Emlak Vergisi büyük tartışmaları da beraberinde getiriyor

Geçmiş dönemlerde olduğu gibi bu yılda yine iller arasında, hatta aynı ilin mahalleleri, sokakları arasında bile hiç bir mantığı olmayan fahiş değerler tespit edilmeye devam ediyor. 4 yılda bir duzenlenen emlak rayiçlerine vatandaşların itiraz hakkı bulunmazken, yeni düzenlemeyle aynı apartmanda aynı metrekareye sahip biri deniz manzaralı, biri deniz görmeyen 2 dairenin metrekare fiyatları arasında iki kattan fazla fark olmasına rağmen aynı vergi ödeniyor.

2010 yılında emlak vergileri tıpkı 2005 yılındaki gibi çok tartışılacak. Çünkü bu yıl emlak vergisi değerleri yeniden belirleniyor ve çok tartışmalı, enflasyonla, maliyet artışlarıyla, gerçek değerlerdeki artışla uzaktan yakından alakası olmayan, fahiş değerler tespit ediliyor. Yine bu yıl, geçmiş dönemlerde olduğu gibi, iller arasında, hatta aynı ilin mahalleleri, sokakları arasında herhangi bir mantığı olmayan büyük farklar görülüyor.
Her 4 yılda bir emlak vergi değerleri belirlenirken vatandaş isyan eder, uzmanlar, gazeteler belirlenen değerlerdeki haksızlıkları, çarpıklıkları yazarlar; sonra konu 4 yıl için unutulur. Oysa uzmanlar, ilgili mevzuatın ciddi bir çalışmayla düzeltilmesiyle bu çarpıklıkların asgariye indirileceği görüşünde. Emlak vergi değerleri ve artışları piyasanın gerçeklerini yansıtmadığı sürece, bu tartışma da sürecektir. Ama yine de konuyu gündeme getirmek ve çarpıklıkları sergilemek basının görevi. Biz de bu yıl, örnek olarak İstanbul Boğaziçi'nden bir iki rakam vermek istedik.

Fransa gibi önalım önerenler var
Örneğin Üsküdar Kandilli Caddesi'nde metrekare birim fiyatı 3.000 TL iken, Vaniköy Caddesi'nde metrekare birim fiyatı 2.000 TL. "Bu yüzde 33 değer farkını haklı gösterecek kriter nedir?" diye sorduğumuz Turyap Çengelköy Temsilcisi Ulvi Özcan, "Bu konu sadece fiyat takdiri ile değil, mevzuatın değiştirilmesi ile düzelebilecek kadar karışık bir durumdadır. Bazen aynı caddenin iki yanı piyasa değeri olarak farklılık göstermektedir. Bir tarafta aynı arsaya, aynı bina kullanım alanına sahip bir yalı 15 milyon dolar ederken, aynı caddede yolun karşı tarafında aynı veya yakın özelliklere sahip bir deniz manzaralı villa 7-7,5 milyon dolar değer ediyor ve ödedikleri emlak vergi değeri aynı rakama denk geliyor. Benzer örnek aynı apartmanda aynı metrekareye sahip biri deniz manzaralı, biri de deniz görmeyen 2 daire için de geçerli olabiliyor. Deniz manzaralı dairenin metrekare birim fiyatı 7 bin dolar olurken, arka dairenin metrekaresi 3 bin dolar. Oysa iki daire de aynı emlak vergisini ödüyor. Bu örnekleri çoğaltmak tabii ki mümkün... Konuyla ilgili çözüm olarak Fransa'da olduğu gibi idarenin hiç asgari beyan şartı koymayıp, mükellefin beyanı üzerinden şuf'a (önalım) hakkına sahip olması gibi mevzuat değişikliğine gidilmesi gereğini düşünüyorum. Aksi takdirde bu tür spekülasyonlar her zaman var olacaktır" dedi.

