Ekoturizm imarında kişisel konut yapılabilir mi? Ünlü avukat açıkladı! Ekoturizmde nelere dikkat edilmeli?

Kakıcı ve Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Hızla Yayılan Ekoturizm ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu. Şimşek, Ekoturizm imarında önemli noktaları ve yatırımcıların dikkat etmeleri gereken ayrıntıları açıkladı.

EKOTURİZM NEDİR?

Ekoturizm, ekoloji ve ekonominin ilişki içinde olduğu bir turizm modelidir ve doğal kaynakların sürdürülebilirliğini güvence altına almayı gerektirir. Ayrıca yöre halkının refahını ve yöre kültürünü gözeten bir turizm faaliyetidir. 

Ekoturizm; Minimum 15.000 metrekare büyüklüğündeki arazilerde, Sit kararı olmayan yada sit derecesi turizm tesisi yapmaya izin veren alanlarda, Kadastral yola cephesi olan parsellerde ve Tarımsal bütünlüğü bozmayan, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım dışı kullanım izni alınabilen tarım alanlarında yapılabilir.

EKOTURİZM İMARINDA KİŞİSEL KONUT YAPILABİLİR Mİ?

Ekoturizm imarında turizm tesisi alanı kurmak mecburidir. Kişisel konut yapılamaz, yapılan konutlar ticaridir. Konutlar üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulamaz.

Ekoturizm İmarında Terk yoktur. Sadece yola terk işlemi uygulanır. Arazinin yüzde 30 yapı yapılmayacak alana ayrılır. Yüzde 30 ayrılan bu alanlar imar emsaline dahil edilir.

Ancak turizm mevzuatı, turizm imarlı arsalarda kat irtifakı kurulmasına müsaade etmemekte, bu nedenle turizm imarlı bir parsel üzerinde yer alan taşınmazların ayrı ayrı bağımsız bölümler olarak satışı yapılamamakta. 

Bu ihtiyacı karşılamak adına turizm imarlı arsalarda kat irtifakına alternatif olacak modeller üzerinden çözüm üretme ihtiyacı doğmuştur. Bu alternatif model ihtiyacı ise turizm alanlarında inşa edilen “süit birim/ bağımsız birim vb.” niteliğindeki yapıların, arsa payı satışı yöntemiyle tüketiciye satılmasıyla karşılanmata. 

Bununla beraber, arsa payı satışı sonucunda ortaya çıkan paylı mülkiyet yapısından doğan sorunların önüne geçebilmek adına, işlemtarafları 4721 Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) ilgili maddelerine dayanarak bir sözleşme yapısı kurmakta.

EKOTURİZMDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Kat irtifakı kurulamaması ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ise uygulamada birtakım sorunlara yol açmakta. 

Başlıca sorunlar; tüketicinin kullandığı bağımsız birimin arsa payının satışına ilişkin süreç ve bağımsız birimin mülkiyetinin müstakil kullanıma tahsis edilememesi, arsa paylarının üçüncü kişilere devrinde diğer maliklerin önalım hakkı ve malikler arasında yukarıdaki konularda anlaşma sağlanamaması halinde paylı mülkiyet düzeninin dava yoluyla sona erdirilmesi ihtimali riski olarak sıralanabilir.

Turizm imarlı arsalarda bağımsız birim veya ünite satışı yapılan projelerin bazıları Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın dikkatini çekmiştir ve bakanlık, geliştirici şirketlerin turizm imarlı arsaların yüksek emsal ve yapılaşma koşullarından yararlanılarak inşaat ruhsatı alınmasına rağmen mevcut projelerin içinde bulunan bağımsız birimlerin turizm fonksiyonu dışında kullanımını ve kat irtifakı tesis edilmişçesine üçüncü kişilere bağımsız bölüm olarak satışını eleştirmekte.

Ancak turizm imarlı arsalarda kat irtifakı tesisinin mümkün olmamasının yarattığı kısıtlamalar, bu alanlarda inşa
edilen yapıların üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırıyor. 

Her ne kadar Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın konuya yaklaşımı şimdilik olumsuz olsa da, mevcut hukuki düzenlemeler kapsamında söz konusu işlemlerin yapılmasının önünde hukuki bir engel bulunmamakta olup uygulama da bu yönde gelişmiştir.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.