AVM’lerde kira sorunu büyüyor!

Türkiye'de yaşanan terör olaylar ve darbe girişimi kuşkusuz tüketicilerin alışveriş eğilimlerini de olumsuz etkiledi. Bu yüzden perakende sektörü yaz sezonunu tatsız geçirdi. Ancak bu olumsuz havanın bu sıralar dağılmaya başladığını belirtelim. Nitekim AVM’lerde mağazaları bulunan perakendeciler cirolarında artış başladığım belirtiyorlar.

Diğer taraftan AVM’lerde mağaza kiralarının yüksekliği perakendeciler tarafından daha yüksek sesle dillendi-rilmeye başlamış durumda. Özellikle yaz sezonunun kötü geçmesi, perakendecileri bu konuda harekete geçirmiş vaziyette. Ödedikleri yüksek kiraları marka bilinirliğini artırmak ve prestij kazanmak nedeniyle sineye çeken kimi firmalar, artık kar etmedikleri AVM’lerden tereddüt etmeden çıkıyorlar.

"ÇIKACAĞIMIZ AVM'LER VAR"

Damat, Tween ve D’S Damat markalarının sahibi Orka Holding’in Türkiye’deki toplam 200 mağazasının 150’si alışveriş merkezlerinde bulunuyor. Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orak-çıoğlu, bazı AVM’lerin çok yüksek olan metrekare kira bedellerinin mutlaka revize edilmesi gerektiğini söylüyor. Bunun sadece kiracılar için değil, aynı zamanda kendi faaliyetlerini sürdürebilmeleri için de gerekli olduğunu belirten Orakçıoğlu, aksi takdirde bu AVM’lerin birçoğunun kiracı bulmakta zorlanacağı bir dönem yaşayacağının altını çiziyor. Orakçıoğlu, şöyle konuşuyor: “Yalnızca yüksek kira bedeli nedeniyle değil, aynı zamanda yönetimde yaşanan eksiklik ve aksaklıklar nedeniyle çıkmayı düşündüğümüz AVM’ler mevcut. Konuya son derece olumlu yaklaşan AVM’ler var. Diğer taraftan gerçeklerden uzak, hiçbir paylaşım içerisine girmeyen AVM’lerin olduğunu da ifade etmeliyim. Yurtiçindeki AVM’lere olan bağımlılığımızı ve bağlılığımızı azaltan bir strateji izliyoruz. Yılsonunda toplamda 300 olmasını planladığımız mağazalarımızın 100’ü yurtdışında olacak. Bu rakamı 2018 sonunda eşit hale getirmeyi planlıyoruz.

Kiracı özelinde çözümler üretiyoruz 

ECE Türkiye'nin yönetim portföyünde altı şehirde 14 alışveriş merkezi yer alıyor. Bu AVM'lerimizin ziyaretçi girişleri yaz döneminde yaşanan olaylardan etkilendi.Fakat zaman içinde toparlanma sürecine girildi. Giriş sayıları önceki yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında bir miktar aşağıda olmakla birlikte aynı düzeylere yaklaştı. AVM'lerimizin ortalama doluluk oranı yüzde 98'in üzerinde. Bu oranın normal düzeylerde seyrettiğini söyleyebiliriz. Yaşanan olayların AVM'lerimizin doluluk oranları üzerinde olumsuz bir etkisi olmadı. Zaman zaman marka karmasında sektörel trendler, müşterilerimizin talep ve ihtiyaçlarındaki değişiklikler veya ekonomik gelişmeler gibi farklı faktörlere bağlı olarak düzenlemelerin yapılması iş akışımızın bir parçasıdır. Türkiye pazarında faaliyet gösterdiğimiz 15 yılı aşkın suredir hem ülkemizde hem de dünyada, kısa süreli sosyal, ekonomik ve politik dalgalanmalar yaşandı. Bu tür dönemlerde de her zaman yaptığımız gibi kiracılarımızın cirolarını, metrekare performanslarını mağaza bazında teker teker inceliyoruz. Aynı markanın farklı bir alışveriş merkezimizdeki performansına da bakıyoruz. Bu doğrultuda, bir alışveriş merkezinde yer alan bir markanın desteğe ihtiyacı olduğunu gördüğümüz dönemlerde, kıracı özelinde çözümler üretiyoruz.

