Boğaz'da 60 yalı satılmayı bekliyor!

İSTANBUL Boğazı denilince akla hemen tarihi, görkemli yalılar gelir. İstanbul Boğazı’nda Yeşilçam filmlerinden televizyon dizilerine çok sayıda etkinliğe ev sahipliği yapan 366’sı tarihi eser niteliğinde, 234’ü kâgir olmak üzere toplam 600 yalı yer alıyor.

Para'dan Okhan Şentürk'ün haberine göre; Osmanlı döneminde saltanat ailesinin, paşaların, zenginlerin ve yabancı misyonların, Cumhuriyet döneminde ise iş dünyasının göz bebeği olan Boğaziçi yalıları, çoğu zaman kimse duymadan el değiştiriyor. Çünkü her biri ünlü isimler olan yalı sahipleri, “Yalı satıyor” dedirtmemek için satışın gizli kalmasını istiyor.

Yalı piyasası son üç dört yıldır oldukça durgun bir seyir izliyor. İstanbul Boğazı’nda halen irili ufaklı 59 adet yalı satılmayı bekliyor. Satışta olan yalıların 37’si Anadolu, 22’si ise Avrupa yakasında. Bunun dışında birçok ünlü işadamının yalısını el altından satışa çıkardığı bildiriliyor.

2018'DE BEŞ YALI EL DEĞİŞTİRDİ

Geçmiş dönemlerde her yıl yalıların yüzde 7-8’i satışa çıkıp, altı ay içerisinde satılırken, 2018’de sadece beş yalı el değiştirdi. Yalı piyasasındaki bu durgunluktan yola çıkarak, piyasanın son 10 yıllık seyrine yönelik küçük bir araştırma yaptık. Araştırmamız sonucunda son 10 yılda İstanbul Boğazı’nda 37 yalının el değiştirdiği görülüyor. Halihazırda satışta bulunan yalılara, yerli ve yabancı birçok yatırımcı ilgi gösteriyor. Özellikle de Körfez ülkelerinden yatırımcıların satıştaki yalılara ilgisinin fazla olduğu belirtiliyor. Genelde Nisan-Mayıs aylarında Türkiye’yi ziyaret etmeyi tercih eden Körfez ülkeleri yatırımcılarının genellikle yüksek metrekareye sahip, geniş rıhtımlı, mahremiyeti olan ve bakım gerektirmeyen yalılara talep göstermeleri dikkat çekiyor. Bu yatırıcıların Asya yakasına oranla Avrupa yakasım daha çok tercih ettikleri ifade ediliyor.

SATIŞTAKİ YALILAR

Yalıların fiyatları semt ve konumuna göre değişiyor. Örneğin, 130 yıllık, Tophane Müşiri Zeki için yapılan Zeki Paşa Sahil Sarayı 550 milyon TL’den alıcı bekliyor. Butik otel, konsolosluk ve şirket merkezi için uygun olan Zeki Paşa Sahil Sarayı, bugüne kadar restorasyon görmemiş olmasıyla dikkat çekiyor. Kuruçeşme’de Hotel Les Ottomans adıyla, hizmet vermekte olan yapılacaksa, proje azı yapamazsınız, s 1 Muhsinzade Mehmet Paşa Yalısı ise geçtiğimiz aylarda 1 milyar 550 milyon TL gibi bir bedel ile satışa çıkarılmıştı.

Anadolu yakasında Çubuklu’da yer alan Yasemin Yalısı 19 milyon TL’den satışa sunuldu. 270 metrekare kullanım alanına sahip yalının 7 metre genişliğinde rıhtımı var. Avrupa yakasında Kuru-çeşme-Arnavutköy arasında Sultan II. Abdülhamit’in doktorunun yalısı olarak bilinen, günümüzde ise Tınmaz Yalısı adıyla anılan 375 metrekare kullanım alanına sahip, ikinci derece tarihi eser yalı da 19 milyon TL bedelle satışa çıkarılmış durumda.

