Değerli konut vergisiyle ilgili tüm merak edilenler!

Gerçek Gündem Gazetesi'nden Sabri Arpaç'ın haberine göre; 7 Aralık 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren ''Değerli konut vergisi'' ile ilgili tüm merak edilenleri anlattı. 

Yeni vergi yasası 7 Aralık 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Daha önceki yazılarımızda ‘’Dijital Hizmet Vergisi’’ ve ‘’Konaklama Vergisi’’ gibi iki vergiden başka bir de ‘’Değerli Konut Vergisi’’ getirildiğini yazmıştık. Ben buna ‘’Yalı Vergisi’’ diyorum. Yazımızda bu vergiyi ile ilgili açıklamalarımız olacak.

HANGİ KONUTLAR DEĞERLİ KONUT VERGİSİNE TABİ?

Verginin konusunun Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar olarak belirlenip konutlardır. Verginin konusu ile istisnası iç içe geçmiş ilginç bir vergi düzenlemesi. Yani verginin konusu belirlenirken verginin konusuna girmek için konutun değerinin 5.000.000 TL’yi geçmesi gerekiyor.

Düzenlemenin; ‘’Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenen değeri 5.000.000 Türk Lirası ve üzerinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisine tabidir.” Şeklinde yapılması daha doğru olurdu.

Bir Vergi Kanunu içinde iki ayrı verginin yani Emlak Vergisi ve Değerli Konut Vergisi gibi iki ayrı verginin düzenlemesi vergi hukuku ilkelerine çok uygun bir düzenleme değildir.

VERGİ DEĞERİNİN TESPİTİ, İLANI VE KESİNLEŞMESİ

Bilindiği gibi; gayrimenkul alım satımlarında tapu ve kadastro harcı alım satıma konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere taşınmazın beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Yani, gayrimenkul alıp satarken tapu harcını emlak vergisi değeri ile gerçek alım satım bedelinden hangisi yüksekse onun üzerinden hesaplanıyor.

Kanuni düzenleme ile tapu harcının tespitinde emlak vergisi değerinin yanında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yapılan ya da yaptırılan değerleme sonucu belirlenmiş değerin de dikkate alınması düzenlenmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değerleme yapılmış ile yapılmamış gayrimenkuller arasında farklı değerler meydana gelmesi sonucunu doğuracaktır ki; bu da  Anayasa’ya göre; vergi adalet ve eşitliği ilkesine aykırı olacaktır.

VERGİNİN MATRAHI VE UYGULANACAK ORAN    

Vergi matrahı aynı zamanda vergi değeri olduğunu yukarıda belirtmiştim. Burada özerinde durulması gereken ayrıntı paylı mülkiyetlerle ilgili ayrıntıdır. Düzenlemede; “paylı ve elbirliği ile mülkiyette matrahın hesabında mesken niteliğindeki taşınmazın toplam değerinin esas alınması” yer almaktadır.

Bu vergi belli bir değerin üstündeki yüksek değerdeki konutları yani yalıları vergilendiren bir servet vergisidir. Yani değeri yani serveti 5 milyonu aşan konutu vergilemektedir. Pay mülkiyetli konutları bir örnekle açıklayalım.

12 milyon değerindeki bir yalının miras yolu ile maliki olan 3 mirasçı elbirliği mülkiyet şeklinde malik bulunmaktadırlar. Kanun gerekçesinde bu verginin bir servet vergisi olduğu belirtildiğinden, her bir mirasçının gayrimenkuldeki değeri 4 milyon yani serveti 5 milyonun altında kalmaktadır.

Bu durumda ortaklar vergiden istisna olduklarını ileri sürerek uyuşmazlık yaratabilirler. Bu durumda Maliye ile vergi idaresi arasında dava konusu olması muhtemeldir.

Aynı Kanun içinde aynı servetin iki farklı değeri de ayrı bir garabet! Yani; Emlak Vergisi değeri ile bu yasa kapsamında belirlenecek değer arasında da ciddi şekilde fark doğacağı görülmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenmiş değeri bulunan konutun Emlak Vergisinin de aynı değer üzerinden alınması vergi tekniğine uygun düşeceğini düşünmekteyim.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

- 5.000.000 TL ile 7.500.000 Tl arasında olanlar                         binde 3,

- 7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasında olanlar                       binde 6,

- 10.000.001 TL’yi aşanlar ise                                       binde 10,

Oranında vergilendirilir.