AVM'lerle ilgili genel yaklaşımımız, iyi yönetilen, lokasyon anlamında müşteriye daha yakın olan ve aynı zamanda kira bedeli/satış rakamı oranlarına bakıldığında bize zarar ettirmeyen AVM’lerde faaliyetimizi sürdürmek yönünde.”

Bu yaz sezonu satış performanslarını da değerlendiren Orakçıoğlu, Türkiye’ye gelen turist sayısının gerilediğini, bunun da satışları olumsuz etkilediğini vurguluyor. Turist yoğunluğunun fazla olduğu AVM’lerde belli bir düşüş olduğunu gözlemlediklerini söyleyen Orakçıoğlu, önceki yılla ve genel hedeflerle kıyaslandığında yüzde 15’lik bir iş kaybı olduğunu hesaplıyor. Darbe girişiminin olduğu hafta ise ciro kayıplarının yüzde 30-50 arasında olduğunu vurguluyor.

METREKARESİ ORTALAMA 30 EURO

Kadınlara yönelik hazır giyim markası ADL’nin ise AVM’ler-de 95 mağazası bulunuyor. ADL Tasarım, Pazarlama ve Tedarik Zinciri Genel Müdür Yardımcısı Zehra Işık, yaz sezonu satışlarını geçen yılın aynı sezonuyla mağaza bazında kıyasladıklarında aynı seviyelerde seyrettiğini belirtiyor. Ancak giderlerin önceki dönemlere göre yüzde 15 civarında arttığını göz önüne aldıklarında karlılığın tatminkar olmadığım ifade eden Işık, “Son dönemde ülkemizin içerisinde bulunduğu sosyo-politik durumunun tüketiciyi, piyasaları ve perakende sektörünü olumsuz etkilediği gerçeğini göz ardı etmek mümkün değil. Geçen yıla oranla cirolarda yüzde 15-20 arasında gerileme olduğunu söyleyebilirim” diyor.

Genel giderler ayrı tutulduğunda AVMTerdeki mağaza kiralarının metrekare bazında 30 euro civarında olduğunu ifade eden Işık, bazı AVMTerden çıktıklarım söylüyor. AVMTerdeki mağazalarının ortalama 400 metrekare olduğunu belirten Işık, çoğunlukla sabit metrekare kirası ödediklerini söylüyor. Işık, değerlendirmelerini şöyle sürdürüyor:

“AVM’leri ve kiracıları tatmin edecek bir ciro kirası oranıyla anlaşmalar yapmak ticaretin sürekliliği açısından son derece önemli. AVM’ler ile perakendeciler arasında piyasa şartlarının göz ardı edilmesinden dolayı sıkıntılar yaşanıyor. Özellikle kur farkı konusunda çok katı davranan AVM’ler var.”

"İNDİRİM TALEBİNDE BULUNDUK"

Erkek giyim markası Avva ise Türkiye’deki AVM'lerde 61 mağazasıyla faaliyet gösteriyor. Avva Yönetim Kurulu Başkanı Volkan Atik, yaşanan sıkıntılar nedeniyle yaz sezonunda satışların gerilediğini, cirodaki bu düşüşün bazı AVM'lerde yüzde 30’u da geçtiğini söylüyor. Bu dönemde kampanyalara ağırlık verdiklerini belirten Atik "Ciro/kira endeksi bozuk olan, yani ciroya göre ödenen kira oranı yüksek olan AVM'lerden indirim talebinde bulunuyoruz. Bu talebe karşılık vermeyenlerden ise bir şekilde çıkıyoruz.  Alışveriş merkezine ödenen kira ve tüm aidatların cirova göre azami yüzde 20'nin üzerine çıkmaması bizim için büyük Yaz sezonunu ülkedeki olağanüstü uru önem arz ediyor" diye konuşuyor. 

