Bağdat Caddesi'ndeki yenilenen binalarda dükkan fiyatları 3'e katlandı!

İSTANBUL’DA, alışveriş denilince akla ilk olarak İstiklal, Bağdat ve Rumeli caddeleri gelir. Son dönemde bu caddelere alternatif olarak birçok alışveriş merkezi yapılsa da caddelerin yıldızı hiç sönmedi. Özellikle de Bağdat Caddesi’nin… Önde gelen yerli ve yabancı markaların Bağdat Caddesi’nde en az bir şubesi bulunuyor. Birçok marka, bu caddede bulunmayı ‘prestij meselesi’ saydığı için zararına bile olsa caddede yerini alıyor. Ne var ki, şu sıralar Cadde’de adeta kiralık dükkan enflasyonu yaşanıyor. Cadde boyunca kiralık dükkan tabelalarının sıklığı göze çarpıyor. Kiralık mağaza ya da dükkanların ortak bir özelliği öne çıkıyor: Bahçe kullanım haklarının bulunmaması…

‘ÖN KULLANIM HAKKI’ SORUNU

Bağdat Caddesi’ni en prestijli emlak ofislerinin başında gelen İzak Hason Emlak Danışmanlığı’nın kurucusu İzak Hason, Cadde üzerinde yer alan birçok dükkanın ön bahçe kullanım hakkı (tente veya camekanla çevrilip ilave masa konulabilinen alan) olmadığını bu nedenle kafe ve restoran işletmecileri tarafından tercih edilemeyen bu türden dükkanların uzun süre kiracı beklediğini ifade ediyor. 

Cadde’deki eski binaların zemin katlarının sonradan dükkana çevrildiğine vurgu yapan Hason bu konuda şu bilgileri veriyor: “Hal böyle olunca dükkanı kiralayan, burayı kafe olarak işletmek, önündeki bahçe alanını da kullanmak istediğinde ön kullanım hakkı sorunu ile karşılaşıyor. Bu konuda kat maliklerinin de onayını almak zorunda. Kat maliklerinden herhangi birisi buna izin vermediğinde dükkan sahibi de doğal olarak dükkanını uzun süre kiraya veremiyor.”

Hason, bunun dışında Cadde üzerinde kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılmayı bekleyen ve yıkım süreci uzayan binalardaki dükkanların da kısa süreli kiracı aranmasından dolayı tercih edilmediğini, bu nedenle de mekanların boş kaldığına işaret ediyor. 

EN YOĞUN KISMI NERESİ?

Bağdat Caddesi’nin efektif olarak kullanılan Çiftehavuzlar ve Bostancı arasında kalan kısmı yaklaşık 5 km uzunluğunda. Bölgedeki gayrimenkul uzmanları, alışveriş potansiyeline göre, yaklaşık 650 metrelik Şaşkınbakkal Erenköy arasını ‘çok yoğun’, yaklaşık 1.250 metrelik Şaşkınbakkal-Suadiye ve Erenköy-Caddebostan arasını ‘yoğun’, yaklaşık 3.200 metrelik Caddebostan-Çiftehavuzlar ve Suadiye-Bostancı arasını ise ‘az yoğun’ olarak sınıflandırıyor. 

KİRALAR NE KADAR?

Bağdat Caddesi’nin ‘çok yoğun’ olarak nitelendirilen Şaşkınbakkal-Kazım Özalp Sokak ile Caddebostan-Ethem Efendi Caddesi arasında moda mağazaları ile çeşitli bankalar, kafe ve restoranların yer aldığı aks üzerinde kira değerlerinin, cephe genişlikleri, düz giriş olması, bahçe kullanımı gibi etkenlere bağlı olarak değişmekle birlikte metrekare bazında aylık ortalama 120 ila 300 dolar arasında olduğu ifade ediliyor. 

Caddenin en yoğun yaya hareketliliğinin olduğu bu bölgede genellikle orta ve üst gelir grubuna hitap eden markalar ve restoran zincirleri ağırlığı hissediliyor. Caddede faaliyet gösteren restoran zincirleri 200-300 metrekare aralığındaki dükkânları tercih ederken, büfe, dondurmacı gibi küçük işletmeler 20-45 metrekare büyüklüğe sahip dükkânları yeterli buluyor. 

