Avukat Mahmut Altınel: Kira bedellerinin normalleşmesi için kira hukuku yeniden gözden geçirilmeli!

Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan konut fiyatları ve kiralarda artış hızı yavaşlasa da, kira bedelleri hala oldukça yüksek seyrediyor. 

Konut kiralarına 2022 yılının Haziran ayında getirilen yüzde 25’lik sınır geçtiğimiz Temmuz ayında sona erdi fakat ev sahibi ve kiracılar arasında yaşanan tartışmalarda sular durulmadı.

Ev sahipleri kiracıların yüzde 25 zam sınırı sebebiyle düşük kira bedelleriyle evlerinde oturduklarını söylerken, evden çıkmak isteyen kiracılar ise yüksek kira bedellerinden dert yanıyor.

Avukat Mahmut Altınel resmi X hesabı  https://x.com/Mah_Altinel üzerinden yaptığı paylaşımda daha çok konut üretimi, kira bedellerinin normalleşmesi için yatırımcı için kira hukukunun yeniden gözden geçirilmesi gerektiğini söyledi.

Avukat Mahmut Altınel’in paylaşımı şu şekilde:

DAHA ÇOK KONUT ÜRETİMİ, KİRA FİYATLARININ NORMALLEŞMESİ İÇİN YATIRIMCI İÇİN KİRA HUKUKU YENİDEN GÖZDEN GEÇİRİLMELİDİR.

Türkiye’de konut üretimi artmadan kira fiyatları normalleşme göstermesi mümkün değil. Kentlere yerli ve yabancı göçle birlikte genç nüfusta eklenince ciddi bir konut ihtiyacı doğmakta.

Talep çoğaldı zaman arz kısıtlıysa fiyatlar hızla yükselir.  Anadolu’da en ücra yerlerde bile kiraların hızla artması taleple doğrudan ilişkidir.

Borçlar Kanununda, diğer mevzuat ve içtihatlarda taşınmaz kiralarına ilişkin düzenlemelerin acilen yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir.

Faizin yüksek olduğu bir dönümde kredili konut alacak kişi sayısı azaldığı için konut satın alacak kişiler daha kira geliri olmasını ve taşınmaz yatırımı yapmak isteyenler olmaktadır. 

Eğer kira geliri için taşınmaz yatırım yapacak insanları, bir çok eksikliği olan kiralama hukukuyla uzaklaştırırsanız bu vatandaşlar konut almaktan vazgeçer.

Konut üretimi lüks segmente kaydığı zaman da yüksek faizler nedeniyle konut satın alamayan vatandaşa konut üretimi düşer, bu düşüşle birlikte kiralamalarda talebin çok olduğu yerde konut sayısı azalır, talep çoğalır. Bu durum kiraları hızla yükseltir.

Bu nedenle konut alamayan vatandaşa, konut kiralaması yapacak yatırımcılar için cazip hale getirilmesi gerekmektedir. Bir çok yatırımcı, yurtdışında konut almaya başladı. 

Bunun bir çok nedeni var elbette. Kiralamalarda enflasyona yenilmemek, kolay tahliye edebilmek ya da oturum izni almak.

Türkiye’de konut yatırımcısını kiralamalarda enflasyona yenilmemesi için, kira artış oranlarında gerçek ve resmi enflasyon arasındaki farktan mal sahibini korumak gerekmektedir. Bunun için dövizle kira sözleşmesi yapma yasağına ilişkin revize bir düzenleme şarttır. Ayrıca, kira artış oranının TÜFE’nin % 50 ya da daha fazlasına kadar yapabilmenin yolu açılmalıdır. Zaten, kira sözleşmeleri düzenlenirken taraflar sözleşme serbestine gerek karşılıklı irade göstermektedir. 

Eğer sözleşme serbestisini piyasadan uzak düzenlemelerle kısıtlanırsa bu seferde “konut alamayan kiracılar için konut üretimi ne yazık ki azalmaktadır.” Bunun sonucunda ise inşaat firmaları bu segmentte konut üretmek yerine daha lüks segmentte konut üretimine yönelmektedir.

Yarın piyasada faizler düştüğünde satacak konut var mı? Bunun için piyasada inşaat firmalarının konut üretimini ve kredi ile konut alma imkanı olanlar için artırması gerekir. Fakat, faizler düştüğünde konut üretilmeye bile başlasa 2 yıldan erken konut teslim etmek pek mümkün değildir. Böyle bir durumda düşen faizlerle birlikte konut fiyatları hızla artış göstermesi muhtemeldir. 

Böylece düşük faiz olduğunda bile konut alacak kişi sayısı artan fiyatlar nedeniyle artmayacaktır.
Bu nedenle artık kiracıları koruyalım derken gayrimenkul yatırımcılarını konut satın almaktan uzaklaştırmamak gerekir. Bu denge gerçek piyasaya uygun olmayan düzenlemelerle değil arz-talep dengesinin sağlanması ile mümkün olur. Kiracıyı koruyacak konut üretiminin artmasıdır, aksi halde tahliye edildiğinde başka konut için çok yüksek kiralarla karşı karşıya kalmaktadır.

