Avrupa'da gayrimenkul krizi derinleşiyor!
Avrupa'da gayrimenkul sektörünün, zorlu ekonomik şartlar ve artan ESG baskılarının etkisinde derinleşen maliyet kriziyle karşı karşıya...
PwC ve Urban Land Institute (ULI) tarafından hazırlanan ve 2024 yılı için gayrimenkul sektörünün nabzını tutan ‘Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024’ raporu yayınlandı. Raporda gayrimenkul sektörünün, zorlu ekonomik şartlar ve artan ESG baskılarının etkisinde derinleşen maliyet kriziyle karşı karşıya olduğunu ortaya çıktı.
PwC ve Urban Land Institute (ULI) tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa araştırmasının sonuçları yayımlandı.
Sektörün 2024 yılına ilişkin önemli veriler sağlayan rapora göre, katılımcılarının yüzde 75’i, gelecek yılı için sektöre yönelik en önemli endişelerini, faizlerdeki hareketler, enflasyon ve ekonomik büyüme olarak sıralıyor.
Avrupa’da pazara hakim olan ciddi belirsizliğin yatırım hacmini rekor seviyede aşağı çektiğine vurgu yapılan araştırmaya göre, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından ilk 3 şehir arasında Paris, Londra ve Madrid yer alıyor.
Raporun sonuçlarına iliikin değerlendirmelerde bulunan PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında geçen yılın raporunda belirtileri görünen resesyonun etkileri Avrupa’da 2023 yılında çok açık şekilde hissediliyor. Avrupa, bu yıl oldukça uzun bir süredir ilk kez alışılmadık ölçüde çok düşük işlem hacmi ile karşı karşıya"
Sektör temsilcilerinin en büyük endişesinin konuları hala enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksekliğin yarattığı maliyet yükü olduğuna dikkati çeken Bayraktaroğlu, "Avrupalı yatırımcı buna alışık değil ve tepkisini fonlarını gayrimenkul dışındaki alanlara yönelterek gösterdi. Bu da işlem hacimlerinin düşmesine neden oldu. Önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde enflasyonun “makul” ölçülere inmesi ve faizlerdeki durağanlıkla işlerin tekrar yoluna gireceği konusunda umutlar devam ediyor.” dedi.
Ayrıca yatırım alan gayrimenkul türlerinde uzunca bir süredir olduğu gibi alternatif alanlar ön plana çıktığına dikkati çeken Bayraktaroğlu, "İşlem hacimleri şimdilik düşük olsa da yeni enerji altyapı yatırımları, veri merkezleri ve sağlık sektörü alışılmış AVM, Ofis ve kısmen de olsa konut sektörünün önünde görünüyor. Değişen ihtiyaçlar, ESG’nin bir olgu/gereklilik olarak hayatımıza girmesi ve yapay zeka başta olmak üzere teknolojik gelişmeler gayrimenkulde değişen ve aslında gayrimenkul alanı olup olmadığı bile tartışılan pek çok kullanım alanın ve fikrin önünü açıyor.” değerlendirmesinde bulundu.
Her sene raporda ilk 10 kent içinde 4 kentle ön sırada olan Almanya’nın 2023 yılında listede yerini koruyamaması, yatırımcıların ülke ekonomisi ve değişen şartlara hızla uyum gösterme ve piyasa derinliği konusunda hassas olduklarını açıkça ortaya koyuyor diye belirten Bayraktaroğlu "Yatırımcıların 2024 için belirmeye başlayan umutlarına rağmen hala “bekle-gör” yaklaşımında olmaları önümüzdeki sene için de yatırımlarını daha derin, fiyat ve kullanıma uygunluk alanında hızla gelişmelere uyum sağlayabilen piyasa ve segmentlere yönlendireceğini görmek hiç de zor değil. Bu çerçevede, uzunca bir süredir yatırımlar açısından yatırımcıların tercihlerinde sonlarda olan ülkemizin Avrupalı yatırımcıların gözünde yükselebilmesi de ancak güven veren, koşullara hızla uyum sağlayan, esnek, açık, istikrarlı politikalara bağlı görünüyor.”
