Cumhuriyetin ilk döneminden itibaren inşaat sektörü nasıl gelişti?

Cumhuriyet dönemindeki gelişim sürecinde inşaat alanında ilk önemli adımlar 1920'li yıllarda, Başkent Ankara'da atıldı. Ankara'da tüm zorluklara, ulaşım ve malzeme yetersizliğine rağmen çevrenin geleneksel yapı tarzına uygun bir imar faaliyetine girişildi. Kullanılan malzemeler ahşap, kerpiç, kaba yontma taş gibi ilkel malzemelerdi. O dönemler en basit melzeme olan çiviyi bile yurtdışından ithal eden sektör, bugünlerde dünyaya kafa tutar hale geldi. Ekonominin lokomotif sektörü olan inşaat sektörü, bugün dünya çapında büyük projelere imza atıyor. 

PLANSIZ KONUT ÜRETİMİ BAŞLADI 

Cumhuriyet döneminin başlangıcından 1950'li yıllara kadar, inşaat sektöründe en büyük ağırlık altyapı ve bayındırlık inşaatlarındaydı. Bu süre içinde söz konusu inşaat alanlarında dönem dönem büyük gerçekleşmeler görüldü. Yine bu dönemde Devlet Su İşleri (DSİ), T.C. Karayolları gibi teknik gücü bünyesinde toplayan büyük çapta, devlet desteğiyle yatırımlar yapan teşkilatlar kuruldu ve bunların yaptığı yatırımlar inşaat sektörüne bir ivme kazandırdı. Bu hız 1960'lı yıllara kadar etkinliğini sürdürdü. Ülkemizde sanayileşmeyle birlikte ortaya çıkan sosyo-ekonomik değişimler, kentleşme olgusu ve kentlere göçün hızlandırılması, inşaat sektöründe konut yapımcılığına önemli bir boyut kazandırdı. 

Ancak planlı bir üretime geçişe imkân bulamadan ortaya çıkan bu gereksinimin, denetimsiz bir biçimde karşılanması, konut üretiminde karlılığı tek amaç haline getirdi, kentlerde plansız konut üretimleri yaygınlaştı. Bu arada olumlu bir gelişme, ticari ve sosyal yapı niteliğinde çok katlı bina yapımında görüldü. 

Ülkemizde konut sorununun gelişimine baktığımızda, 1923 yılından 1950 yılına kadar, nüfus ve kentleşme hızı yavaş.  Ankara  dışındaki diğer yerlerde, konut sorunu bulunmuyor. 

1950 yılından sonra kentleşme hızı yükselmeye başladı. Konut sunum biçimleri ve kurumsal yapılar, kentleşme hızının gerektirdiği konut gereksinimini karşılayamaz duruma geldi. Soruna, içine girilen çok partili dönemde siyasi görüşlerle çözüm arandı. 

1958 yılında İmar İskan Bakanlığı kurulduktan soma sorunlara çözüm üretmek de bakanlığın sorumluluğuna verildi. 

NÜFUS ARTIŞI ETKEN OLDU 

1965 yılından sonra yap-satçı ve gecekondu üretimi hız kazandı. Bu durum, önemli sorunları olan kentler doğurdu. Konut sorunu büyüdü ve 1970'li yıllarda yavaş yavaş toplu konutlar ortaya çıkmaya başladı. Ancak, bunlar kurumsallaşamadı ve kooperatifler en önemli konut üreticisi durumuna geldi. 1980'li yıllarda Türkiye'nin yalnızca kentleşme alanında değil, toplumsal yaşamın her alanında da dönüşüm yaşadığı yıllar oldu. Cumhuriyetin kurulduğu 1923 yılından bu yana geçen 90 yıllık zaman dilimi içerisinde konut sorunu Türkiye'nin en önemli olgularından biri oldu. 1970'li yıllarda kooperatif modeli şeklinde toplu konut türü arz biçimleri ortaya çıkmaya başladı. 