"FİKİR ALIŞVERİŞİNDE BULUNUYORUZ"

Yüksek mağaza kiralarına rağmen AVM’lerden bu dönemde çıkmayı düşünmeyenler de var elbette. Bunlardan biri de îpekyol Machka Twist markalarının sahibi Ayaydın Miroglio Grubu. 42 şehirdeki 200 mağazasının sadece üçü cadde mağazası olan grubun geri kalan mağazalarının tamamı AVM’lerde. Gerek Türkiye’de, gerekse Ortadoğu ülkelerinde stratejik konum olarak uygun, lojistik açıdan avantajlı bütün AVM’lerde olduklarını belirten şirketin CEO’su Uğur Ayaydın, perakende sektörünün büyümesinde AVM’lerin rolünün büyük olduğunun altını çiziyor.Ciro kayıplarının önüne geçmek için AVM yönetimleriyle daha sıkı ilişki içinde çalıştıklarını söyleyen Ayaydın, “Her türlü olumlu veya olumsuz feedbacki AVM yöneticileriyle mutlak suretle paylaşıyor, karşılıklı fikir alışverişinde bulunuyoruz. Türkiye’de hala AVM olmayan şehirler var. Hedeflerimizden biri de mutlaka bu şehirlerde de var olmak ” diye konuşuyor.

"CİROLARDA ARTIŞ VAR"

Yaz sezonunda yaşanan tatsız olaylar nedeniyle turist sayısındaki düşüşün tüm sektörleri olduğu gibi perakende sektörünü de olumsuz etkilediğini dile getiren Ayaydın, ancak son günlerde hızlı bir toparlanma yaşandığım vurguluyor. Ayaydın, sözlerini şöyle sürdürüyor:

“Özellikle Antalya bölgesi ve İstanbul’da hızlı bir toparlanma söz konusu. Son 15-20 gündür geçen seneki rakamlarımıza ulaşmaya başladık. Ekonominin zor durumlarda hem markaların hem AVM yönetimlerinin birbirini düşünerek 2023 hedefleri doğrultusunda birbirine destek olarak kira meselesini istişare ile çözebilceklerine inanıyoruz.

UZUN VADELİ KİRACILARA ÖZEL İNDİRİM

Türkiye’nin ilk AVM’lerinden olan Carousel, kuruluşunun 20’nci yılı kapsamında rönevas- yon çalışmaları yürütüyor. 100’ün üzerinde mağazanın bulunduğu Carousel’de halen beş mağaza boş durumda. Carousel İcra Kurulu Üyesi Orhan Demir, bu mağazaların kiralanmasıyla ilgili değerlendirmelerin sürdüğünü, özellikle dış cephede kafe-bistro alanları için yoğun talep aldıklarını söylüyor. Perakendecilere her dönem kolaylıklar sağladıklarım ifade eden Demir sözlerine şöyle devam ediyor:

“Özellikle ülkenin yaşadığı çalkantılı dönemlerde piyasa koşullarını stabil ve rahatlatıcı bir konumda tutmaya özen gösteriyoruz. Hepimiz aynı geminin içindeyiz. Birlikte zorlukları aşabilmek ve daha sürdürülebilir imkanlar yarata-bilmek için kazan-ka- zan ilişkisine önem veriyoruz. Bu dönem döviz kurlarını sabitledik. Uzun vadeli devam eden kiracılarımıza özel indirimler yaptık. Maliyetlerimizin artmasına rağmen kiralama sürecimizde ortak alan giderlerimizi fiyatın içinde tutarak artı bir avantaj daha sağladık.”

Muhsin ERKOÇ / ArenaPark AVM Genel Müdürü

“Şartlarımız oldukça makul"

Yaz sezonunu ülkedeki olağanüstü durumları da göz önünde bulundurursak iyi geçirdik. Yaz boyunca aylık ziyaretçi giriş sayımız ortalama 750 bin ile 800 bin kişi arasında değişkenlik gösterdi. Geçtiğimiz yılların aynı aylarına göre kimi ayda başa baş geldik, kimi aylarda ise yüzde 8 ile yüzde 9 arası ilerideyiz. Grubumuza ait üç AVM'de de ciro bakımından geçtiğimiz yılların üzerindeyiz. Bunda Ramazan'ın yaz sezonuna denk gelmesinin de payı var. Mağazalarımızın metrekare birim fiyatları mağazanın metrekaresine ve bulunduğu sektöre göre değişkenlik gösteriyor. Kira bedelleri ve tahsilatlar konusunda çok ciddi bir şikâyet almıyoruz. Kira bedellerimiz ve kontrat yenileme anında geçerli olacak şartlarımız oldukça makul olduğu için ciddi sıkıntılar yaşamıyoruz. Sektörel olarak dönemsel bazı ihtiyaçlar oluyor, bu durumlarda da kiracılarımıza yardımcı olmaya çalışıyoruz.

Para