Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ve kat mülkiyeti kanunu
Bağımsız dairelerin birleştirilerek tek bir daire haline gelmesi sürecinin yasal ve fiziksel uygunluğu son dönemde fazlası ile tartışılmaktadır
Bağımsız dairelerin birleştirilerek tek bir daire haline gelmesi sürecinin yasal ve fiziksel uygunluğu son dönemde fazlası ile tartışılmaktadır. Bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu kafamızdaki soru işaretlerini kaldırıp, bizi aydınlatacak şekilde düzenlemeler getirse de mevcut uygulamalara baktığımızda zaman zaman kafa karışıklıklarının sürdüğünü görüyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; diğer dairelere, binanın statik durumuna, ortak kullanım duvarlarına zarar verilmediği sürece bir ya da birkaç bağımsız bölümde duvar yıkımları ve birleştirmeler yapılabilir. Ancak kurallara uymadan yapılan yıkımlar ve bunların sonucunda ortaya çıkan zararın sorumluluğu yine Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesinde ele alınmış, bu tür girişimlerin kanunen yasak olduğu açıkça beyan edilmiştir.
Bir binada birbirinden bağımsız daire veya dükkânların ara duvarlar yıkılarak birleştirilmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu´na ayıkırı olup olmadığını ortaya koymak için kanunun ele aldığı bazı kavramları incelememiz gerekir. Açıklayacağımız bu kavramlardan hareketle Kanunu´nun kafa karışıklığına neden olan bu konu hakkında ne söylediğini daha iyi anlayabiliriz.
Kat mülkiyeti kavramını 2009´da Kat Mülkiyeti Kanunu´nda yapılan değişiklik ile sıkça duymaya başlamıştık. Kat irtifakını kat mülkiyetine çevirme zorunluluğu getiren, mülk sahiplerinden birçok belge isteyen ve çok tartışıldığı için Haziran 2009´da geri çekilen düzenleme aslında 1964 yılında kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu´nun ilk maddesinde açıklanmaktadır. Bu maddede "Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir." Kanun özetle kat mülkiyetini, ana gayrimenkulün birbirinden bağımsız daireleri, dükkânları yani kullanıma hazır halde bulunan gayrimenkulleri üzerindeki kişilerin sahipliğidir şeklinde tanımlamaktadır.
Kanuna göre kat mülkiyetine sahip biri kat maliki adını almaktadır. Gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul, ayrı ayrı kat mülkiyetine konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denir. Burada önemli bir noktaya dikkat edilmelidir. Kişilerin kat mülkiyeti hakkı sahip oldukları bağımsız bölümler içindir. Kanun ortak yerler diye bir tanım da getirir ki buralarda da kat mülkiyeti hakkından doğan bazı haklar vardır. Bu ortak yerler ortaklaşa kullanma, faydalanma ve korunma içindir. Söz konusu alanları da tek tek belirten kanun, kat maliklerinin bu yerleri kullanmasına ilişkin hakkına ise kullanma hakkı demiştir. Kanuna göre her koşulda ortak olan yerler şunlardır: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleridir. Ayrıca Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. Bu alanların her koşulda ortak yerler olması yanı sıra bu alanların dışındaki bir alanın da sözleşme ile ortak alan yapılabileceğini bildirmektedir.
Bu belirtilen ortak alanlar üzerinde kişilerin kat maliki olarak kat mülkiyeti hakkından doğan kullanma hakları vardır. Ve burada bizim ana tartışma konumuz olan duvarların yıkılarak tek bir bağımsız alan oluşturulma mevzusunu aydınlatacak bazı önemli ayrıntılar ortaya çıkmaktadır. Kanuna göre eğer daire ya da dükkânlar birleştirmek isteniyorsa, ortak kullanım alanına giren yerlerde herhangi bir değişiklik yapmak söz konusu değildir. Böyle bir değişiklik yapılacaksa da ana gayrimenkulde hak sahibi olan tüm maliklerden imzalı onay alınmalıdır. Bağımsız bölümleri birleştirirken yasada ortak alan olarak belirtilen kirişler, taşıyıcı sistemi oluşturan perde duvarlar gibi alanlarda herhangi bir değişiklik yapılmamışsa bağımsız bölümler birleştirilip, yeni bir bağımsız mülk oluşturulabilir. Dolayısı yeni oluşan bağımsız bölüme tek kapı numarası verilecektir. Ancak yasada belirtilen ortak alanlara bir müdahale söz konusu ise, diğer kat malikleri açısından Hukuk Mahkemelerine başvuru hakkı doğmaktadır.