Kooperatifler bu dönem en önemli konut üreticisi konumuna geldi. 1980'li yıllar, Türkiye'nin yalnızca kentleşme alanında değil, toplumsal yaşamın her alanında da dönüşüm yaşadığı yıllar olarak tarihteki yerini aldı. Bu dönemdeki gecekondu türü yapılaşma nitelik değiştirerek, yerini kullanımcı dışındaki gruplarca üretilen çok katlı yapılara bıraktı. Yine 80'li yıllarda kooperatiflerin konut üretimindeki payı azımsanmayacak ölçüde arttı. 

Kooperatiflerin konut üretimindeki ağırlığı, 1984'de çıkarılan 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ile kooperatiflerin Toplu Konut Fonu tarafından desteklenmesine yönelik yasal düzenlemelerin ardından iyice hissedildi. 

1980'li yıllarda konut inşaatlarının yaklaşık üçte birini yürüten kooperatifler, 1990'lı yıllarda da genellikle yüzde 20'nin üzerinde ağırlığa sahip oldu. 

Toplu Konut Fonu ile birlikte 1984'de Toplu Konut İdaresi (TOKİ) kuruldu. İlk dönem olarak tanımlanabilecek 1984-2003 yılları arasında TOKİ'nin asli fonksiyonu konut üretmek değil, yapılmakta olan konutlara finansman desteği sağlayarak tamamlanmasına olanak vermekti. Bu dönemde çoğunluğu kooperatif konutu olmak üzere, 940 bin konutun üretimine kredi desteği sağlandı. 

BÜYÜMENİN ANA EKSENİ İNŞAAT

Bugün, toplam 190.2 milyar dolarlık iş hacmiyle 90 ülkede 5 bin 977 proje ile faaliyet gösteren Türk müteahhitlik firmaları listesinde Türkiye 33 firmayla Çin'den sonra ikinci sırada yer alıyor. Türkiye'de ekonomik büyümenin ana eksenini oluşturan inşaat sektörü, Cumhuriyet'in yüzüncü yılında hedeflenen 500 milyar dolarlık hizmet ve ihraç gelirinin beşte birini tek başına gerçekleştirmeyi hedefliyor. 

Buna göre, sektörün her yıl yüzde 10-12 arasında büyüme göstermesi beklenirken, Türkiye'nin ekonomik büyümesine de 1 ile 2 puan arasında katkı sağlayacak. 

Özel sektörün öncülüğünde büyüyecek sektörde, finansman önem kazanacak. Nüfus ve gelir artışına göre, konut talebi de artacak ve 2023 yılma kadar 7.5 milyon konut ihtiyacı doğacak. 

KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik Sektör 2006'da uçuşa geçti 

1999 depremi ile birlikte gerileyen konut talebi 2004'ten itibaren ekonomideki olumlu gelişmelerin etkisiyle canlanmaya başladı. 

2006'dan sonra patlama yaşandı. 2006'da 600 bin 387 adet yapı ruhsatı alınırken, bu oran 2010'da 906 bin 527, 2012'de ise 745 bin 872 adet olarak gerçekleşti. 

Konut sektörünün 2006'dan sonra büyüme trendine girmesinde özellikle markalı konut üreticilerinin önemli bir payı bulunuyor. İşte bu amaçla, Türkiye'nin önde gelen 17 markalı konut üreticisi, 2011'de Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) çatısı altında toplandık. Türkiye'deki markalı konutların önemli kısmını üreten KONUTDER üyeleri, bugüne kadar 200 binin üzerinde konutun inşasına imza attı. Türkiye ekonomisine yılda yaklaşık 3 milyar dolarlık bir katma değer yaratan KONUTDER üyesi firmalar, yaklaşık 50 bin kişiye de doğrudan ve dolaylı olarak istihdam olanağı sağlıyor. 

YABANCILARA TAŞINMAZ EDİNME HAKKI

Son dönemde Türkiye gayrimenkul sektörünü etkileyen önemli yasal düzenlemeler de sektörün gelişimine katkıda bulunmuştur. 

