Zekeriyaköy'ün hangi projesinde fiyatlar ne kadar?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Kurumsal Değerleme Departmanı Değerleme Uzmanı Ece Çalışkan, Zekeriyaköy bölgesini www.emlakkulisi.com için analiz etti! 

İstanbul genelinde nüfusun hızla artması, şehrin iç bölgelerinde arsa arzının kısıtlı hale gelmesine ve yeni yatırımların şehrin dış çeperlerine doğru kaymasına yol açmıştır. 1999 yılında yaşanan Marmara Depremi’nin ardından, deprem yönetmeliğine uygun şekilde inşa edilen konutların tercih edilmesi ve insanların şehrin karmaşasından uzak, aynı zamanda da şehre kolay ulaşımın sağlanabileceği bölgelerin tercih edilmesi bu gelişmede önemli rol oynamıştır. Bunların yanında, son dönemlerde gerçekleşen projelere bakıldığında, Türkiye’de site kavramının yerleştiği ve rağbet gördüğü gözlenmektedir. Tüm bu gelişmelere bakıldığında Zekeriyaköy bölgesi, bu özelliklerin tümünü barındıran bir yerleşim merkezi olarak karşımıza çıkmaktadır.

İmar çalışmalarının başlaması ile birlikte konut projelerinin yoğun ilgisiyle karşılaşan Zekeriyaköy, şehir merkezine yakın sayılabilecek bir konumda bulunup, genellikle üst gelir gurubuna hitap eden bir bölge olarak gelişmiştir. Bu gelişmeyle birlikte, 2007 yılındaki nüfusu 8.230 olan Zekeriyaköy, 2011 yılında 14.755 kişilik nüfusa ulaşmıştır.

İstanbul deprem haritasında en sağlam bölgelerden biri olarak görülen Sarıyer’e bağlı bir köy olan Zekeriyaköy, sarsıntıya duyarlı bir bölge olduğundan, bölgede az katlı yapılaşma mevcuttur. Bu çerçevede, Zekeriyaköy yüksek katlı bloklar yerine, az katlı villalar ve binalardan oluşan sitelere ev sahipliği yapmaktadır.

Zekeriyaköy’ün tercih edilme sebeplerinin en önemlilerinden biri de ulaşımdır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından “7 Tepe/7 Tünel” sloganıyla inşaasına başlanan tünellerden biri olan Sarıyer-Çayırbaşı tünelinin inşaatı tamamlanmış olup, Haziran 2012’de kullanıma açılması planlanmaktadır. Yaklaşık 2 km. uzunluğundaki iki tüpten oluşan tünel ile Hacıosman Bayırı ile Çırçır Suyu Mevkii arası 45 dakikadan 5 dakikaya inecektir. Bunun yanı sıra Kuzey Marmara Otoyolu’nun, Kınalı mevkiinde TEM Otoyolu Kavşağı’ndan başlayarak, Sarıyer-Garipçe ile Poyrazköy arasında konumlanacak 3. Köprü’yü geçerek Anadolu’ya bağlanması düşünülmektedir. 3. Köprü güzergahının Zekeriyaköy’e yakın bir noktadan geçecek olması da bölgenin tercih edilirliğini arttırmaktadır.

Zekeriyaköy’de konut projelerinin bir kısmı ana arterler üzerinde bir kısmı ise daha iç kısımlarda konumludur. Konutların yoğunlaştığı bölgeler Kilyos Caddesi üzeri, Zekeriyaköy çarşısının bulunduğu Vişne 2 Mahallesi, Çitlenbik Mahallesi ve Yaprak Mahallesi bölgeleridir. 

Yerleşimin başlamasıyla birlikte daha çok konak tarzında ve geniş kullanım alanlarına sahip konutların inşa edildiği Zekeriyaköy’de, son dönemlerde yapılan projelerde daha küçük kullanım alanına sahip konutlar da göze çarpmaktadır. Villa kullanımlarının yanı sıra bazı projelerde sıra evler ve daireler de dikkat çekmektedir. İkiz villalar ile çatı ve bahçe dubleksleri, bölgedeki projelerde görülen diğer konut tiplerindendir. Gelişimin başladığı dönemlerde inşa edilen konut projelerinde daha çok 3+1, 3+2, 4+1 gibi seçenekler bulunurken, özellikle son dönemde gerçekleştirilen projelerde 1+1, 2+1 gibi seçeneklere de rastlanmaktadır. Bu projelerde küçük tipteki konutların satış oranları, oldukça kısa zamanda yüksek değerlere ulaşmaktadır. Ancak bölge genelinde en fazla talebin bahçe ve çatı dubleks tipi dairelere olduğu da bilinmektedir.

