Avrupa gayrimenkul sektörü temkinli!

 
Rapora göre Avrupa’da gayrimenkul sektörü temsilcilerinin 2018 yılı tahminleri iyimser yönde. Araştırmaya katılanların %50’ye yakını önümüzdeki yıl kârlarının ve çalışan sayılarının artacağını öngörüyor. Araştırmaya katılanların %42’si ise ticari güvenin artacağını dile getirirken bu oran geçtiğimiz yıla göre %10’luk bir artışa işaret ediyor.
 
Rapora göre, 15 milyon kişinin yaşadığı İstanbul ise genç nüfusu, kaliteli konut ihtiyacı ve yenilenmesi gereken konut sayısıyla, yerli ve yabancı yatırımcılara pek çok fırsat sunuyor. Yatırımcıların, geliştiricilerin, kredi kuruluşlarının, acentelerin ve danışmanların yer aldığı 800’ü aşkın sektör temsilcisinin görüşlerine dayanarak oluşturulan listede, mevcut yatırımlar ve gelişim beklentileri açısından Berlin, Kopenhag, Frankfurt, Münih ve Madrid en iyi 5 şehir olarak yer alıyor.
 
Rapor her ne kadar iyimser bir görünüm ortaya koysa da, yatırımcıların aynı zamanda temkinli bir duruş içerisinde olduğunu gösteriyor. Uygun gayrimenkul varlıklarına erişim endişe konusu olmaya devam ediyor. Araştırmaya katılanların %75’inden fazlası, yatırımcıların hedeflerine ulaşmak için risk aldığını belirtirken, rapora göre sektördeki kilit oyuncuların birçoğu 2018 yılında risk alma konusunda daha temkinli davranacak.

 
Raporda İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden çıkmasına da değiniliyor. Brexit gayrimenkul sektörü için sorun yaratmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yılın raporundan bu yana Brexit’le ilgili kötümserlik derecesi büyük ölçüde azalmış olsa da - Londra’nın küresel başkent olma yolunda uzun vadedeki ilerlemesini çok az kişi sorguluyor - İngiltere’nin AB’den çıkmasıyla ilgili koşullar hakkındaki belirsizlik gayrimenkul uzmanlarında hayal kırıklığına neden oldu.  

 
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2018 rapor sonuçlarının açıklandığı toplantıda, sektörel gelişmeleri ve 2018 yılına dair beklentileri yorumlayan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu rapor sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektörü ile ilişkisini de şu sözlerle değerlendirdi:

“Gayrimenkul sektörü tüm dünyada olduğu gibi Avrupa’da da günün ihtiyaçlarına uygun olarak sürekli bir değişim içinde: Daha çok müşteri odaklı, teknoloji bazlı, değişken kullanıma uygun gayrimenkul üretimi hem geliştiriciler, hem yatırımcılar hem de kullanıcılar açısından tercih ediliyor. Gelişen trendlere baktığımızda Avrupa özelinde öne çıkan lojistik, konut, ortak kullanımlı ofis alanları ülkemiz için de gelişen alanlar. Bunlar yanında çoğalan altyapı yatırımlarının yaratacağı fırsatlar Avrupa’da olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkule önemli bir potansiyel yaratıyor. Buna karşılık Avrupalı yatırımcı ve geliştiricilerin sektörün özellikleri dolayısı ile daha ‘güvenli limanlarda’ kalma istekliliği özellikle bölgemizde yaşanan politik ve askeri hareketlilik sebebiyle ülkemize yatırım yapma isteğinde aşınma yaratmış durumda. Aslında bu, hiç de şaşırtacak bir sonuç değil. Londra gibi gayrimenkulde çok önemli yer tutan bir kentin Brexit açıklamaları sebebiyle son iki yıldır listenin son sıralarında yer alması politik belirsizliklerin oyuncuları ne kadar etkilediğinin çok açık bir göstergesi. Raporda da açıkça belirtildiği gibi uluslararası gayrimenkul oyuncuları ‘mevcut gelişmeler sebebiyle’ dönemsel olarak ilgi göstermese de pazarın yerli oyuncuları nüfus artış hızı, konuta ve daha kaliteli gayrimenkule duyulan ihtiyaç nedeniyle ülkemiz gayrimenkul piyasasından hala umutlular ve ciddi fırsat görüyorlar.”

ULI Türkiye Başkanı Zafer Baysal ise raporda öne çıkan veriler hakkında şunları söyledi: “Gayrimenkulün her ürün çeşidinde pazar ihtiyaçları, satın alma gücü, ekonomik ve sektörel büyümeler göz önüne alınarak ve imar uygulamalarına gayrimenkulün deontolojisine bağlı kalınarak geliştirilecek çevreci, yenilikçi, yeşil ve teknolojik projeler Türkiye'nin ve ilgili şehrimizin kendi iç dinamiklerine bağlı olarak doğru lokasyonlarda güncel mimari konseptler doğrultusunda geliştirilirse hızla değişen şartlara adapte olabilen Endüstri/Sanayi 4.0'a uyumlu projeler olarak gerek yerli gerek yabancı alıcı, kiracı, kullanıcı ve/veya yatırımcıların ilgisini her türlü olumsuz şarta rağmen cezbedebiliyor.

