Dünyanın gündemi şehirleşme sorunu!

Türkiye’nin hiç kuşkusuz son senelerde dünyanın da gündeminde olan en önemli sektörü; gayrimenkul. Gerek yatırımcı, gerekse tasarımcı tarafı da uluslararası kaliteyle üretim yapıyor. 

Yurt içinde yaşanan yavaşlamanın da etkileriyle Türk geliştiriciler son zamanlarda yurt dışında üretime ağırlık verirken, mimarlar ise global yapıya bürünüyor. İçeride ise süren önemli bir tüketici talebi ve yatırımcı iştahı var. 

Dünyanın gündemi de şehirleşme sorunu. Ülkelerin iç göç ile büyük şehirlerinin giderek yoğunlaşması yanında üretim ve tarım yapan şehirler ise boşalıyor. Bu oranın Avrupa’da 2030’lu yıllarda yüzde 60’a çıkması tehdidi varken, İstanbul’da bu oran şimdiden yüzde 72 oranında. Dolayısıyla İstanbul aslında adeta alarm veriyor! Milliyet gazetesi yazarı Duygu Erdoğan, tüm bunları, Türkiye’nin önemli mimarları ile masaya yatırdı. İşte o yazı...

Dünyaca ünlü mimarlar, mimaride sınırları kaldırmak için uluslararası yarışmalardan güç ve ilham alıyor. Bu anlamda Türkiye’nin en önemli mimarlarından biri Sunay Erdem. Mars’tan Nevada Çölü’ne, Central Park’tan Meksika sınırına kadar dünya projelerinde finalist oldu, pek çoğunda dünya sıralamasına girdi. Yerkürenin geleceğini tarım ve ‘yeşil’de gören Erdem, mimaride hayal ötesi düşünmek için gelişmeye devam ettiklerini söylüyor. İstanbul,  Ankara  ve New York ofisleri bulunan Erdem ile sohbet ettik.

-Neredeyse dünyanın her yerindesiniz. Çalışmalar nasıl gidiyor?

Dünyanın tamamını, yerküreyi bir iş alanı olarak görüyoruz ve bunu yaparken bizi heyecanlandıracak projeler olmasını istiyoruz. 

Uluslararası yarışmalar ve kentsel tasarım projeleri daha çok ilgimizi çekiyor. 6 kıtada 50’ye yakın ülkede proje yapmışız. Ne kadar çok ülke tanırsak o kadar gelişiyoruz. Sektörel bazlı işlerden ziyade kentsel tasarım anlamında kendimizi geliştirebileceğimiz işler yapıyoruz.

-Peyzaj mimarı olmanızın bunda etkisi var mıdır?

Belki de çünkü kentsel boyutta peyzaj unsuru önem kazanıyor. Bu anlamda ‘yeşil’e gerçekten alması gereken değeri veriyoruz. Bunu sadece bir yapısal malzeme olarak değil, gerçek bir unsur olarak ele alıyoruz. Mesela Meksika Duvarı projemizde olduğu gibi.
Buzdan piramitler

-Central Park için ne düşündünüz?  

Central Park için de yeni bir yarışmaya katıldık. Sonuçlar gelecek ay başında belli olacak. Şu anda Central Park’ın geleceği sorgulanıyor. 30 yıl, 40 yıl, 50 yıl sonra ne olacağı konuşuluyor. Bunun için de bir kamuoyu bilinci oluşturmak adına bir yarışma düzenlendi. 

Biz, parkın işlevsel olmayan noktalarını tarıma adayacak şekilde bir proje geliştirdik. Parkın devamlılığını sağlamak ile tarımsal ve kültürel bir tema işledik.

-İşleriniz dünya çapında...

Özellikle yurt dışı odaklı çalışıyoruz. Ve özellikle yarışmalara katılıyoruz. Çünkü yarışmalarda hayal gücünüzü sınırsız kullanabiliyorsunuz. 