Maliklere itiraz hakkı verilmeli
Vatandaşların, mükelleflerin 4 yılda bir duzenlenen emlak rayiçlerine itiraz hakkının olmadığını hatırlatan Özcan şunları ekledi: "Bu rakamlara itiraz hakkı, gerekirse dava hakkı, takdir kıymet komisyonlarına gorevlendirilen üyelere tanınmıştır. Bu komisyonlarda belediye başkanı veya görevlendireceği bir memur başkanlığında, ilgili belediyeden yetkili bir memur, tapu sicil müdürü ya da görevlendireceği bir memur, ticaret odasınca seçilmiş bir üye ile mahalle ya da köy muhtarı yer alacak. Arazilere ait takdir komisyonu da vali başkanlığında, defterdar, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ilgili il müdürü, il merkezlerinde ticaret odası, ilçelerde ise ziraat odasından seçilmiş bir üyenin iştirakiyle görev yapacak. Takdir komisyonlarının değer tespitlerinde ihtilaf olması halinde devreye girecek merkez komisyonunda ise vali veya vekalet vereceği bir memur bulunmaktadır. Emlak takdiri esas işi olan emlak eksperleri ve emlak pazarlama uzmanları bu işin hiçbir yerinde yer almamaktadır. Çözüm olarak yeni yapılacak bir düzenlemeyle, lisansları Sermaye Piyasası Kurulu'ndan tasdikli eksperlerce, yapmış oldukları işin karşılığı olan hizmet bedelleri ödenmek kaydıyla rayiç değer tesbitleri yapılmalı, vergi mükellefi olan gayrimenkul maliklerinin itiraz hakkı ve Danıştay'a dava hakkı da tanınmalıdır."

Emlak Vergisi nasıl hesaplanıyor?
Emlak vergisi, arazide binde 1, arsada binde 3, konutta binde 1 ve işyerlerinde binde 2 oranında hesaplanıyor. Arazi ve arsa gibi taşınmazlarda vergiyi hesaplamak kolay. Çünkü verginin bazını, takdir komisyonlarının belirlediği metrekare birim değerleri oluşturuyor. Arsa veya arazinin metrekaresi ile metrekare birim değerinin çarpımı sonucu bulunan tutar, vergi matrahını veriyor. Geçerli oranları uyguladığınızda ödenmesi gereken emlak vergisini buluyorsunuz.
Binalarda ise hesaplama biraz farklı. Takdir edilen değerler ödenecek vergiyi etkiliyor ama tek başına belirlemiyor. Binada vergi matrahı, arsa payına ilişkin asgari değer ile binanın metrekare inşaat maliyet bedelinin toplamından oluşuyor. Bina metrekare inşaat maliyet bedellerini her yıl Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı birlikte belirleyip ilan ediyor. Ayrıca asansör ve kalorifer gibi unsurlar da ödenecek vergiyi etkiliyor.

Rayiçler neye göre belirleniyor?
Semtin şehrin içindeki konumu, merkezlere mesafesi; semtin genel havasını veren (Boğaz, deniz, göl, eski eserler, orman gibi) doğal veya mimari güzellikler; semtteki kaliteli alışveriş merkezleri, butikler, dükkanlar; semtteki veya kısa ulaşım mesafesindeki okullar, üniversiteler; iş merkezlerine yakınlık (çok yakın olursa konutlar için bu ters de çalışabilir); rekreasyon alanlarıın (yüzme havuzu, spor tesisleri, park ve bahçeler) kalitesi, eğlence merkezlerine, sinema, tiyatrolara yakınlığı, sosyal hayatın canlılığı (restoranlar); semtte oturanların ekonomik ve sosyal düzeyi gibi kıstaslar dikkate alınıyor.

Kimler vergiden muaf?
2010 yılı emlak vergisinin birinci taksiti Mart-Mayıs 2010'da, ikinci taksiti ise Kasım'da ödenecek. Emekliler, ev hanımları, engelliler ve işsizler, brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konuta sahip olmaları koşuluyla, emlak vergisinden muaf tutuluyorlar. (Not: Bu istisnalar için ilgili kurumlardan bilgi alınız.)
 