Zekeriyaköy bölgesinde öne çıkan projelere bakıldığında; Ormanada, Pera Sunset Park, Kent Optimum, Park One gibi isimlere rastlanmaktadır. Ormanada projesi Eczacıbaşı tarafından gerçekleştirilmekte olup, Eczacıbaşı gibi büyük bir firmanın bölgeye girmesi ve konut projesine başlamasının bölgeye olan talebi ve dolayısıyla bölgedeki konut fiyatlarını arttıracağı düşünülmektedir. Bu projelerin yanında, Zekeriyaköy bölgesinde Emlak GYO’nun da toplam 2.500 konutluk bir projeye başlayacak olmasının bölgeye olan ilgiyi ve talebi arttıracağı öngörülmektedir.

Bu projelerden, Eczacıbaşı tarafından hayata geçirilen Ormanda, bölgedeki en büyük alana sahip proje olmasının yanında, satış fiyatları da en yüksek olan projedir. Projede 2+1’den 5+1’e kadar konut tipi alternatifleri bulunmakta olup, projedeki an büyük kullanım alanına sahip konut 696 m2’dir. Bölgedeki satış fiyatlarındaki dengeleri değiştiren projede güncel metrekare satış değerleri 3.100 – 5.700 USD aralığında değişmektedir. 

Ormanada projesinin hemen yanında inşaatı süren Pera Sunset Park projesi, 1+1’den 5+2’ye kadar farklı tip ve 99 – 318 m2 aralığında alanlara sahip konutlardan oluşmakta olup, 2.600 – 3.600 USD dolaylarında metrekare satış değerlerine sahiptir.

Tek katlı villa anlayışıyla ortaya çıkan Kent Optimum’da 1+1’den 5+1’e kadar farklı konut tipleri bulunmakta olup, konut büyüklükleri 59 – 340 m2 aralığında değişmektedir. Projedeki metrekare birim satış değerleri ise 2.600 USD’den başlamaktadır.

Modern mimarisi ile dikkat çeken Park One projesinde tipleri 2+1 ile 4+1 arasında değişen konutların alanları 204 – 315 m2 aralığında değişmektedir. Projenin metrekare birim satış değerleri 1.800 – 3.400 USD aralığında değişmektedir.

Zekeriyaköy’de gerçekleştirilen projelerden bazılarında iskana aykırı alansal büyümeler nedeniyle yasal ve dolayısıyla konut kredisi kullanımına uygun olmayan projelerin satış oranları oldukça düşük durumdadır. Uzun zamandır satışta olan bu projelerde metrekare satış değerleri 900 USD seviyelerine kadar düşmüştür.

Yasallıktan uzak projeler dikkate alınmadan Zekeriyaköy bölgesi geneline bakıldığında; ana arterler üzerinde konumlu projelerdeki villaların metrekare satış bedellerinin 2.600 – 3.850 USD, bahçe ve çatı dublekslerinin metrekare satış bedellerinin ise 2.200 – 3.800 USD aralığında olduğu görülmektedir. Bölgede, nispeten iç kısımlarda konumlu projelerdeki villaların metrekare satış bedellerinin 2.200 – 3.350 USD, bahçe ve çatı dublekslerinin metrekare satış bedellerinin ise 1.900 – 2.750 USD aralığında olduğu gözlenmektedir.

Zekeriyaköy bölgesinde yaşanan tüm bu gelişmeler, bölgedeki konut fiyatlarının yanında arsa fiyatlarının da yükselmesine yol açmaktadır. Bölgede, isim yapmış ve satış oranları yüksek olan projelerin yakın çevresindeki arsaların fiyatları da çevre projelerin etkisi ile yükselmektedir.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.