Emlak fiyatları nereye gidiyor?

Son zamanlarda konut sektöründe bir balon oluştuğunu, bundan sonra fiyatların düşmeye başlayacağını söyleyenlerin sayısında bir artış var. Fısıltı gazetesi, doğru veya yanlış böyle bir ihtimali kulaktan kulağa yayarken, zarar edebileceği endişesi duyan vatandaş konut talebini ertelemeye başlıyor. Sektörü yakından takip edenler ve bizzat içinde olanlar ise bu konuda bir ittifak sağlayabilmiş değil.

Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’ın yayımladığı Küresel Konut Fiyat Endeksi (Global House Price Index) raporu, Türkiye’nin üçüncü çeyrek itibarıyla İrlanda’dan sonra dünyada konutun en yüksek artış kaydettiği ikinci ülke olduğunu buldu. Rapor, Eylül 2013 ile Eylül 2014 arasındaki 12 ay boyunca, Türkiye’deki konut fiyatlarının ortalama yüzde 14 arttığını gösterdi.

Söz konusu artış bir eğilimin pek çok göstergesinden biri olması hasebiyle önem arz ediyor. Gerçekten de, bu yıl satışlar yılın ilk yarısında ve ikinci yarısında birbirlerinden farklı bir gelişim kaydettiyse de, gayrimenkul sektörü geçen yıl ile toplam rakamlar açısından benzerlik gösterdi. 2014 yılının Temmuz ayına dek her ayın konut satış sayısı geçen yılın aynı ayındaki rakamların altında kaldı. Ancak ikinci yarıda hızla toparlanarak toplamda aynı seviyeye ulaşmayı bildi. Bu yıl Türkiye’de, çoğunluğu stoklardan olmak üzere, 1,15 milyon kadar konut satıldı.

Ancak artış hızının zirveye ulaştığını söyleyenler az değil. Bu fikrin savunucularına göre, konutta bir balon oluştu ve bu balon artık patlamak üzere. Üstelik sektörün geleceği hiç de iç açıcı gözükmüyor. Balon, emlak fiyatlarının ani talep artışına bağlı olarak hızla yükselmesi ve belli bir seviyede talebin durmasını takiben, bu defa arz fazlası yüzünden hızla çakılması anlamına geliyor. Konut sektörünün finans sektörü ve istihdam ile doğrudan irtibatı bulunduğundan, böyle bir balon, daha önce başka ülkelerde defalarca görüldüğü üzere, bir ekonomik krizi tetikleyebiliyor.

“İstanbul Değerleme Ortağı ve Bir Kent Efsanesi: Konut Balonu” adlı kitabın yazarı Ahmet Büyükduman bugün bir balondan bahsetmenin çok kolay olmayacağını söylüyor. Belki en fazla bir köpük bulunduğu söylenebilir, diye ekliyor. “Türkiye’de şu anda konut fiyatları zirveye yakındır. Gelecek, geçmişteki gibi olmayacak.” ifadelerini kullanan Büyükduman’a göre, fiyatlar düşmese bile enflasyona kıyasla gerileyecek gibi duruyor. Hatta mevcut durumda kendisinin bile ev almayı planlamadığını söylüyor.

Balon oluştuğunu savunanlar da Büyükduman’ın “köpük” diye nitelediği aynı durumu işaret ediyor ama balon kavramında ısrar ediyorlar. Temel dayanakları, hane halkı gelir artışının doğal sınırlarına ulaşması ve mevcut fiyatlar düzeyinden ilave talebi besleyecek yeni tasarruf imkânının kalmayışı. Bu durum sıklıkla gündeme gelen, kişi başına millî gelirin neredeyse altı yıldan bu yana 10 bin dolar ile 12 bin 500 dolar arasında sıkışması neticesi Türkiye’nin duçar olduğu “Orta Gelir Tuzağı”nın bir neticesi. Balon bulunduğunu savunanlara göre, fiyatlar artık artmayacak, aksine konut alım iştahının kesilmesiyle fazla arzı eritmek isteyen inşaat ve taahhüt firmaları tenzilatlara başlayacak. Arz dengesiz artarken, talebin durulmasının başka bir sonucu yok.

Arz ile talepte uyumsuzluk olduğuna dikkat çeken Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (Konutder) geçenlerde bir rapor yayımladı. Bu rapora göre, İstanbul’da metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlarda ihtiyaç 72 bin, ancak bu segmentte üretim neredeyse yok. Metrekare fiyatı 1.263 ile 2.074 lira arasındaki konutlara sadece 8 bin adet talep var, üretim ise 10 bin 767. Metrekare fiyatı 3 bin liradan 5 bin liraya varan konutlarda ise dengesizlik çok daha fazla. Bu değerdeki konut üretimi 63 bin 363 adet iken talep sadece 8 bin. Aynı şekilde metrekare fiyatı 5 bin liranın üzerindeki konutları yine sadece 8 bin kişi alırım diyor ancak burada da mevcut üretim 31 bin 445.