Boğaz’ın incisi yalılarından biri daha geçtiğimiz günlerde satışa çıkarıldı. 1850 yılı yapımı, ikinci derece tarihi eser konumunda olan 6 bin 500 metrekare büyüklüğe sahip Kedili Yalı (Fatma Yaşa Yalısı) için belirlenen bedel 95 milyon TL. Kuzguncuk’ta Boğaz’a hakim konumu ile ilgi gören yalı, bodrum ile birlikte toplam dört katlı. 180 derece Boğaz manzarası olan yalının rıhtım uzunluğu ise 11 metre.

BOĞAZ'DA KAÇ YALI VAR?

Boğaziçi’nde birinci derece tarihi eser vasfına sahip 89, ikinci derece tarihi eser vasıflı ise 277 tane yalı var. Tarihi niteliği olmayanlar da dahil edildiğinde Boğaz’ın her iki yakasında toplam 600 yalı bulunuyor. Sarıyer’de 136, Beykoz’da 109, Üsküdar’da 84, Beşiktaş’ta ise 37 tarihi eser niteliğinde yalı var. Birinci derece tarihi eser sayılan yalıların dağılımı şöyle: Beykoz 18, Üsküdar 24, Sarıyer 41 ve Beşiktaş’ta 6. İkinci sınıf tarihi yalıların dağılımı ise, Beykoz 91, Üsküdar 60, Sarıyer 95 ve Beşiktaş 31 şeklinde sıralanıyor.

“Kira getirileri katsayısı düşük”

İstanbul Boğazı'nda yalı satışı denildiğinde ilk akla gelen isim Ayıkcan Emlak'ın sahibi Yüksel Ayıkcan. Parası olan için yalı yatırımının çok karlı olduğuna vurgu yapan Ayıkcan, bu konuda şu bilgileri veriyor:

"Şimdiye kadar yalı alıp da zarar eden hiç olmadı. Yalılarda bahçe ve rıhtım büyüklüğü çok önemli. Bulunduğu mevkii, toplam kullanım alanı, tavan yüksekliği, manzarası da öyle. Günümüz mimarisinden çok tarihi kimliğe sahip olması ve restorasyonu sırasında tarihi dokusunun korunmuş olması da çok önemli. Ülkemizdeki ve dünyadaki krizler, ekonomik çalkantılar çoğu zaman ilk olarak gayrimenkul sektörünü etkilemekle beraber Boğaz hattındaki gayrimenkul fiyatlarında ise düşüş yaşanmadı. Bu eşsiz yapıların değeri krizlerde çoğu zaman maddi ölçütlerini korumayı başarmıştır.

Ancak bilinmelidir ki Boğaz'daki yalı ve villa gibi gayrimenkullerin kira getirileri satış fiyatlarına oranla daha düşük bir katsayıya sahiptir. Örneğin, İstanbul için Kadıköy ya da Eyüp'teki bir dairenin kira satış çarpanı 275-350 ay arasında değişirken, Boğaz hattındaki mülkler için bu katsayı 600-900 aya çıkabiliyor.”

Satarken de alırken de dikkat!

Yüksel Ayıkcan yalı satarken dikkat edilmesi gereken konuları şöyle sıralıyor;

1- Yalıyı dillendirmeden satmalısınız.  Yalı sahipleri yalılarını sattıklarında gizlemek ister. Bazı Yalı satışlarında  gazete ilanı bile yayınlanmaz.

2-Satılık bir yalı geldiğinde önce tapusuna bakarız. Eski eser olup olmadığını, Anıtlar Kurulu'na kaydının bulunup bulunmadığını öğrenmeye çalışırız. Alıcıya yalıların yapılırken kaçağı olup olmadığını, mühür yiyip yemediğini, iskan bulunup bulunmadığını net bir şekilde anlatabilmesiniz.

3- Yalı vardır birinci sınıf tarihi eserdir, yalı vardır sadece tavanı birinci sınıf tarihi esere giriyordur. Bu yüzden Antlar Kurulu'na mutlaka gidip bakmak gerekir.

4- Tarihi eser niteliği taşıyan yalıda tamirat yapılacaksa, proje hızlanır ve Anıtlar Kurulu'ndan izin alınır. İzin almadan yalıda boya bile yapamazsınız. Eski eser olmayan yalıda ise kamuya açık olup olmadığına ve konut olup olmadığına bakılması gerekir.  
 

Boğaz'ın Kedili Yalısı satışa çıkarıldı!