Banka faizleri ve masraflar karşısında vatandaş ne yapmalı?

Bir ya da birkaç yıllık kredi, konut kredisi olmaz. Konut kredisinde beklenen süre, en az 8-10 yıl olmasıdır. Faizlerin ardında gizlenen masraflar indirilmedikçe, hatta sıfırlanmadıkça, faizlerin düşüşü bir kandırmaca olur! 

Bir Yıllık Konut Kredisi Olur mu?

Bir yıllık konut kredisi!

Şaka gibi bir şey!

Hem de bir yıllık! 

Bir yıllık konut kredisi demek, 100.000 TL'lik bir konut için ayda yaklaşık 10.000 TL, 200.000 TL'lik bir konutta da ayda yaklaşık 20.000 TL taksit ödemek demektir. 

Bu denli büyük bir taksitin ev kredisi olarak sunulması, bir aldatmaca değilse, şaşkınlıktandır herhalde.

Bankaların Kredi Vermede İsteksizlikleri Var mı?

Merkez Bankası'nın aylardır arka arkaya yaptığı ve yapmaya devam edeceği faiz indirimlerini gerekçe göstererek, mevduat faizlerindeki indirimde ivedi kararlar alan bankacılık sektörü, iş kredi vermeye ve kredi faizlerini düşürmeye gelince, etkisiz ve sessiz kalmıştır.

Birçok sektörün krediye yaşamsal bir gereksinim duyduğu dönemde "duymadım, görmedim ve yapmadım" anlayışını sergilemiştir. 

Hazine bonoları nasılsa bankaların kredi satış sorununu çözüyordu. Onların da özel sektöre kredi vermede nazlanmaları doğaldı. 

Konut sektörü de diğer sektörler gibi, ellerinde birikmiş konutların satışlarında zorlanırken bankaların desteğini göremedi. 

Konut üreticileri, üretimin dışında, bir de konut pazarlamasının kredi yükünü de üstlendiler. 

Faizleri düşürebilmek için ya bankaları fonladılar ya da müşterileri tümüyle kendileri kredilendirdiler. 

Bankalar, konut sektörünün fonlanmış düşük kredi faizi kullanmasından memnundu. Faizleri indirmelerinin bir anlamı yoktu. 

İşte bu durum neredeyse Mayıs 2006'dan bu yana, konut sektörünün gelişmesine ciddi bir engelleme oluşturdu.

Konut Kredilerinde Yeni Bir Açılım Bekleniyor:
 

Geçmişte yaşanan bu olumsuzluklara karşın, bankaların konut faizlerini düşürme konusundaki bu girişimleri, tüm yetersizliklerine karşın olumlu bir adımdır. 

Ancak, konut kredisi kavramı içinde yer alma olanağı bulunmayan, bir ya da birkaç yıllık kredi faizinin, mutlaka uzun süreli olması gerekir. Nitekim bu yönde bazı bankaların girişimleri devam etmektedir. Bu sürenin 10 yılı, 15 yılı, hatta 20 yılı bulması büyük önem taşımaktadır. 

Konut bedelinin %70-80 oranı için kredi verildiği, tamamlanmamış konutlarda konut üreticisinin kefaletinin bulunduğu, tamamlanmış konutlara da ipotek yapıldığı bir ortamda, bankaların konut kredisi vermede daha cesur davranmaları beklenmektedir.

Uzun Vadeli Kredilerin Faizleri Düşürülmelidir:

Bankaların uzun vadeli kredilerin faiz oranları için de ivedi önlem alınmasında yarar vardır. 

Bugünlerde kısa süreli kredilerde dile getirilen ayda %0,50, %0,60 mertebelerinde değişen faiz oranları, konut kredileri için gerçekçi olan daha uzun sürelere çekildiğinde sözkonusu olmamaktadır. 

Örneğin, 10 yıllık bir süre ile kredi kullanan bir konut alıcısı, ayda %1,16 - %1,34 arasında kredi faizi ödemektedir. Bu faizlerin yıllık bileşik faiz oranları, %15-%17 arasında değişmektedir ve bu oranlar günümüz koşullarında kolay kabul edilebilir oranlar değildir.