Alıcı sayısı düştü

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, emlak sektörünün gidişatı hakkında kötümser duranlardan. “Piyasa şişmiş durumda ve bu yüzden alım satımda bir daralma söz konusu.” diyen Ateş, gayrimenkul üretiminin yüksek olmasına rağmen alıcı sayısının düştüğünü söylüyor. Maddi geliri yüksek kişilerin özellikle yatırım amaçlı konut talebinin devam ettiğini ama ortalama bireylerin giderek daha da fakirleştiği bir ortamda toplam talebin düştüğünü söyleyen Ateş, mevcut şartlar altında piyasanın kolay kolay açılmayacağını da sözlerine ekliyor.

Ateş’in gözlemine göre zenginler, ihtiyaçtan satılık evleri ve zor durumdaki müteahhitlerin gayrimenkullerini “tepelerine vurarak” maliyetine yakın fiyatlardan toplamakta. Ateş, emlakçıların şu an satış ve kiralama faaliyetlerinin durma noktasına geldiğini söyledi. Üstelik bu sadece İstanbul’a has bir durum da değil. Ateş, Türkiye’nin muhtelif yerlerindeki emlak müşavirleriyle sürekli irtibat hâlinde olduklarını ve benzeri şikâyetleri her yerden aldıklarını söylüyor.

‘‘Son iki aydır satışlar durdu’’

İstanbul Yenibosna’da emlak komisyonculuğu yapan Hüseyin Nergiz iki ay önceye kadar satış ve kiralamanın oldukça iyi olduğunu ama o zamandan beri neredeyse bıçak gibi kesildiğini söylüyor. Nergiz’e göre bunun başlıca sebepleri yüksek arsa maliyetleri ile müteahhitlerin yüksek kâr marjlarıyla çalışmaya başlaması. 280 bin lira satış fiyatı bulunan bir dairede maliyetin sadece 130 bin lira olduğunu, geri kalan 150 bin liranın müteahhit payı olduğunu söylüyor Nergiz. Son dönemdeki durgunlukla birlikte, bazı müteahhitlerin fiyatları 20-30 bin lira geri çekmeye başladıklarını ekliyor. Nergiz arsa bedelinin toplam inşa maliyetine eşit olmasına da bir diğer handikap olarak işaret ediyor.

Kiraların artmasında Suriyeli göçmenlerin de büyük etkisi oldu. Ev sahipleri önceden yüzüne bakılmayan bodrum daireleri, çatı katlarını bile yüksek fiyatlardan zor durumdaki Suriyelilere kiraladı ve bu da genel kira düzeyini nispî olarak tırmandırdı. Nergiz, Yenibosna civarındaki kiraların bir yıl içinde takriben ortalama yüzde 100 artış kaydetmesindeki en önemli sebeplerden biri olarak bu duruma işaret ediyor.

‘‘İstanbul’da talep durmaz’’

Emlak Müşavirleri Federasyonu (EMFED) Başkanı Rıza Kaymakçı’ya göre hâlihazırda fiyatlarda bir balondan söz etmek çok da kolay değil. “Piyasa kendi hâlinde devam ediyor. Alış-veriş oluyor.” diyen Kaymakçı, bölgesel farklılıklar olmakla birlikte, Türkiye genelinde bir arz talep bozulması ve fiyatlarda anormal şişkinlik mevcut değil. İstanbul özelindeyse, bu şehrin hâlâ göç almaya devam ettiğini, talebin sürekli canlı olduğunu ve doyuma ulaşılmadığını savunuyor Kaymakçı.

Artan maliyetlerin fiyatlara yansıdığına da dikkat çekiyor. Hafriyat konusunda, sözgelimi, yeterli dolum yerlerinin eksikliğinden kaynaklanan uçuk artışlar olabildiğini söyleyen Kaymakçı, kimi bölgelerde büyükşehir planlaması eksikliğinde 10 katı bulan hafriyat maliyet farklılıkları oluştuğundan şikâyet ediyor. Hazır beton da bir diğer dikkat çeken maliyet kalemi olarak öne çıkıyor, Kaymakçı’ya göre.  Döviz fiyatlarına gelince, “Emlak sektörüne her türlü yarıyor.” diyor Kaymakçı. Dövizde yaşanan her türlü çalkantı, yatırımcıyı konut yatırımına sevk ediyor, diye ekliyor.

DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, konutta balon iddialarının gerçeklerle örtüşmediğini söyleyenlerden. İstanbul Marina’da satışa başladıkları günden bu yana geçen yaklaşık yedi aylık süre zarfında 1.104 daire sattıklarını, aynı şekilde DAP Vadisi projesinde yüzde 85’lik bir satış performansına ulaştıklarını kaydeden Yılmaza göre, iddia edildiği gibi konu arz stoku fazlası bulunsaydı, bu rakamların yakalanması mümkün olmazdı. Yılmaz, arz fazlasının ne lüks ne de alt gelire hitap eden konutlarda bulunmadığını ileri sürüyor. Ancak, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, dikkat edilmediği takdirde, bölgesel arz fazlalarının oluşması riskine dikkat çekiyor. Yılmaz konuttaki fiyat artışlarının sebebi olarak inşaat maliyetlerinin enflasyon oranının üzerindeki artışını gösteriyor. Öte yandan Yılmaz, uzun süredir orta gelir tuzağına takılan Türkiye’de nispî alım gücünün giderek zayıfladığına, bunun da konut kalitesine ve fiyatlara yansıyacağına dikkat çekiyor.

Değer ve kirada artan ayrışma

Özellikle gelişmekte olan ülkelerin emlak sektörlerini yakından izleyen ve analizler hazırlayan Reidin’in rakamları fiyat gelişmeleri hakkında ilginç bilgiler sunuyor. 2007 yılı Haziran ayını 100 kabul eden satılık konut fiyat endeksine göre, İstanbul’da konut fiyatları Kasım 2014 itibarıyla 171,1’e ulaşmış durumda. Yani 7,5 yılda fiyatlar yüzde 71,1 artış kaydetmiş.  Adana  için yüzde 67,  Ankara  için yüzde 35, Bursa için ise sadece yüzde 13. Kira Konut Fiyat Endeksi ise yine söz konusu dönemde İstanbul için yüzde 50,1’lik bir artışa işaret ediyor. Adana’da kiralar ortalama yüzde 58,3 yükselmiş. Bu oran Ankara için yüzde 30,2, Bursa için ise yüzde 4,8. Söz konusu rakamların işaret ettiği nokta, kiralar ile konut fiyatlarının yaklaşık atbaşı gitmesi gerekirken, aralarında büyük bir kopmanın varlığı. Bu kimine göre bir balon oluşumunun en net delillerinden biri.

Ahmet Büyükduman 10 yıl gibi geniş bir perspektifte konut fiyatlarındaki artışı doğal buluyor. Büyükduman’a göre, balon, ancak gayrimenkul fiyatlarının, eurobond faizleri, taksi plakası vesaire gibi diğer varlık gelirlerinden çok ciddi bir ayrışma göstermesi hâlinde söz konusu olabilir. Türkiye’de ise bu yok.

Mesela hem konut fiyatları hem borsa endeksi 2002’den bu yana birbiriyle her zaman paralellik göstererek yaklaşık 8,5 kat artış kaydetmiş. Aynı şekilde Euro tahvillerinin getirileri ve konut kapitalizasyonu 2002 yılında yüzde 8,5 civarındaymış. Bugün yine her ikisi de yüzde 5’ler düzeyinde. Yine, Büyükduman kendi geliştirdiği kira ve mortgage taksitlerini birlikte analiz eden bir endeksi örnek göstererek burada da her şeyin normal gözüktüğünü söylüyor.

“KÂRLAR YÜKSEK DEĞİL”

Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanvekili Barış Dumankaya, balon oluşması için inşaat firmalarının çok ciddi kârlar elde etmelerinin şart olduğunu dile getirerek mevcut durumun bunun tam aksi olduğunu belirtiyor. İşadamına göre, kâr marjları şu sıralar yüzde 8 ile 15 arasında değişiyor ve genel temayül aşağı yönlü. Dünyanın önde gelen metropolleriyle kıyaslandığında hâlâ alınacak uzun bir yolun bulunduğunu ileri süren işadamına göre, özellikle katma değeri yüksek, kaliteli konut talebinin düşmesi ufukta görünmüyor. Bununla birlikte lüks segment konut üretimi alanında sıkışmayı gösteren emarelerin varlığına da dikkat çekiyor. Özellikle son dönemde büyük bir ivme kazanan kentsel dönüşüm uygulamalarının bu sorunun aşılmasında önemli rol oynadığını da sözlerine ekliyor. Alt gelir grubuna yönelik konut üretiminin yeterli seviyede olmadığını kaydeden Dumankaya’ya göre, bunun en büyük sebebi arsa maliyetlerinin çok yükselmiş olması. Arsa üretiminin teşvik edilmesinde devletin öncü bir rol oynaması gerektiğini ileri süren Dumankaya, TOKİ’nin aslî görevine daha fazla ağırlık vermesinin öneminin altını çiziyor. Arsa sıkıntısını aşmanın yollarından bir diğerinin de sanayi tesislerini İstanbul’un dışına taşımak olduğuna inanıyor Barış Dumankaya: “Üretim alanlarının inşaat için değerlendirildiği takdirde daha fazla getiri elde edilebileceğini idrak eden sanayiciler, tesisleri şehrin dışına taşımaya başlayacaktır.”

İbrahim Türkmen / Aksiyon