Katar’dan Dünya Kupası statlarının çevre düzenlemesi gibi teklifler geldi. Görüşme yaptık. TFF Riva Kampı’nın çevre düzenlemesini bitirdik. Hepsi kentle çevreyi buluşturuyor. Hatta hızımızı da alamadık.

-Ne yaptınız?

Dünyada Mars’la ilgili önemli çalışmalar sürüyor. Bununla ilgili bir yarışma düzenlendi. Kamuoyu yoklama amaçlı... Projemiz finale kaldı. Mars’ta en temel figür olan ve en kolay yapılabilecek öge olarak piramidi kullandık. 

Buzul piramitler yapmayı öneren bir proje tasarladık. Çünkü Mars’ta yerin altında bir buzul tabakası var, bunu nasıl değerlendiririz diye yola çıktık.

-Hayal edemedim...

İşte bunu yarışmalarda hayal edebiliyorsunuz. Bir projede serbest olamıyorsunuz çünkü finansal koşullar, satış kaygısı, sektöre yönelik işler olmak durumunda. 

- O halde çok farklı bakıyorsunuz şehirlere...

İlk başta şehre Google’dan bakarken; mesela New York’ta bina kütleleri görürsünüz, Lüleburgaz’da ise tarım kütleleri görürsünüz. Tarımsal metropolün tarımsal özelliğini öne çıkarmamız lazım. Lüleburgaz’da bununla ilgili bir yarışma açıldı ve eşdeğer birincilik kazandık. 

Viyadükten sıkıldılar

- Dünyada da benzer bir ‘yeşil’ kaygısı var...

Sürekli binalarda yeşillendirme çabaları var ama bu süsten ziyade gerçek anlamda kullanışlı olmalı. Dünyada temel bir birleşme noktası olarak kentlerin nefes alacağı yeşil alanların çoğalması üzerine yoğun çaba var. 

Mesela Avrupa’da atıl haldeki endüstriyel alanları, yolları kent parkı, kıyı parkı haline dönüştürme trendi var. Vancouver’da viyadüklerden sıkılmışlar. Biz yeşil gezi yollarına ve bisiklet yollarına çevirme projesiyle orada bir yarışmada başarılı olmuştuk.

- Sektörel projelerde sizi az görüyoruz...

Yatırımcılar ekonomik açıdan daha hesaplı projeler içinde oluyor tabii ki. Biz daha zorlayıcı projeler tercih ediyoruz, kente bir bütün olarak bakıyoruz.

İNSANİ SINIRLAR YAPTIK...

- Meksika Duvarı projesinde hangi aşamaya gelindi?

Nogales şehrindeki proje aşaması devam ediyor. Dünya çapında yarışma yapıldı ve yarışmayı kazandık. Bizim projemiz uygulanacak ancak tabii ki finansal boyutları işin içine girince, değişiklikler, daralmalar vs olabilir.

Sınır boyu Meksika Duvarı için açılan yarışmada ise dünyanın en uzun parkını tasarladık. Fiziksel bir sınır yapacağımıza, 100 metre tampon bölge yapıp, insanları serbest bırakıp o bölgelerde tepelerle insancıl engeller oluşturduk. Meksikalıların kendi kültürünü tanıyabileceği, ülkelerinin güzelliğini gösterebileceğimiz unsurlar ekledik. Ülkelerini terk etmemelerini biraz olsun bu şekilde göstermek istedik. 

‘KANAL’DA YARIŞIRIZ

- İstanbul için ‘farklı’ bir şey yapmak ister misiniz?

İstanbul’un yeni havaalanı ve Kanal İstanbul çevresinde gelecekte gelişmeler olacak. Bu alanlar için çarpıcı ve ses getirecek fikirlerimiz var ve talep edilirse bir şeyler yapmak isteriz. Süreç tabii yeni, belki bizim de katkı koyma fırsatımız olabilir. İstanbul’un mimari yapısıyla bütünleşen ama gelecekteki her şeye odaklanmış bir planlama sürecini hayata geçirilebiliriz.