Banka Masrafları  Yeniden Sorgulanmalıdır:

Merkez Bankası'nın kredi faizlerini %7-8 aralığına çektiği bir dönemde, kredi faizlerindeki bu yüksek ve sektörün önünü tıkayan oranlar yetmezmiş gibi, çıplak faiz oranları içinde yer almayan ve her bir bankanın değişik oranlarda belirlediği "masraflar", kredi kullananlara ciddi bir yük getirmektedir.
Bankaların ilan ettikleri faiz oranları  kapsamında yer almayan bu "masraflar";
Komisyon (500-3.000 TL) ,
Hizmet bedeli (0-1.350 TL),
İpotek koyma (0-400 TL),
Uzman incelemesi ücreti (0-750 TL),
Avukat masrafı (0-200 TL),
Konut sigortası (1.330-2.820 TL),
Hayat sigortası (0-8.200 TL),
Kaza sigortası (0-1.500 TL),
İpotek kaldırma (0-185 TL),
Diğer masraflar (0-200 TL) gibi
değişik isimler altında yer almaktadır.
Konut alıcısına ilave bir yük getiren bu masrafların toplamı,
bankadan bankaya 5.199 TL ile 13.710 TL arasında değişmektedir.
Bu masraflar toplamda neredeyse, 10 yıl süre ile kullanılan 100.000 TL'lik bir kredi için %5,38-%13,71 oranında ilave faiz yükü getirmektedir.
Bankaların aldığı bu masraflar da hesaplamaya katıldığında,
faiz oranları aylık %1,27- %1,50 mertebelerine kadar çıkmakta, bu durumda da yıllık bileşik faizleri %16-%20 düzeylerinde gerçekleştirmektedir (Kaynak; http//:www.kredipazari.com, 24.08.2009).
Banka maliyetlerinin yarattığı  bu durum, doğal olarak konut alıcısının ödeyeceği aylık taksitlere yansımaktadır.
Taksitler Ödeme Gücünü Aşmaktadır:
10 yıl süreli olarak 100.000 TL kredi kullanan bir konut alıcısı, masraflar olmadan aylık 1.548 TL ile 1.680 TL arasında değişen taksitler ödemek yerine, masraflar nedeniyle 1.627 TL ile 1.799 TL arasında değişen taksitler ödemek durumunda kalmaktadır. 
Kredi faizlerindeki bu yükseklik, 10 yıl süreli 100.000 TL kredi alan bir konut alıcısının, toplam 195.294 TL ile 215.823 TL arasında ödeme yapmasını gündeme getirmektedir.
Alacağı konut için 10 yıl süreli olarak 100.000 TL kredi kullanan bir konut alıcısının ayda 1.627 TL - 1.799 YTL arasında taksit ödeyebilmesi için gelirinin en az bu oranın üç katı olması gerektiği, genelde kabul edilen bir yaklaşımdır.
Bu durumda, bu krediyi alabilecek olanların aylık net gelirlerinin de yaklaşık 5.000 TL - 6.000 TL arasında olması gerekmektedir.
Türkiye'de ulusal gelir dağılımı  yönüyle aylık kazançları 5.000 TL'nin üzerinde bulunanların sayısının azlığı, 100.000 YTL kredi kullanarak alınabilecek konut sayılarının sınırlı oluşu, konut satışlarının önünü tıkayan en önemli unsurdur.
Konut kredisinin daha yaygın olarak kullanımını sağlayabilmek için bankaların ve kamunun kredi faizleri ile masraf adı altında alınan ilave ödemeleri, bir değil birkaç kez sorgulamaları yararlı olacaktır.

Krizden Çıkmada Konut Birinci Önceliktedir :

Yalnızca finansal hareketlerle krizden çıkmak mümkün değildir. Üretimi ve istihdamı artırmadan, işsizliğin önünü kesmeden yeni açılımlar yapma olanağı yoktur.
Bu nedenle konut sektörü de işsizliğin önünü alma ve kendi dışında yaklaşık 300 sektöre motor güç oluşturma niteliği ile de, kriz dönemlerinden çıkmada desteklenmesi gereken birincil sektördür.
Bankaların ve finans sektörüne yön verenlerin bu gerçeği, daha fazla vakit kaybetmeden ele almalarında büyük yarar vardır.