YENİ ENERJİ ALTYAPILARINA İLGİ ARTIYOR
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, küresel mega trendlerin, özellikle yeni enerji altyapıları gibi niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını arttırdığını gösteriyor. Araştırmaya göre gayrimenkul liderlerinin yüzde 75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme tutarlarının birbiriyle uyuşmadığı, dolayısıyla mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları "doğru şekilde yansıtmadığı" görüşünde.
Sektör liderlerinin çoğu, gerilemekte olan fiyatlardan faydalanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda endişeli. MSCI verilerine göre, pandemi öncesi 2015-2019 dönemi ortalamalarına kıyasla fiyatlarda yüzde 42’lik bir düşüş yaşandı.
Araştırma katılımcılarının üçte biri gelecek yılda kârların artacağı konusunda iyimser iken, işletme güveninde ise 2022 yılına kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da bu oran hala uzun vadeli ortalamaların oldukça altında. Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen ‘gerçekçi resesyon endişeleri’ mevcut görünüme olumsuz yansıyor.
Avrupa’nın gayrimenkul sektörünün karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara vurgu yapan rapor, pazara dair beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin yeniden canlanması için yapılması gerekenlere dair görüşlere de yer veriyor. Sektörün yakın zamanda kilit pazarlarda ciddi bir talep düşüşüyle karşılaşacağına ilişkin inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Sektörün ciddi kararlar alma cesaretini gösterenlere çok büyük ödüller sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da dikkat çeken araştırmanın bulgularına göre, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle gelecek yılda daha fazla işlem yapılması için uygun ortam oluşabilir.
İLK ÜÇTE LONDRAİ PARİS, MADRİD OLARAK SIRALANIYOR
Fazla belirsizliğin etkisiyle, gayrimenkul yatırımcılarının doğal olarak Avrupa’da sermayelerini nerede ve nasıl kullanacakları konusunda her zamankinden daha dikkatli olmaları gerekiyor. Bu durum, daha riskli zamanlarda likidite imkânı sağlayan şehirlere odaklanmak anlamına geliyor. Bu sebeple, raporun şehir sıralamalarında Londra ve Paris’in yine ilk 2 sırada yer alması sürpriz olmazken, bu 2 şehir, bu yılın ilk dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul işlem hacminin yaklaşık yüzde 15’ini oluşturdu.
Enflasyon baskısı ve yüksek faiz oranlarının etkisindeki pazar şartlarında, araştırmaya katılanların beşte dördü, ESG referanslarının önümüzdeki 12 ila 18 ay boyunca varlık değerlemeleri üzerinde büyük etkisi olacağını ve daha uzun vadede ise 2050 senesine kadar ESG konularının gayrimenkul sektörünü etkileyen en önemli faktör olacağını düşünüyor.
SÜRDÜRÜLEBİLİRLİĞİN ÖNEMİ ARTIYOR
Sürdürülebilirliğin önemini artırmasıyla, dijitalleşme, iklim değişikliği ve demografi gibi küresel mega trendler, yatırımcıların niş sektörlere dair iştahını kabartıyor. Raporda yatırımcıların en fazla ilgi göstereceği alanlar, yeni enerji altyapıları, sağlık sektörü ve veri merkezleri olarak sıralanıyor. ESG’ye uyum baskılarının yanında tüm bu trendler; yenilenebilir enerji aküleri, güneş tarlaları ve elektrikli araç altyapısı gibi alanlarda yeni geliştirme ve yatırım fırsatlarının da önünü açıyor.
Gayrimenkul sektörünün orta vadeli görünümü, oranların o zamana kadar sabitleneceği ve ekonomik belirsizliğin büyük bir ölçüde aşılacağı düşünüldüğünde, çok daha pozitif. Devam eden kentleşme, teknolojik ve demografik mega trendlerin yanında kullanıcıların ve yatırımcıların sağlık, sıhhat ve sürdürülebilirliğe giderek artan şekilde odaklanması nedeniyle, gayrimenkulün geleceğinde çok büyük fırsatlar görülüyor.