‘KIRSAL HAREKÂT’ BAŞLADI

Gayrimenkul sektörünün kaderini değiştiren karma kullanımlı ve büyük ölçekli projelerde sık sık adını gördüğümüz İki Design Group ve Kurucu Ortağı Mimar Murat Kader, dünyada da kıtadan kıtaya koşuyor. Öyle ki, yurt dışında artık yatırımcı konumuna da geldi. Murat Kader ve iki arkadaşının kurduğu Mia Investment, Karadağ’da Mia Budva adıyla başladıkları projeye; Lizbon, Hamburg ve Dubrovnik’te devam edecek. 

Kader, dünyada gayrimenkul trendinin kırsaldan kente göçü engelleyecek politikalar olduğunu vurgularken, Türkiye’de de artık büyükşehirler dışındaki illerin geliştirilmesi için fikirlerin hızla ele alınması gerektiğini söylüyor.

- İşleriniz nasıl gidiyor, yoğun bir temponuz var...

Ülkemizde birçok markalı projeye imza attık. Son 10 yılda 36 milyon metrekare proje yapmışız. Bunun bir kısmı yurt dışında. Sektör geneline baktığımızda ise bir yıldır ciddi bir şekilde finans sıkıntısı görünüyor. Bunun gayrimenkul sektörünün sorunu olmakla birlikte, gayrimenkul sektöründen kaynaklanmadığını düşünüyorum. 

Finansı turizmden, sanayiden de çekseniz aynı sıkıntı ortaya çıkıyor. Gayrimenkul geliştirici ve müteahhitler önemli projelere imza atarken, buna bankalar önemli destek verdi. Hem yapım aşamasında, hem tüketici aşamasında. Son 1 yıldır ileriye borçlanma, yani konut kredisi gibi talepler bankacılık sektörü tarafından karşılanamadı. Karşılanamayınca sektör bundan çok çabuk etkilendi. 

- Tüketici konut yatırımını seviyor...

Evet ama gayrimenkulü diğer ülkelerde görülmemiş şekilde yatırım aracı olarak kullanmaya başlamıştık. Bizim satış ofislerimizde 12 bin 700 kişi ile yaptığımız araştırmalarda konut alımının yüzde 38’inin tasarruf kökenli olduğunu gördük. 

Sadece büyük şirketler, kurumlar değil, Ayşe Teyze, Mehmet Amca da bu amaçla almış. Yüzde 30-35 prim öngörüsüyle alınmış. Ancak dünyadaki ekonomik daralma ve ülkemizde de gayrimenkul başta olmak üzere bir duraksama baş gösterdi. Yatırım enstrümanı olarak döviz, faiz gibi alanlar değerlendirilince yüzde 38 birden durdu. Geride ise ihtiyaç temelli alımlar kaldı. 

- Arz biraz yavaşladı...

Geleceğe ışık tutan bir veri olarak baktığımızda alınan yeni ruhsat sayısının yarı yarıya azaldığını görüyoruz. Belediyeler yılda ortalama 160 milyon metrekare ruhsat imzalıyor. Şimdi yüzde 48’e düştü. Demek ki önümüzdeki dönemde yapılacak ve bitecek projelerde yarı yarıya bir azalma olacak. Sorunlar kendi kendini bu sayede engelliyor. Yabancı alımının da arttığını gösteren veriler doğru. Bu yatırım amaçlı düşen talebi onlar kurtarabilir. 

İyi kârlara çok alıştık

- Ama hep değerli olacak bir yatırım aracı...

Hiç kuşkusuz. İstanbul dediğimiz yer dünyanın merkezlerinden, her zaman yükseliyor ve değeri düşmeyecek. Uzun vadeye oynayan yatırımcı zaten yatırımına ara vermiyor. Ama bizler çok kısa sürelerde konuttan çok iyi kârlar elde ettik. Buna alıştık. 

