Doğru gayrimenkul yatırımı nasıl yapılır?

Remax Note gayrimenkul danışmanlarından Tolga Yumrukaya doğru gayrimenkul yatırımı ve danışman seçiminin nasıl yapılacağını değerlendirdi. İşte, Tolga Yumrukaya'nın değerlendirmesi.

Gayrimenkul yatırımı altın yumurtlayan tavuğa benzer, uzun vadeli getirisini bir kenara bırakıp, hemen sonuç almaya çalışırsanız geriye yalnızca bir zamanlar altın yumurtlayabilen bir tavuğun hikayesi kalır.

Dünyanın en iyi yatırımcısının borsada bir numara olmasına yardımcı olan bir takım ilkelerini gayrimenkul sektörüne uyarlarsak ne olurdu acaba? Tabiki de Warren Buffet’dan bahsediyorum. Sürdürülebilir başarıdan ve uzun vadeli yatırımdan bahsediyorum. 

Buffet devraldığı zaman Berkshire Hathaway küçük bir tekstil şirketiydi ve hisse başına değeri 19 dolardı(1966). Aralık 2013’te ise bir adet A Grubu Berkshire hissesinin değeri 176.900 dolar. 

Warren Buffet az sayıda ilkeyle yatırım stratejisini hiç değiştirmemiştir. O ne tarzını ne başarısını ölçtüğü kriterleri değiştirir. Piyasayı tahmin etmeye çalışmaz, düşük fiyatlanmış menkul değerleri bulmaya odaklanır. Kolay olanı seçer ve bilmediği, anlamadığı işlere girmez. İşte bu yüzden 1950’den bu yana her dönemde ve her piyasada kazanmıştır. Buffet’ı başarılı kılan ilkeleri gayrimenkul sektörü ışığında inceleyelim. 

1-Bir hisse değer üretiyor ve kazandırıyorsa onu elinde tut 

Warren Buffet bu dersi çok küçük yaşlarda kız kardeşiyle harçlıklarını biriktirerek borsada yaptığı ilk alımdan elde ettiğini söylüyor. Coca-cola hisselerini almış, bir miktar fiyat artışından sonra elindeki hisseleri satıp yerine başka hisseler alan Buffet Coca-cola hissesinde gerçekleşen sürekli artışların ardından bu tecrübeyi edindiğini söylüyor. Buffet ayrıca bu konu ile ilgili ‘piyasada alım yapılabilecek en iyi hisse belki de elinizde duruyordur’diyor. 

Gayrimenkul ışığında 

Getiri oranı iyi olan bir gayrimenkulun olası fiyat artışı da muhtemeldir. Kısa vadeli karların cazibesine kapılarak gayrimenkulünüzü satmayın. Nakit akış tablosu iyi olan bir gayrimenkulün değeri artmaya devam edecektir. Gelir vergisi ve ticari kazanç vergilerinin de kısa vadeli alım satım işlemleri için külfeti unutulmamalıdır. 

Teşhis: Hareket arttıkça bir bütün olarak yatırımcıların getirisi azalır.  Altın yumurtlayan tavuğunuzu kesmeyin. 

2-Fiyat odaklı değil, değer temelli yatırım yapın. 

Fiyat onların istediği değer ise gerçekte ödemen gerekendir.

Benjamin Graham’ ın öğrencisi belli ki üniversite yıllarında gerekli mesajı doğru bir şekilde almış. Graham ile üniversite yıllarında tanışan Buffet hocasından aldığı değer temelli yatırım felsefini hayata geçirmiş ve yatırım stratejisinin en temel ilkesi haline getirmiştir. Şirketlerin asıl değerlerine odaklanmış, piyasada yanlış fiyatlama sonucu değerinin altında kalmış şirketlere yatırım yaparak Buffet uzun süre yüksek performansını koruyabilmiştir. 

Gayrimenkul ışığında 

Arz-talep dengesinin sürekli değişkenlik gösterdiği gayrimenkul ve hisse senedi gibi yatırım araçları ; talep fazlalığı, ekonomiye ve siyasal iktidara duyulan güven vb. dış faktörlerin de etkisiyle değerinin üstünde fiyatlanabilir. Gayrimenkul yatırımcısı piyasada alıcı ve satıcılar tarafından yapılan işlemlere değil gayrimenkullerin nakit akış tablosuna odaklanmalıdır. Birçok yatırımcı nakit getirisi düşük ancak fiyat artışı yüksek gayrimenkullere odaklanmaktayken nakit akış tablolarına odaklanmak sürdürülebilirliğin anahtarıdır. 