Kredileri Erken Kapatmak Uygun mudur?

Şüphesiz konut faizlerinin düştüğü, ya da düşme eğilimi gösterdiği dönemlerde, daha önceden yüksek faizlerle konut almış olanlar nasıl hareket edeceklerini düşünmektedirler.
Konut kredi faizleri yeterince düştüğünde, kredi kullananların doğal olarak yapacakları bir hesap vardır. Bu hesap da şudur:

Hesabını kapattığında ödeyeceği ilave bedel nedir?

Bu bedel, birçok bankada kredi kapatma cezası ya da bedeli olarak kullanılır ve kredinin %2'si kadardır.
Krediyi kapatmak için alınacak yeni krediyi aynı bankadan ya da başka bir bankadan alabilirsiniz.
Bu yeni krediyi aldığınızda kredi faizi dışında ödeyeceğiniz ilave masraflar var mıdır?
Yeni kredi alınırken ödenecek masraflarla kapatma cezası olarak ödeyeceğiniz bedellerin toplamı, ki bunların büyük bir kısmı peşin olarak tahsil edilecektir, sizin daha düşük faizli kredi kullandığınızda elde edeceğiniz toplam kazançtan küçük olmalıdır. Aksi takdirde, krediyi kapatmanız size kazanç getirmeyecektir.

Gelir Güvencesi Olmadan Konut Kredisi Alınmaz:

Banka kredisi kullanarak konut sahibi olmak isteyenler, öncelikle gelirlerinin ne olduğunun hesabını iyi yapmalıdır.
Kesin ve sürekli olmayan gelire dayanılarak konut kredisi almamalıdırlar.
Daha sonra nasılsa öderim anlayışı  ile konut kredisi almak, konut sahibi olamamanın yanı sıra, elinde ve avucunda olanı da kaybetmeye yol açabilir. Bu nedenle konut alıcıları dikkatli olmalıdırlar.

Kredilerde Faiz, Süre ve Maliyet Kontrolu Yapın:

Konut alıcıları bankaların verdiği faizleri ve faiz sürelerini iyice incelemelidirler.
Bankaların çıplak faiz olarak açıkladığı faizlere ilave olarak alınacak masraflar, çok ciddi boyutta yükler getirebilmektedirler. Bu hususa tüm konut alıcılarının dikkat etmesinde yarar vardır.

Taksitleri Ödeyememenin Ciddi Riskleri Vardır:

Bankadan alınan kredi taksitleri arka arkaya iyi ay ödenmediğinde, bankalar işlem başlatabilmekte, belirli yasal uyarıları yaparak evinize el koyabilmekte ve hatta evinizi satışa çıkarabilmektedirler.
Satılan evin bedelinin ödeyeceğiniz krediyi karşılayamaması durumunda, sizden kalan borçlarınızın ödenmesi de istenebilecektir.
Bütün bunları düşünerek, müşterisine iyi niyetle yaklaşan, uzlaşım olanakları arayan ve müşterisine fırsat yaratan bankalar tercih edilmelidir. 

Konuta Olan Talep Birikti:

Konut sektöründe ciddi bir gelişme potansiyeli vardır.
Konuta olan talep 2006 yılından buyana birikmiştir.
Durgunluğun nedeni kredi faizlerinin yüksekliği ve piyasalara olan güvensizliktir. Ama her ikisi de kısa zamanda aşılacak görünmektedir.

Konutta Sürdürülebilir Politikalar Uygulanmalıdır:
 
Krizin üretim, istihdam ve finansa yönelik açmazlarını ortadan kaldırabilmek için, finans sektörüne yol gösteren kuruluşlara, bankalara, kamuya, konut üreticilerine ve konut alıcılarına önemli görevler düşmektedir.
Bu görev, konut sektöründe gerçekçi, uzun soluklu, sürdürülebilir adımlar atmaktan geçmektedir.
Eğer önümüzü görerek hareket edersek, şimdiye kadar dünya genelinde olduğu gibi, konut sektörü ülkemizin önünü kısa zamanda açacaktır.
Esenlikler dilerim.

Dr. Turgut ENGİNOĞLU
 
turgut.enginoglu@ym.com.tr