Cansel Turgut Yazıcı: Piyasada arsa balonu var!

Değerleme sektörünün bilinen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, özellikle son dönemde yaygın olarak dikkatleri çekmeye başlayan 'konut balonu' iddialarına karşı istatistiki veriler üzerinden tamamen farklı bir bakış açısı sunuyor. 

Konut balonu yok 

En ciddi problemin bireylerin genel gelir artışının üzerinde seyreden konut fiyatları nedeniyle konut sahibi olmanın giderek daha da zorlaşması olduğunu kaydeden Yazıcı, bu bakımdan tüketicilerin haklı olduğunu, ancak enflasyona bağlı olarak yükselen maliyetler nedeniyle konut üreticilerinin de haksız sayılamayacağını ileri sürüyor. Finansal pazarlarda "balon" tabirinin herhangi bir varlık fiyatının değerleneceği düşüncesi ile kendi "esas" değerinden ve maliyetinden "oldukça yüksek" bir şekilde piyasada fiyatlanması olarak tanımlandığının altını çizen Yazıcı, Türkiye'de gayrimenkulde arsa maliyetlerinin ve diğer maliyetlerin çok arttığını ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinde yaygın kanının aksine kar marjlarının olabilecek en düşük sınırlarda seyrettiğini, bu yüzden gerçeğin bahsi geçen tanıma uymadığını ifade ediyor. Aynca yüksek maliyetler nedeniyle üreticilerin ciddi risklerle karşı karşıya olduğunu, konut üretmenin giderek daha riskli ve kaldırılması zor bir yük haline geldiğini belirtiyor. 

Dört yılda %50 arttı 

Ocak 2010 yılından bu yana düzenli olarak özel bir kurumun Yeni Konut Fiyat Endeksi'ni yayınlandığını, söz konusu endekste yeni konutlardaki fiyatların nasıl değiştiğini 2010 Ocak ayından bu yana konuttaki farklı segmentler bazında ortaya konulduğunu ifade eden Yazıcı, endekse bakıldığında 1+1 dairenin 2010 senesinde 100 birimken, Temmuz itibariyle bu  oranın 148 birime çıkmış olduğunu kaydediyor. Gerçekten de genel anlamda tüm veni konutlar incelendiğinde, artışın 100 birimden 150 birime yükseldiğini söyleyen Yazıcı, sadece bu veriye bakılarak bir konut balonundan söz edilebileceğini, ancak bunun doğru bir bakış açısı da olmayacağını ifade ediyor. 

Enflasyon ve inşaat maliyetleri artışı karşısında konut fiyat artışları abartılı değil. 

2010 yılında 100 birim olan paranın birleşik enflasyona göre Temmuz 2014'te değerinin 142 birim olduğunu ifade eden Yazıcı, enflasyonun maliyete etkisi hakkında şunları söylüyor: "Paranın zaman değeri karşısındaki yıpranması sonucunda değeri azalıyor, fiyatı artıyor. 100 birim olan konut fiyatının enflasyona göre zaten 142 birim olması gerekiyor.Yani aslında yeni konutlar veya konut fiyat endeksine enflasyon uyguladığımızda konut fiyatının abartıldığı kadar artmadığını görüyoruz" 

Arsa maliyeti hesaba katılmıyor 

Tartışmanın bir de arsa boyutu olduğunu ifade eden Yazıcı, konut fiyatında aslında en önemli maliyet unsuru olan arsa maliyetinin belirtmiş olduğu hesaplara hiç katılmamış olduğunu, halbuki arsa maliyetinin de arttığının altını çiziyor. Arsa değerlerinin artışı açısından resmi bir ölçümleme yöntemi olmadığının altını çizen Yazıcı, EV A Gayrimenkul Değerleme olarak arsa maliyetlerinde yaşanan gelişmeleri bazı bölgeler bazında özellikle takip ettiklerini ve ölçümleme çalışmaları olduğunu belirtiyor. Yazıcı ayrıca, bu açıdan bakıldığında özellikle bazı bölgelerde bir "arsa balonundan" bahsetmek mümkün olabilir diye de ilave ediyor. 

Yenigün Gazetesi