ÜST GELİR GRUBUNA HİTAP EDİYOR

Yaya hareketliliğinin yoğun olduğu Şaşkınbakkal-Kazım Özalp Sokak ile Suadiye-Plaj Yolu Sokak arasındaki aksta, marka mağazaların kafelere oranla daha yoğun olduğu söylenebilir. Cadde boyunca mağaza alanları markaların beklentileri doğrultusunda şekillenirken, özellikle orta gruba hitap eden markaların çok katlı binaları tercih ettiği göze çarpıyor. Bu akstaki aylık birim kira değeri metrekare bazında 120-220 dolar aralığında olmakla birlikte, fiyatlar mağaza büyüklüğü ve konuma göre değişkenlik gösteriyor.Şaşkınbakkal’a kıyasla daha az yaya yoğunluğu bulunan Plaj Yolu ile Suadiye arasında ise genellikle üst gelir grubu tarafından tercih edilen ulusal ve uluslararası moda giyim markaları, kahve ve pastane zincirleri yer alıyor. Bağdat Caddesi bu anlamda, Suadiye yönünde gelişiyor, bölgedeki aylık metrekare kira değeri 60 ila 90 dolar aralığında değişiyor.

ARA SOKAKLARDAKİ DURUM 

Bağdat Caddesi üzerinde olmayan ancak caddeye bağlanan sokak üzerindeki dükkânların kira aralıkları caddeye yaklaştıkça artış gösteriyor. Kira değerleri aylık metrekare bazında 15 ila 45 dolar aralığında değişkenlik gösterirken, cadde üzerinde yer bulamayan ya da fiyatları pahalı bulan markaların, kuaför ve kafe gibi işletmelerin, ağırlıklı olarak, Kazım Özalp Sokak ve Noter Sokak gibi mevkileri tercih ettiği görülüyor. Yaya yoğunluğunun azaldığı Caddebostan-Çiftehavuzlar ve Suadiye-Bostancı arası ise ağırlıklı olarak banka şubeleri tarafından tercih ediliyor. Bankalar yer seçimlerinde genellikle yeni binaları kiralıyor. 

EVA Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin bölgedeki gayrimenkul piyasa (kiralık ve satılıklar) hakkındaki SWOT analizi şöyle...

GÜÇLÜ YÖNLER

•    Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen yapılarda satış ve kira değeri rakamlarının yükselmesi.

•    Caddeye cepheli dükkânların kira kabiliyetinin her dönem tercih edilirliğini koruyor olması.

ZAYIF YÖNLER

•    Eski yapılarda yer alan dükkanların kentsel dönüşüm kapsamında yıkılabilme ihtimali nedeniyle yeni kira kontratı düzenlemesi aşamasında sıkıntı yaşanması.

•    Yeni inşa edilen yapılarda gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle satış hızının düşük olması.

FIRSATLAR 

- Kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilen yapıların zemin katlarının ruhsat projesinde dükkan-mağaza olarak projelendirildiği takdirde bankalar, yeme içme mekanları ve özellikle yabancı markalar tarafından tercih edilirliğinin artacak olması.

TEHDİTLER

•    Dünyada yaşanan finansal krizin, Türkiye üzerindeki olumsuz etkilerinin gayrimenkul sektörüne olumsuz yansıması.

•    Çok sayıda satışa konu gayrimenkul olması nedeniyle arz talep dengesinin arz yönünde bozulmuş olması.

“Yeni binalarda rakamlar eskinin üç katı”

Cansel Turgut YAZICI / EVA Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü

Bölge kentsel dönüşüm kapsamında adeta yeniden inşa edilmeye başlanmışken eski binaların yerini alan yeni binalarda satış rakamları adeta mevcut rakamların üç katına çıkıyor. Bu durum bölgede gayrimenkulü bulunan kişilerin gayrimenkullerini satmak yerine kentsel dönüşüme girip değerlendirecekleri bir yatırım aracına dönüştürüyor. Bölgede konutlar bu şekilde yeniden şekillenirken dükkânların yeniden inşa edilen yapılarda eskiye kıyasla yasallık kazandığı göze çarpıyor. Çünkü eski yapılarda cadde boyunca yer alan birçok dükkanın ruhsat projesinde daire olarak projelendirildiği ancak kira avantajı ve talep nedeniyle fiziksel olarak dükkan olarak şekillendirilip kullanıldığı görülüyor.

Yeni yapılarda zemin katlar ihtiyaç ve getiri göz önünde bulundurularak dükkan olarak projelendiriliyor. Bu durum işleme ruhsatı alması konusunda dükkanı kiralayanlar açısından cazibeyi attırıyor. Ayrıca eski binaların dönüşmesi olasılığı kiracıları endişelendirdiği için yeni binalar eski binalara göre tercih sebebi oluyor.

Para