Ortak alan konusunun dışında yasanın başka bir maddesi de bu tür birleştirilen ya da tek bir kapı numarası almak isteyen yerlerin durumunu ortaya koymakta ve bu konudaki soru işaretlerini gidermektedir. Kanunun 2007 yılında değiştirilerek yeniden düzenlenen 10. maddesinde birleştirilen yerlere ilişkin kat mülkiyeti hakkı kişilere tanınmaktadır. Bu maddeye göre; otel, iş yeri gibi ticari amaçlar veya başka kullanım ihtiyaçları için bütünlük oluşturan yerlerin birden çok kat ya da daire olsa bile tek bağımsız bölüm olarak tescil ettirilebileceği belirtilmektedir. Söz konusu tescil ise birleştirmeye ilişkin yapı kullanım izin belgesinin ve değişim projesinin Tapu Sicil Müdürlüğü´ne verilmesi ile yapılmaktadır. Kanuna göre tescil, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ya da bazı durumlarda mahkeme hükmü ile yapılmaktadır. Bazı durumlar dediğimiz durum, gayrimenkulün üzerindeki ortaklığın giderilmesi için davalardır. Bu davalarda hâkim, Tapu Dairesi´ne teslim edilen bazı evraklara dayanarak karar verir. Tapu Dairesi de bu evraklardan sonra gerekli sözleşmeyi hazırlar. Yasanın 12. maddesinde belirttiği ve bizi kat mülkiyeti için gerekli tapu siciline ulaştıracak evraklar ise şunlardır: "Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı."
Yine Kanun´un 19. maddesi de bu konu ile ilgili bazı karmaşaları aydınlatmaktadır. Bu madde, kat maliklerinin anagayrimenkulü korumasına ilişkin yükümlülüğünü belirtmektedir. Bu madde kat malikinin ortak alana ilişkin müdahalesini yasaklarken, kat maliklerinin yapabilecekleri değişikliklere ilişkin de bazı açıklamalar yapmıştır. Madde, kat malikine tavan, taban, duvar gibi bağımsız yerleri birleştiren yerlerde kendisini ilgilendiren kat maliklerinin rızası ile değişiklik, onarım, tesis yapabilme hakkını vermekte ve ana gayrimenkule asla zarar vermeme şartını da koymaktadır. Eğer kişi ortak alanlara herhangi bir zarar vermiş ya da değişiklik yapmışsa bundan dolayı diğer maliklere karşı sorumlu tutulmuştur. Kanun zaten yasaklar bölümünde ele aldığı 50., 51., 52., 53., 54., ve 55. maddelerde neler üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını belirtmiştir. Bu maddelerde de tartışmaya neden olan konu üzerinde bir kısıtlama-yasak söz konusu değildir. Dolayısı ile yasa bu maddeleriyle de tartışmalara son noktayı koymaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre; diğer dairelere, binanın statik durumuna, ortak kullanım duvarlarına zarar verilmediği sürece bir ya da birkaç bağımsız bölümde duvar yıkımları ve birleştirmeler yapılabilir. Ancak kurallara uymadan yapılan yıkımlar ve bunların sonucunda ortaya çıkan zararın sorumluluğu yine Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesinde ele alınmış, bu tür girişimlerin kanunen yasak olduğu açıkça beyan edilmiştir.
Bir binada birbirinden bağımsız daire veya dükkânların ara duvarlar yıkılarak birleştirilmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu´na ayıkırı olup olmadığını ortaya koymak için kanunun ele aldığı bazı kavramları incelememiz gerekir. Açıklayacağımız bu kavramlardan hareketle Kanunu´nun kafa karışıklığına neden olan bu konu hakkında ne söylediğini daha iyi anlayabiliriz.
Kat mülkiyeti kavramını 2009´da Kat Mülkiyeti Kanunu´nda yapılan değişiklik ile sıkça duymaya başlamıştık. Kat irtifakını kat mülkiyetine çevirme zorunluluğu getiren, mülk sahiplerinden birçok belge isteyen ve çok tartışıldığı için Haziran 2009´da geri çekilen düzenleme aslında 1964 yılında kabul edilen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu´nun ilk maddesinde açıklanmaktadır. Bu maddede "Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir." Kanun özetle kat mülkiyetini, ana gayrimenkulün birbirinden bağımsız daireleri, dükkânları yani kullanıma hazır halde bulunan gayrimenkulleri üzerindeki kişilerin sahipliğidir şeklinde tanımlamaktadır.
