Dumankaya İkon'un 'şehir efsaneleri' web sitesi oldu!
Dumankaya'nın İkon projesinin şehir efsaneleri ''İkon hakkındaki şehir efsanelerini unutun!'' sloganıyla web sitesi oldu.
Japon mimar Yamamoto imzalı ödüllü tasarımı, cesur konsepti, lokasyonu ve erişilebilirliği ile öne çıkan Dumankaya İkon projesinin şehir efsaneleri web sitesi oldu.
40 katlı ikisi 41 katlı üçüz kuleden oluşan Dumankaya İkon'un içerisinde 1022’si rezidans 31’i home Office ve 6 adet ticari dükkan olmak üzere toplam 1059 bağımsız bölüm bulunuyor. Harika manzaralı kat bahçeleri, cafe & restaurant ve özel bir Carrefour Gurme marketi yer alan Dumankaya İkon'un sosyal donatı alanları arasında kapalı olmak üzere 2 yüzme havuzu, çok amaçlı spor sahası, mini futbol sahası, yürüyüş ve koşu parkurları mevcut.
Dumankaya, İkon projesiyle ilgili tüm iddiaları ''İkon hakkındaki şehir efsanelerini unutun!'' sloganıyla bir sitede topladı.
İşte şehir efsanesi haline gelen Dumankaya Ikon ile ilgili öne çıkanlar...
1- Kuleler Pisa Kulesi gibi 'yamuk' ve sürekli toprağa batıyor: Bu bizi en çok eğlendiren şehir efsanesi. Bırakın binanın toprağa batmasını, Dumankaya Ikon o kadar sert bir zemine (eski taşocağı) inşa edildi ki temel imalatında kırıcıların dahi kıramadığı yerler oldu ve bunlar için kimyasal yöntemler kullanıldı. Temel kazısı 6 kat için iksa kazık sistemleriyle desteklendi ve temelde 3 metre boyunda betonarme radye temel kullanıldı - bu binlerce ton çelik ve hazır beton demek. Bu efsanenin kaynağı tam olarak bilinmemekle birlikte muhtemelen kulelerin birinin 40 katlı olmasından ve dolayısı ile uzaktan 'batıyor' gibi görünmesinden kaynaklandığı düşünülüyor. Bu konuyu sonlandırmak için eski Dumankaya yöneticileri İstanbul Teknik Üniversitesine kapsamlı bir rapor hazırlatıp tüm kat maliklerine dağıttı ve hatta aksini ispat edene 1 milyon dolar vereceklerini duyurdular!
2- Ikon bir 'Aile sitesi' değil: Bu efsanenin çeşitli doğum noktaları var:
a) Birincisi şehrin merkezinde İstanbul'un dış çeperlerindeki projeler gibi geniş kampüs alanları olmadığından, Ikonun da üzerine oturduğu alan yeterli olmasına rağmen dış çeper projelerine göre daha az ortak alan sunduğu doğru.
b) Çok fazla 'günlük kiralık' daire ve 'bekar' kiracı var: Günlük Kiralıkların yakın geçmişe kadar baş ağrıtan bir gerçek. Bunun başlıca nedeni Dumankaya Facility Management şirketinin de kayyuma geçmesiyle bir yönetim boşluğu oluşması. Yeni Site yöteminin Ataşehir Polis Departmanıyla işbirliği sonucunda günlük kiralık dairelerin resmen kökü kurutuldu ve sadece (şimdilik) tek tük kaldı. Örneğin kartlı giriş turnikeleri ana kapıya çekildi böylece işi olmayanların lobiye girilmesinin de önüne geçilmiş oldu. Diğer bir sebepse 1053 dairenin yaklaşık 850'sinin bürüt 80 net 60 metrekare dairelerden (stüdyo ve 1+1'ler ağırlıkta) olmasından kaynaklanıyor. Ikon 1+0 ve 1+1'leri kısıtlayan yönetmelikten önce imar izni aldığıdından bu daireler oldukları gibi maliklere teslim edildi.
c) Daire Planları: Cesur eliptik mimarisinin ve maksimum şerefiye elde edilmesi amacından dolayı daire planları alışılageldik kare / dikdörtgen formunda değil ve bu bazı ailelerin tercih etmedikleri bir durum.
3- Ikon Projesi 'tutmadı': Ikon Projesinin beklenen marjlarda henüz değer kazanmadığı söylenebilir. Bunun birkaç sebebi var:
a) Birincisi yukarda değindiğimiz saçma sapan şehir efsaneleri. Dedikodu kazanı malesef Türk konut yatırımcısının karar verme sürecini etkiliyor. Hatta inanmayacaksınız, 'fiyatlar çok ucuz kesin birşey vardır' diyerek son anda vazgeçen Türk yatırımcılar var! Yabancı yatırımcılar ise hakikatlere ve somut verilere daha meyilli.
b) Belirttiğimiz gibi Ikon projesinin %90'ı küçük metrekareli dairelerden oluşuyor, yani neredeyse tamamı yatırım amaçlı olarak bireysel yatırımcılar tarafından satın alınmış durumda, bu da fiyat trendinin hızlı yukarı tırmanmasını zorlaştırıyor. Yani sürekli satılık daire bulunabiliyor ve bu da arzı arttırdığı için daire fiyatları da kırılgan oluyor. Bu tür projelerde dairelerin çoğunlukla yabancı yatırımcılar tarafından toplanması durumunda fiyatların ani tırmanışlar yaptığı görülüyor. Şu anda özellikle tüm loft dairelerle ilgilenen Katarlı ve İranlı yatırımcılar olduğu bilinmekte. Diğer teslim edilmemiş Dumankaya İnşaat portföyü ise TMSF tarafından komple Alman Eura Bau, CPB Drees & Sommer Grubuna satıldı.
c) Yeni Sahra'da Markalı Konut Projelerinin henüz başlamaması: Ikon etrafında neredeyse tüm arsaların sektörün büyük oyuncuları tarafından proje alanı olarak belirlenmesine rağmen kentsel dönüşümde ilk sıranın Fikirtepe olması ve sonrasındaki ekonomik ve küresel Covid 19 krizleri nedeni ile projeler henüz başlayamadı. Ama tamamiyle hazır projelerin (örneğin Tahincioğlu GYO'nun NidaPark projesi, Teknik Yapı'nın benzer projesi vs) yakında başlayacağı değerlendiriliyor.
d) Bir de, malum kayyum sürecinde bazı arsa hissedarlarının yasal endişlelerden dolayı büyük miktarlarda daireyi kısa zamanda likidite ettikleri, bunun da daire fiyatlarını oldukça negatif etkilediği biliniyor.
e) Aidatlar yüksek: Ikon istisnai bir gökdelen olduğu için bakım masrafları normal binalardan fazla, bu da aidatlara yansıyor. Yine de emsallerine göre makul.
4- Etrafı gecekondu hatta 'çingene' mahallesi: Ikon'un etrafındaki gecekondu tarzı kalan yapılar üstte belittiğimiz üzere kentsel dönüşüme girmek için gün sayıyor. Fikirtepe'nin de daha yakınlarda 'çingene' mahallesi olduğunu hatırlayalım! Örneğin, Ikonun hemen yanına dev bir Hastane inşaatının yakında başlayacağı biliniyor.
5- Site Hizmetleri Kötü: Bu da eskide kalmış bir şehir efsanesi. Mevcut yönetim her açıdan gayretle çalışıyor ve kendini sürekli geliştiriyor. Arttırılmış güvenlik, vale hizmeti verilmesi ve aidatların dahi mobil uygulamayla ödenebilmesi birkaç inovatif örnek.