Rekabet şartları zorlaştıkça, her alandaki gayrimenkul projeleri birbirine ayırt edilemeyecek derecede benzedikçe, alış iştahı azalan alıcı/yatırımcıların daha seçici ve soğukkanlı değerlendirme kriterleri de alım sürecini daha da sancılı hale getirdikçe finansal olarak dayanma gücü olan geliştiriciler inovatif satıcı kredileri ya da vadeli finansman modelleri ile öne çıkıyor.

Türkiye'ye yabancı ilgisinin diğer büyükşehirlerimizden ve sahil kasabalarımızdan tekrar İstanbul'a odaklandığı ve giriş çıkış likiditesi açısından da bunun bir anlamda rasyonalitesinin de olduğu bir süreç yaşanırken, İstanbul özelinde ise zaten belli gayrimenkul kategorileri ile sınırlı olan uluslararası yatırımcı ilgisinin de giderek azaldığı bir süreci de peşi sıra yaşadık. Bunda elbette bölgemizde komşularımızda yaşanan negatif jeopolitik gelişmelerin ve buna bağlı olarak ülke algımızdaki örselenmenin etkisi var.

Bunun doğal sonucu olarak PwC ve ULI’ın her yıl üyeleri arasında yaptığı anket sonucu yayınladığımız Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2018 raporunun İstanbul ile ilgili sonuçları da maalesef geçen yıl yaşadığımız düşüş trendinin bu yıl da devam ettiğini gösteriyor. Elbette dünyanın en harikulade ve görülmeye değer şehirlerinin başında yer alan İstanbul'umuzun sadece turizmde değil gayrimenkulde de uluslararası yatırımcılar nezdinde hak ettiği yere geri gelebilmesi ve 2012 yılındaki birincilik pozisyonunu tekrar elde edip bunu kalıcı kılabilmesi ve koruyabilmesi için bölgemizde yaşanan negatif jeopolitik gelişmeler konusunda bir etkimiz olamasa da tüm gayrimenkul geliştiricilerine düşen ciddi fedakarlıklar ve sorumluluklar olduğu gibi, kamuya ve yerel yönetimlere de düşen ev ödevleri ve yapısal düzenlemeler olduğunu düşünüyoruz.

Belki de burada uluslararası yatırımcı ilgi ve iştahını artıracak en önemli katalizör imar uygulamalarındaki müktesep hakların korunması, imar süreçlerinde standardizasyonun, şeffaflığının ve öngörülebilirliğinin artırılıp yerli yatırımcılarla haksız rekabet algısının yok edilmesi ve çok ciddi bir deprem riski ile karşı karşıya olan İstanbul şehri için kentsel dönüşümün en etkin bir şekilde aksayan yönleri gözden geçirilerek yeniden kurgulanıp süreçler de hızlandırılarak vatandaşlarımızın yaşadıkları uygunsuz yapı stoğundan kurtarılabilmesi için de uluslararası yatırımcılar açısından da cazip hale getirilmesi elzemdir.”

Raporda aynı zamanda, yeni müşteri talepleriyle birlikte “Hizmet mekânı” konseptinin etkisiyle gayrimenkul sektörünün iş yapış şeklinin giderek karmaşık hale geldiğine değiniliyor. Bu nedenle, sektörün bu değişime adapte olabilmesi için büyük veriden ve yeni teknolojiden yararlanması gerekiyor.

 
Sektörlere bakılacak olursa, lojistik sektörü 2018 yılında yatırımcılar açısından en çok talep gören sektör olarak yerini sağlamlaştırdı. Öğrenci konutları, yaşlı evleri ve sağlık gibi niş konut sektörlerinde de durumun iyi olduğu gözlemleniyor. Diğer taraftan, yatırımcıların kaçındığı alanlar, eski dönemlerde gayrimenkul sektörüne hâkim olan “perakende” ve “ofis” segmentleri. Perakendenin algısı, ABD’deki negatif trendlerden etkilenirken; banliyölerdeki ofisler ve iş parklarının da artan şehirleşmenin gerisinde kalması bekleniyor.

 
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Listesi’nin ilk 5 şehri…

Gelişen Trendler şehir sıralamasında son dört yılda olduğu gibi bu yıl da ilk sırada Berlin yer alıyor. Brexit’in ardından finans sektörünün odaklarının değişmesi ve bir yıllık sağlam büyümenin ardından Frankfurt listede ikinci sıraya yükseldi. Gelişen konut sektörüyle uluslararası emlak sektörünün ilgisini çeken Kopenhag ise Frankfurt’la aynı sırayı paylaşıyor. Dördüncü sıradaysa yatırımcılar ve geliştiriciler için cazip bir şehir olmaya devam eden Münih yer alıyor. Ofis ihtiyacına bağlı olarak kiraların artış tahminlerinin pozitif olmasından avantaj sağlayan Madrid de dört sıra birden yükselerek beşinci sıraya yerleşti. Listede Türkiye’den yer alan tek kent olan İstanbul maalesef bu yıl iç ve özellikle çevre ülkelerde yer alan dış politik belirsizlikler sebebiyle listenin en sonunda yer alıyor.