Avrupa ofis kiraları istikrarlı ilerliyor!

Jones Lang LaSalle EMEA Sermaye Piyasaları Takım Direktörü Chris Staveley'e göre: “Olumlu sinyallerin artmasına rağmen; genel ekonominin düzelmesi ile gayrimenkul piyasası düzelmesi arasında belli bir zaman aralığı var.”

“Jones Lang LaSalle Avrupa Ofis Saati Raporu”, ağırlıklı olarak 24 piyasanın performansı ölçü alınarak hesaplanan Avrupa Azami Ofis Kira endeksiyle beraber, azami kiralar ve teşviklerin 2010'un ilk çeyreğinde Avrupa piyasasının geniş bir bölümünde istikrarlı olarak devam etmekte olduğunu ortaya koydu. İlk olarak 2008 ikinci çeyreğinde başlayan artış, bu çeyrek üzerinden % 1.2 çeyrek oranında artış gösterdi. Buna karşın , azami ofis kiraları bir yıl önce görünen oranın %5 altında kaldı. Bu çeyrekte görülen kiralardaki en büyük artış Moskova (% 14) ve Londra'da (% 6) görüldü. Chris Staveley'e göre: “Bu çeyreğe ait ofis saati, sadece kiralama koşullarını ve beklenti aralığını değil, aynı zamanda tüm piyasaların kiraların en düşük seviyeye düşmesi ve tekrar artmasına doğru nasıl hareketlendiğini yansıtıyor. Bu çeyrekte, Londra artan kira bedeli dilimine girerken,bazı piyasaların da burada yer almakta olduğu ya da saat 6' ya yaklaşmaktığı olduğu gözlenmektedir.” 

Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Alan Robertson : “Birinci çeyrekte İstanbul'un pozisyonu, saat 5 civarında. Bu da son birkaç aydır ofis kiralarının nasıl istikrarlı olduğunu gösteriyor. Şehrin bazı kiralarındaki ortalama ofis talep artışı ve arz düşüşü ile yılın ikinci yarısında İstanbul'un kira seviyesinin yükseleceğini tahmin ediyoruz” dedi. 

Rapora göre; ekonomik iyileşme belirtileri ofis taleplerini beslemeye başladı, ancak kiracılar yine de temkinli ve maliyetlere karşı duyarlılığını korumaya devam ediyor. Güçlü ekonomik büyüme olmamasından dolayı, mevcut piyasa aktiviteleri, genişleme planları yerine daha çok kiralama işlemleri, portföy değişimleri ile ofis birleşimi ve kiralanabilir alanların verimliliğini sağlama yönündeki kurumsal aktiviteler olarak gerçekleşiyor. Avrupa'da, ilk çeyrek için yapılan işlemlerde, son çeyreğin genellikle güçlü olduğu hatırlamaya değer olmasına rağmen, %9'u bir önceki çeyreğe bağlı, 2.4 milyon m2'ye inen bir düşüş görüldu. Bu düşüş esas olarak Batı Avrupa (-12%) olarak sürdürülürken, belli belirsiz olarak CEE bölgesinde (+6%) yükseliş olarak yer aldı. Buna rağmen, her iki Batı ve Orta Doğu Avrupa için 2010 ilk çeyreğinde, 2009 ilk çeyreğine göre % 38 yıllık artışlar görüldü. Sonuç olarak, piyasaların düşük seviyelerden yükseldiği Dusseldorf, Barselona ve Dublin'in keskin çıkışları ile birlikte 24 endeksli piyasaların yaklaşık yarısı bir yıl içinde talep artışı gösterdi. 

Tamamlanan ofis arzı, 2009'un yüksek konjonktürüne göre düşmeye başladı. 2010'un ilk çeyreğinde 1.2 milyon m²'lik ofis alanı tamamlanırken, boşluk oranlarının düşmesine rağmen Londra'da yer alan bazı ürün tiplerinde ve boyutlarının bulunmasında zorluklar yaşandı. Ekonomik çöküşten dolayı, spekülatif finansın eksikliği, yatırımcı güveninin eksikliği ve kazanç sağlamayan yatırım değerlendirmeleri yeni spekülatif başlangıçları korumak için bir araya getirdi.. Çoğu EMEA piyasasında, yatırımcılar hala üstteki koşullara maruz kaldı ve bu yüzden yeni alan taahhüdü yapmakta kararsız kaldı.. Raporda bunun arz ve talep arasındaki dengesizliği rahatlatmaya yardımcı olacağı ve hatta orta vadede yeni alanlar için “arz boşluğu” yaratabileceği belirtildi. 

Azalan tamamlamalar ve gelişmenin ilk işaretleri ile, Avrupa boşluk oranı çeyrekte %10.2 olmak üzere dengede kaldı- istikrarın ilk çeyreği 2008'in ikinci çeyreğidir (%7,1). Orta Doğu Avrupa piyasasında toplam boşluk oranında %16,1'den %16,4'e varan hafif artış gösterdi, Batı Avrupa'da %9,7 oranında kaldı. Çeyrek boyunca, boşluk dereceleri Londra tarafından 24 endeksli piyasanın yedisinin azalmasına sebep oldu. Boşluktaki üç aylık en yüksek artış Lahey (+160 bps), Lüksemburg (+110bps) ve Barselona (+90bps) olarak kaydedildi . En yüksek boşluk oranı Dublin (%21,9) ve en düşük oran Lüksemburg'da (%6.4) gözlendi.

Raporu değerlendiren Chris Staveley: “EMEA bölgesinde, arz dinamiğindeki farklılıkların, gayri safi yurtiçi hâsılanın ve istihdam büyümesinin gelişmedeki farklılıkları vurgulayacağını umuyoruz. Bu, kullanıcıların uygun fiyata azami alan veya daha geniş kat alanları için fırsat penceresine neden olacaktır. Tıkanmış planlanan arz projeleri piyasadaki koşulların dengede kalmasına başlayacaktır, fakat ofis saatinin gösterdiği gibi, risk diğerlerinde etkili kalır” dedi.