Teşhis: Gayrimenkulde en büyük aldatmaca fiyattır. 

Teşhis: Değer asla yalan söylemez. 

3-Bireysel yatırımcı olun ya da kontrol sizde olsun. 

W.Buffet kendisi de uzun yıllar önce bir hedge fonu yönetmiş ve birçok yatırımcının birikimlerinin tasarrufunu elinde bulundurmuş olsa da bireysel olarak daha çok getiri elde edileceğini savunuyor. Fon gibi yatırım araçlarının ancak fon yöneticilerini zengin ettiğinden yakınan Buffet dünyanın en zenginleri listesinin birçoğunun fon yöneticisi olduğunu belirtiyor. Yüksek yönetim ücretleri ve yatırım yönetimindeki sınırlı kontrol Buffet’ı doğruluyor nitelikte. Bireysel olarak yatırım yapmadığınızda, yatırımınızın geleceği fon yöneticilerin doğru kararlar alıp uygulamasına bağlıdır. Buffet bu nedenle yönetimde söz sahibi olmasını sağlayan hisseleri elinde bulundurmuş ve yatırım yapacağı şirketlerin yöneticilerinin dürüstlüğüne ve karakterlerine büyük önem vermiştir. 

Gayrimenkul ışığında 

Gayrimenkulün en güvenli yatırım araçlarından olmasının sebebi sahip olduğu düşük risktir. Risk-kontrol ile ters orantılıdır. Kontrol arttıkça risk azalır, kontrol azaldıkça risk artar. Gayrimenkul yatırımında(bireysel) kontrol sizin elinizdeyse ; projeler üretebilir, tadilatlar yapabilir tüm fiziki şartları değiştirebilirsiniz. Tercihlerinizi bireysel olarak daha az baskı altında yapabilirsiniz. Kararları hızlı bir şekilde alıp bireysel çıkarlarınız doğrultusunda hareket edebilirsiniz. Yatırımınızın üzerinde kontrol sahibi olabileceğiniz gayrimenkul ya da gayrimenkul geliştirme projelerine yapın. 

Teşhis: Yeni projeler üretebildiğiniz sürece gayrimenkulünüzün mevcut fiyatını değiştirebilirsiniz. 

4-İşini iyi yapan ve dürüst birini bulun. 

Buffet satın aldığı şirketlerin büyük bir çoğunluğunda şirketin tamamını almamış(şirketin tamamını satmak isterlerse kararınızı bir daha düşünmenizi belirtiyor) ve satın alma öncesi yöneticiler ile yoluna devam etmiştir. O ,insanların kendi işlerini büyütmek için daha çok çaba sarf edeceğinden bahsetmiştir. Buffet her zaman dürüst ve alanında uzman insanların yapabileceklerine güvenmiştir. Yatırım felsefesini işlerini iyi yapan insanlar bulup onların sahip olduğu/yönettiği şirketlere yatırım yapmak üzerine oluşturmuştur. 

Buffet felsefesi: İşini iyi yapan birini bul / yatırım yap / işine karışma 

Gayrimenkul ışığında 

Gayrimenkul yatırımında çeşitlilik ve lokasyon oldukça fazladır. Birçok seçenek arasında doğru seçenekleri belirlemek ve her bölgenin fiyatlamasını doğru bir şekilde yapabilmek oldukça zordur. İyi bir yatırımcı bilgiyi kendi zihninde tutmasının gerekli olmadığını bilir. Yatırım yapmak istediğiniz herhangi bir bölgede doğru kişiler ile çalışarak detaylı bilgi sahibi olabilir ve ortak akıldan yararlanabilirsiniz. 

Nitelikli bir gayrimenkul danışmanı yatırımınıza değer katar. 

Doğru danışmanı seçtiğinizden nasıl emin olabilirsiniz? 

.İnternet gibi mecralardan yaptığınız araştırmalar ile önceden bilgi sahibi olun. 

.Danışmanın kendisi size tavsiye ettiği yatırımı tercih ediyor mu? Sizinle birlikte mi yoksa sadece satıyor mu? Size satmaya çalıştığı ürünü kendisi de kullanıyor mu? 

.Daha önce sizin kendinize sormadığınız aklınıza gelmeyen yeni soruları size soruyor mu? 

.Uzun vadeli bakış açısına sahip mi? 

.En iyi müşterileri kimler? 

Son olarak geriye yapmanız gereken tek bir şey var o da sabredip beklemek. Buffet’in bir fon yöneticisi ile girdiği 10 yıllık iddia üzerine söylediği gibi umarım bizim kaplumbağamız onların tavşanını geçer.