Kanuna göre kat mülkiyetine sahip biri kat maliki adını almaktadır. Gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul, ayrı ayrı kat mülkiyetine konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denir. Burada önemli bir noktaya dikkat edilmelidir. Kişilerin kat mülkiyeti hakkı sahip oldukları bağımsız bölümler içindir. Kanun ortak yerler diye bir tanım da getirir ki buralarda da kat mülkiyeti hakkından doğan bazı haklar vardır. Bu ortak yerler ortaklaşa kullanma, faydalanma ve korunma içindir. Söz konusu alanları da tek tek belirten kanun, kat maliklerinin bu yerleri kullanmasına ilişkin hakkına ise kullanma hakkı demiştir. Kanuna göre her koşulda ortak olan yerler şunlardır: Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleridir. Ayrıca Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. Bu alanların her koşulda ortak yerler olması yanı sıra bu alanların dışındaki bir alanın da sözleşme ile ortak alan yapılabileceğini bildirmektedir.
Bu belirtilen ortak alanlar üzerinde kişilerin kat maliki olarak kat mülkiyeti hakkından doğan kullanma hakları vardır. Ve burada bizim ana tartışma konumuz olan duvarların yıkılarak tek bir bağımsız alan oluşturulma mevzusunu aydınlatacak bazı önemli ayrıntılar ortaya çıkmaktadır. Kanuna göre eğer daire ya da dükkânlar birleştirmek isteniyorsa, ortak kullanım alanına giren yerlerde herhangi bir değişiklik yapmak söz konusu değildir. Böyle bir değişiklik yapılacaksa da ana gayrimenkulde hak sahibi olan tüm maliklerden imzalı onay alınmalıdır. Bağımsız bölümleri birleştirirken yasada ortak alan olarak belirtilen kirişler, taşıyıcı sistemi oluşturan perde duvarlar gibi alanlarda herhangi bir değişiklik yapılmamışsa bağımsız bölümler birleştirilip, yeni bir bağımsız mülk oluşturulabilir. Dolayısı yeni oluşan bağımsız bölüme tek kapı numarası verilecektir. Ancak yasada belirtilen ortak alanlara bir müdahale söz konusu ise, diğer kat malikleri açısından Hukuk Mahkemelerine başvuru hakkı doğmaktadır.
Ortak alan konusunun dışında yasanın başka bir maddesi de bu tür birleştirilen ya da tek bir kapı numarası almak isteyen yerlerin durumunu ortaya koymakta ve bu konudaki soru işaretlerini gidermektedir. Kanunun 2007 yılında değiştirilerek yeniden düzenlenen 10. maddesinde birleştirilen yerlere ilişkin kat mülkiyeti hakkı kişilere tanınmaktadır. Bu maddeye göre; otel, iş yeri gibi ticari amaçlar veya başka kullanım ihtiyaçları için bütünlük oluşturan yerlerin birden çok kat ya da daire olsa bile tek bağımsız bölüm olarak tescil ettirilebileceği belirtilmektedir. Söz konusu tescil ise birleştirmeye ilişkin yapı kullanım izin belgesinin ve değişim projesinin Tapu Sicil Müdürlüğü´ne verilmesi ile yapılmaktadır. Kanuna göre tescil, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca ya da bazı durumlarda mahkeme hükmü ile yapılmaktadır. Bazı durumlar dediğimiz durum, gayrimenkulün üzerindeki ortaklığın giderilmesi için davalardır. Bu davalarda hâkim, Tapu Dairesi´ne teslim edilen bazı evraklara dayanarak karar verir. Tapu Dairesi de bu evraklardan sonra gerekli sözleşmeyi hazırlar. Yasanın 12. maddesinde belirttiği ve bizi kat mülkiyeti için gerekli tapu siciline ulaştıracak evraklar ise şunlardır: "Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı."
Yine Kanun´un 19. maddesi de bu konu ile ilgili bazı karmaşaları aydınlatmaktadır. Bu madde, kat maliklerinin anagayrimenkulü korumasına ilişkin yükümlülüğünü belirtmektedir. Bu madde kat malikinin ortak alana ilişkin müdahalesini yasaklarken, kat maliklerinin yapabilecekleri değişikliklere ilişkin de bazı açıklamalar yapmıştır. Madde, kat malikine tavan, taban, duvar gibi bağımsız yerleri birleştiren yerlerde kendisini ilgilendiren kat maliklerinin rızası ile değişiklik, onarım, tesis yapabilme hakkını vermekte ve ana gayrimenkule asla zarar vermeme şartını da koymaktadır. Eğer kişi ortak alanlara herhangi bir zarar vermiş ya da değişiklik yapmışsa bundan dolayı diğer maliklere karşı sorumlu tutulmuştur. Kanun zaten yasaklar bölümünde ele aldığı 50., 51., 52., 53., 54., ve 55. maddelerde neler üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını belirtmiştir. Bu maddelerde de tartışmaya neden olan konu üzerinde bir kısıtlama-yasak söz konusu değildir. Dolayısı ile yasa bu maddeleriyle de tartışmalara son noktayı koymaktadır.