VERGİNİN MÜKELLEFİ

Emlak Vergisi Kanunu’nun 3’ncü maddesinde mükellef; bina vergisini binanın maliki yani sahibi, varsa yararlanma hakkı (intifa) sahibi, her ikisi de yoksa binaya sahip gibi tasarruf edenler öder.’’ (Geniş bilgi için Sabri Arpaç, Açıklamalı – Uygulamalı Emlak Vergisi Kanunu, Vergi Yayınları sayfa. 33-41).

7194 sayılı Kanunun 33’ncü maddesi ile getirilen 45’nci madde bu vergi için de aynı şekilde mükellef tanımı yapılmıştır. Paylı mülkiyete ilişkin yukarıda değerlendirmede bulunmuştum.

Çelişkili olan taraf mükellef aynı, vergi konusu servet aynı fakat değerlerinin farklı olması; yani bir konutun aynı kanun içinde iki ayrı değerinin olması.

VERGİDEN MUAF TUTULAN KONUTLAR

Bu vergiden muaf olan konutları Kanunun 46’ncı maddesinde aşağıdaki gibi sayılmıştır;

- Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar yani lojmanlar,

- Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; hiçbir geliri olmadığını belgeleyenleri,

- Gelirleri münhasıran kanunla kurulan  sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıklardan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar malik ve yararlanma sahipleri,

- Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartıyla),

- Merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar.

Ayrıca esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar veya arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazların kiraya verilmemek veya sair surette kullanılması koşuluyla bu vergiye tabi olmayacaktır.

VERGİNİN BEYANI, ÖDEME VE ÖDEME YERİ 

Bu vergi Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesine ödenecektir. Vergi, istisna tutarını aştığı yılı izleyen yılın Şubat ayının 20’nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilecektir. Vergi, vergi dairesince yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirilerek, izleyen yıllar için mükellef tarafından aynı şekilde yıllık olarak beyan edilir.

Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet halinde ise beyanname münferiden verilecektir.

Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenecektir.

Yıl içerisinde mükellefiyetin başlaması halinde, izleyen yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname ile bildirilir.

Emlak Vergisi Kanunun 37’nci maddesinde ‘’bu kanunda geçen ‘vergi dairesi’ tabiri, belediyeleri ifade eder’’ düzenlemesi Değerli Konut Vergisi bakımında geçerli düzenlenmiştir.

Bilindiği gibi; Emlak Vergisi yerel belediyelerce tarh, tahakkuk, tahsil ve takip edilmektedir. Genel bütçeye aktarılan bir vergi değildir. Emlak Vergisi Kanunu içinde başka bir vergi olarak düzenlenen Değerli Konut Vergisi gelirleri merkezi idare geliri olarak alınacaktır. Bu anlamda belediyelerin Hazine’ye ait vergileri bile aktarmadıkları düşünülürse bu vergilerin merkezi idareye verilmemesinin sebebi anlaşılmaktadır.

Diğer ve önemli bir konu da AKP’nin belediyeleri kaybetmesi nedeniyle muhalif belediyeleri cezalandırmaktır.

Bu verginin uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye, beyanname verme ve ödeme sürelerini üç aya kadar uzatmaya, beyannamenin verileceği yetkili vergi dairesini, beyannamenin şekil, içerik ve eklerini belirlemeye ve verginin beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirilmesine Hazine ve Maliye Bakanlığına yetki verilmektedir.

GENEL DEĞERLENDİRME

Bu vergi çok dar bir vergi gurubunu ilgilendirmektedir. Hazine’ye aham-şaham bir katkısı da olmayacaktır. Bu anlamda birkaç tuzu kuru yalı sahibinin dişinin kovuğuna girmeyecek bir vergidir.

Emlak Vergisi Kanunu içinde alınmasına rağmen hasılatının belediyelere verilmemesi de tamamen muhalif belediyeleri cezalandırmaya yönelik bir politik tutumdur.

Bu Kanun, kanun düzenleme tekniğine, imla ve anlam bozuklukları ile kendi içinde insicam sağlamayan tekrarlarla dolu bir düzenlemedir. 

Son yıllardaki yasa düzenleme özensizliği bu vergi Kanun ile hat safhaya gelmiştir.

Değerli konut vergisinden hangi taşınmazlar muaf?

Değerli Konut Vergisi nasıl hesaplanacak?