Konut kiralarında tahliye süreçleri çok uzun sürmektedir. Bir çok şehirde ilk derece mahkemesinden karar çıkarmak birkaç yıl bulmaktadır. Fakat, bu davalar yatırılan düşük teminatlarla üst mahkemeye taşınmakta burada da birkaç yıl bulmaktadır. Bu durum artık iyi niyetli mal sahiplerini artık konut yatırımı yapmaktan uzaklaştırmaktadır. Kısa vadede kiralayana yarar sağlayalım derken uzun vade de yüksek kiralarla karşı karşıya olacağı bir ortam olmaktadır. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında “ALTERNATİF ÇÖZÜMLER VE HIZLANDIRILMIŞ YARGILAMA” mümkün hale gelmelidir. Üst dereceye taşınması, çok yüksek kiralamalara hariç tahliyeyi durdurmadığı bir düzenleme getirilmelidir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye bile yıllarca sürmektedir. Taşınmazı oturmak için satın almış vatandaş kirada kalırken sahip olduğu taşınmaza taşınmak için yıllarca bekleyebilmektedir. Bunun önüne mutlaka geçilecek çözümler üretilmelidir.

Vatandaşın alım gücü ve konut üretiminin arttığı, arz talep dengesinin sağladığı bir ortamda konut kiraları kimse için sorun olmayacaktır. Ama bunlar ortadan kalktığında kısa vadede bir şeyler çözelim derken uzun vadede arz talep dengesinin bozulması daha ciddi sorunlara neden olmaktadır.

Özellikle büyük şehirlere gelen yabancı göçlerin, şehirlerin kenarlarında bile kira fiyatlarını nasıl yükselttiğini gözlemliyoruz. Bunun için göçün şehrin konut üretim kapasitesine göre engellenmesi mutlaka şarttır. Aksi halde vatandaş, daha çok kira ödemeye hazır olanlar oldukça ödeyebileceği miktarda kiralık ev bulması mümkün olmayacaktır.

Yurtdışına taşınmaz yatırımlarına ilişkin reklamlar her yerde artmaktadır. Bu yerli yatırımcıları ülkede tutmamız hem milli sermayenin ülkede kalması için hem de vatandaşın kiralık ev bulması için gerekmektedir.

Diğer taraftan köylerde yaşamı teşvik edici adımlar mutlak atılmalıdır. 

Oturma izni ihtiyacı için yurtdışından konut alma dışında vatandaş bu yatırımı kira için çok yapmaması sağlanmalıdır. Amerika’da, Dubai’de yılda bir kez bile zor gittiği yerde sırf enflasyona yenilmemek ya da daha az vergi ödemek için bu yatırımcılar ülkede tutulmalıdır. Bunun için vergilerle ilgili de düzenleme şarttır.

Vergilerin konut yatırımcısını ülkede tutacak oranda tutulması gerekmektedir. Kira sözleşmelerini ihlali nedeniyle tahliyelerin kolaylaşması, yargılamaların kısa sürmesi, enflasyona yenilmeyecek önlemlerin alınması gerekmektedir.

Hukuki düzenlemeler hiç zaman kaybetmeden oluşturulacak bir komisyonla yapılmalıdır. Kiracıyı koruyayım derken konut üretimini düşürecek, konut yatırımcısını uzaklaştıracak düzenlemeler değişmeli, tam aksine cazip hale getirici düzenlemeler yapılmalıdır.

Diğer taraftan düşük gelirliler için de sosyal konut üretimi için de “satın alma değil” “intifa hakkı” gibi çözümlerle bu ihtiyaç kapatılmalıdır. Emekli olan bir vatandaşa ya da düşük gelirlilerin konut alması yüksek faiz ve maliyet ortamında pek mümkün gözükmemekte.

 Bu nedenle bu kişilere düşük kiralarla oturmalarını sağlayacak, vefat ettiklerinde ya da mali durumları değiştiğinde taşınmazın başka ihtiyaç sahiplerine kullanacağı bir sosyal konut sistemi getirilmelidir.
Konut üretim maliyetlerinin her geçen gün arttığı bir yerde fiyatlar, enflasyonun altında artıyor gibi görülebilir. Fakat, faizler düşüşe geçtiğinde fiyatların uzun vadede enflasyonun üstünde hızla çıkması muhtemeldir. Banka faizlerinin yüksek olması cazip gibi görünse de uzun vadede şu anda “maliyetinin altında satılan konutlar bile var” bu konutlara yapılacak yatırımlar gelecekte faizler düşüşe geçtiğinde ya da konut talebini artıracak bir ortamda banka faizlerini de enflasyonun da hızla üzerine çıkabilir.

 Bu nedenle maliyetine ya da altında satılan konut almak şu anda kazandırdığı gibi ileri de daha çok kazandırması mümkündür. Kimse gelecekte ucuz konut beklemesin. Tabi ki şişen fiyat olan yerler geri gelebilir ama arsa, üretim ve faiz maliyetinin belli olduğu yerde fiyatlar düşmek yerine artacaktır. Fiyatların çok yükselmemesi, gerçekten satın alma gücü olanların talebiyle ilgilidir. 

Bu talep arttığında zaten bu maliyetler nedeniyle yavaşlayan konut üretimi nedeniyle fiyatlar herkesin bildiği iktisat kuralı nedeniyle hızla artış gösterebilir.

Avukat Mahmut Altınel'in paylaşımına şu yorumlar geldi:

Wyndham Grand Residences Aqua'da 145 bin 392 dolardan başlayan fiyatlarla! Otel işletmeciliğinden gelir garantisi!

Artık herkes kira gelir vergisini ödeyecek!

Kocaeli ve Mersin’de satılık 8 arsa! Ticaret ve konut imarlı arsa arayanlar dikkat!