Bunlardan biri yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesidir. 

Tapu Kanunu'nda 18 Mayıs 2012 tarihinde yapılan bir değişiklikle Türkiye'de taşınmaz edinmesi mümkün olmayan pek çok ülkenin vatandaşları, Türkiye'de taşınmaz edinebilir duruma gelmiştir. 

Getirilen bu düzenleme ile birlikte bugüne kadar Türkiye'de taşınmaz edinmesi mümkün olmayan Körfez ülkelerinin vatandaşları, ülkemizde gayrimenkul talep etmeye başlamış ve bu bölgelerden alıcılara önemli miktarda satışlar yapılmaya başlanmıştır. 

Sektörde yaşanan olumlu ve önemli gelişmelerle beraber, yabancı yatırımcılar da gözlerini Türkiye'ye dikmiş durumdadır. 2005 yılında 80 milyon Amerikan Doları düzeyinde olan yabancı yatırım miktarı, son yıllarda aşamalı olarak artarak 2011 yılında 319 milyon dolar seviyesine ulaşmıştır. 2012'de ise adeta bir patlama yaşanmıştır. Dünyayı kasıp kavuran ekonomik kriz ve siyasi gerilim ortamı, Türkiye'yi yabancı yatırımcılar için güvenilir liman haline getirmiştir. 

İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım 

Sektör büyük projeler başardı 

1999 Marmara Depremi ile sektörde yaşanan durgunluk, 2006'da konut talebinde patlama ile tekrar ekonominin gündemine oturdu. Türkiye, bastırılmış taleplerin yaşandığı bu patlamayla büyük projelerle tanıştı. Başta İstanbul olmak üzere tüm Türkiye'nin her tarafında proje enflasyonu yaşanırken piyasadaki taşlar ancak 5 yıl soma yerine oturma sürecine girdi. Sektörün gerçek oyuncularının art arda büyük projelere imza attığına tanık olduk. Sadece marka olmuş firmaların projeleri talep görürken, sektöre vur-kaç yaparak giren birçok firma şapkalarını önlerine alıp sektörden ayrıldılar. 

TÜKETİCİNİN KONUT ALIŞKANLIĞI DEĞİŞTİ 

Günün şartlarına göre proje gerçekleştirmekle yetinmeyen markalı yapımcılar, satış soması hizmetleri de müşterilere sunarak talep görme oranlarını yukarıda tutmayı başardılar. Tüketicilerin konut alışkanlıkları, yani büyüklük, nitelik ve nicelik olarak değişmesi son yıllarda büyük bir hız kazandı. Türk insanı, bütçelerine uygun, kullanım maliyeti düşük daireleri tercih etmeye başladı. 

Bireysel kredilerin rahat bir şekilde bulunabilme ortamı doğdu. Bankaların kredi verme isteği markalı projelerde daha fazla arttı. 

Sektörde kalıcı olmak isteyen markalar, bir projenin tamamlanmasıyla müteahhitlik görevi sona ermediğini anladı. Yapılan projede vaat edilen yaşam standartlarının ve tarzının sağlanabilmesi için gerekli hizmetlerin tam olarak verilmesi gerektiğini gördü. Yani, site yönetimi, güvenlik gibi satış sonrası hizmetler de artık projeyi gerçekleştiren müteahhitler tarafından yapılmaya başlandı. 

İnşaat sektörünün gelecekteki trendini ve yapılanmasını, önce kentsel dönüşüm çalışmaları ardından büyük kentlerdeki çalışan kesim belirleyecek. 

Geçtiğimiz 10 yıla göre talepteki seçiciliğinin daha artması ve bu trendin önümüzdeki 10 yılda daha da etkili olması, ulaşım kolaylığı nedeniyle işyerlerine daha yakın lokasyonları seçecek olan konut alıcıları, aynı zamanda projelerde sunulması gereken hizmetlerden dairelerin büyüklüklerine kadar her noktada belirleyici olacak. 

Seda Tabak / SABAH Ek