Halbuki gayrimenkul uzun süreli yatırım. Avrupa’da en az 10 yıllık bakılır. Yılda yüzde 3 getiri öngörülür. Ama bizler yılda yüzde 30 kazanınca buna alıştık, şimdi işler kötü gibi görünüyor.

- Sizin işleriniz nasıl?

2016’da 1.6 milyon metrekare proje yaptık, 2017’de 1.8 metrekareye çıkıyor, 2018’de şu an 4.6 milyon metrekareye çıktı. Çok ciddi bir artış var. 

Biz uzun zaman işlerimizin yüzde 70’i yurt dışı, yüzde 30’u yurt içi olarak çalıştık. 2009’da başlayan büyük hareket ile 2016’ya kadar tam tersi hale geldik. 2016 sonundan itibaren ise yine yüzde 70 yurt dışı haline geldi. Özellikle Irak, Türkmenistan, Azerbaycan, Özbekistan ve Dubai olmak üzere.

- Türk geliştiricilere de yurt dışı önerisi yapar mısınız?

Biz çok kaliteli bir üretim yapıyoruz, tasarım yapıyoruz. Kendi fırsatlarımızı kendimiz oluşturmalıyız. İnşaatçısından mobilyacısına hepimiz gitmeliyiz ki bizim bu kalitemizi, becerimizi görsünler. 

Yeni trendler neler...

- Hangi trendleri konuşacağız artık?

Yaşam değiştikçe yaşamsal tüm alanlar da değişecek. İnsanlar sosyalleşmeyi çok özlediği zamanları yaşıyor. O yüzden de karma kullanımlı projeler başarılı oluyor. 36 metrekareden küçük salon olmaz denirdi, artık var. Yemek takımı ya yok, ya küçüldü. Yatak odaları da öyle. 

Mutfakta yemek yeme alışkanlığı azalıyor, mutfaklar küçülüyor. Daireler küçülüyor. İnsanların daha küçük alanda yaşayabileceği binalar oluşuyor. Enerji tasarruflu ve kendine yetebilir binalar yapma trendi yükselecek.

- Kentlerin sıkıntıları gittikçe artıyor...

Dünyanın 2050’de gelmesi gereken yoğunluğa biz şimdiden geldik. Dünya 2030-2050 arasında kentlerde yüzde 72 yoğunluk öngörürken, İstanbul’da bu oran şu anda yüzde 72. İstanbul artık alarm veriyor. 

- Ne yapılabilir?

Ters göçü harekete geçirmeliyiz. Kırsaldan şehre taşınmayı tetikleyen ne varsa; iş, eğitim, sağlık, kültür olanakları gibi, tüm önemli fonksiyonları oralarda hayata geçirecek fikirler ortaya koymamız lazım. 

Dünyada en büyük trend bu. Büyük şehirlerde imar sorunu ortaya çıkıyor. Cumhurbaşkanımız da ‘yatay mimari’ derken buna vurgu yapıyordu bence. Dikey yapılaşma olmayacaksa yatay yapılaşma çok zor. 

Bunu gerçekleştirebilmek için başka cazibe merkezleri oluşturulup, yeni yaşam alanları kurulmalı. Dünyanın tartıştığı bu sorunu bizim daha hızlı eylemle hayata geçirmemiz lazım.

AVRUPA’DA PROJE YAPACAK

- Gelecek dönemdeki yeni projeleriniz neler olacak?

Tasarımcı olarak düşündüm ki, projenin geliştirilmesinde de yerimiz olmalı. Üç arkadaş olarak; Habip Arıkan ve Ozan Şener ile Mia Investment markasını kurduk. Avrupa’da gayrimenkul yatırımı yapmaya başladık. İlki Karadağ’da; turizm, konut ve ticari alanlardan oluşuyor, Mia Budva. Ardından Dubrovnik, Lizbon, Hamburg gelecek.