği yol da bu. Yıllık yüzde 80’e dayanan enflasyon ortamında, yüzde 13-14 faiz oranıyla, nakit dengesi bozulan işletmeler yüzdürülür" diye konuştu.
Bunların yanı sıra pandemi ile birlikte e-ticaretin popüler olduğunu dile getiren Gündoğdu, "Üstelik halkın alım gücü de düşmekte, metrekare başına verim reel olarak azalmaktadır. AVM’lerin geleceği pek parlak görünmese de, hiç değilse ucuz finansmana erişilebilmektedir. Bu sayede yaşama tutunur AVM’ler" açıklamasında bulundu.
Ancak 2023 Haziran'dan itibaren faizlerin artmasıyla denizin kurumaya başladığını vurgulayan Gündoğdu, hem tüketiciler bireysel kredi kartlarını daha dikkatli kullanınca hem de düşük faizli krediler yüksek faizle yapılandırılınca, finansman maliyetinin nakit dengesini yeniden bozduğunun altını çizdi.
Gündoğan, konuya ilişkin açıklamasını "Kuru kalabalık içinde Arap turistlere hizmet sunan dükkanlar kiralarını ödemekte zorluk çekinde, AVM sahipleri de kredilerini ödeyemez hale gelir. Sonuç, tıklım tıklım AVM’ler teker teker bankaların eline geçer" diyerek tamamladı.
Chery'den 2024'ün ilk kampanyası! 50 bin TL takas desteği ve 200 bin TL faizsiz kredi!
Türkiye'de neden dönüşüm yapılamıyor? Bina dönüştürmek resmen açmaza girdi!