İllerin birim değerleri
Birim değerlerin tespitinde, coğrafî durum, sosyoekonomik düzey ve gelişmişlik gibi ölçütler göz ardı edildiğinden, iller arasında büyük dengesizliklerin meydana geldiği söyleniyor. 2010 yılı için bir iki örnek verelim. Kimi illerde belirlenen en yüksek rayiç bedeller şöyle:
İstanbul 25.500 TL (*)
Bursa 10.000 TL
Ankara 6.000 TL
Antalya 6.000 TL
Manisa 4.500 TL
İzmir 4.076 TL
Zonguldak 3.000 TL
Balıkesir 2.500 TL
Malatya 1.900 TL
Çorum 1.840 TL
Kütahya 1.500 TL
Diyarbakır 1.500 TL
Giresun 1.400 TL
Van 1.250 TL
Gümüşhane 1.250 TL
Kayseri 900 TL
Niğde 856 TL
Hakkari 830 TL
Aydın 487 TL
Amasya 450 TL
Gaziantep 440 TL
Erzurum 420 TL
Edirne 400 TL
Bolu 301 TL
Çankırı 300 TL
Kars 170 TL
Mersin 160 TL
Tunceli 108 TL
Bitlis 90 TL
Mardin 35 TL
Iğdır 25 TL
(*) Boğaz'daki yalıların sıralandığı Yeniköy Mahallesi Yalı Sokağı'na 1.600 lira değer biçildi. İstanbul'da villaların 1,5-2 milyon liraya satıldığı Zekeriyaköy'ün 1, 2, 3, 4 ve 5. caddelerinde metrekare birim değeri 430 lira olarak tespit edildi. Ev için milyon dolarların telaffuz edildiği Acarkent ve Beykoz Konakları'nda birim değer 180 lirada tutuldu.
 
Boğaz'dan emlak rayiç manzaraları
Bebek, Arnavutköy Caddesi 2.500 TL
Bebek, Cevdet Paşa Caddesi 3.000 TL
Beşiktaş, Nispetiye Caddesi 2.500 TL
Beykoz-Anadolufeneri, Fener Caddesi 25 TL
Beykoz Konakları, Acarkent 180 TL
Kadıköy-Dumlupınar Mahallesi, E-5 Caddesi 5.000 TL
Sarıyer, Baltahisar Caddesi 1.300 TL
Yeniköy Mahallesi, Yalı Sokak 1.600 TL
Üsküdar-Altunizade, Aka Gündüz Sokak 4.200 TL
Beylerbeyi, Arabacılar Sokak 1.170 TL
Beylerbeyi, İskele Caddesi 2.600 TL
Beylerbeyi, Yalıboyu Caddesi, 2.400 TL

Uzman Görüşü
PROF.DR. ŞÜKRÜ KIZILOT
"2009 yılında yaşanan krizde, inşaat maliyetleri düştü. Türkiye İstatistik Kurumu da bunu resmen açıkladı. Buna rağmen Maliye Bakanlığı ile Bayındırlık Bakanlığı'nın ortak belirlediği rayiç bedeller yüzde 25 arttırıldı. Bayındırlık Bakanlığı Türkiye'de inşaat maliyetlerini en iyi bilen, bilmesi gereken kurum. Bu fahiş artışın gerekçesi ne olabilir?
Aynı şekilde, krizle beraber arsa fiyatları düştüğü halde, emlak vergisine esas olan, arsa ve arazi birim değerlerinde kimi yerlerde yüzde 100'e, yüzde 200'e varan zamlar yapıldı.Bir çok taşınmasın vergi değeri, gerçek değerinin üstüne çıktı.Hem arsa birim değerleri, hem bina metrekare inşaat maliyetleri yüksek tutulunca da, vatandaş çok yüksek ve haksız emlak vergileriyle karşı karşıya kaldı.
Bu emlak vergileriyle ilgili olumsuzluk. Ama bununla da kalmıyor. Örneğin bir vatandaş 150.000 TL'ye aldığı taşınmazı iki yıl sonunda 200.000'e sattı. Alım satım vergisini ödemeye gittiğinde, yukarıda sözünü ettiğimiz artışlar sebebiyle, kendisine `Gayrimenkulünün değerini 400.000 TL'den az gösteremezsin; harcını bu bedel üzerinden yatıracaksın' denilecek. Vatandaş bu durumda bir misli harç ödemek zorunda kalacak.
Ama derdi bununla da bitmeyecek. Vatandaşa bir iki yıl sonra bir sarı zarf gelecek, Maliye Bakanlığı'ndan. "150 bin liraya aldığınız gayrimenkulu 400 bin liraya sattığınız anlaşıldığından, şu kadar gelir vergisi ödeyeceksiniz..."
Vatandaş, etmediği kâr için aradaki sanal farkın yüzde 35'i kadar vergi ödemek zorunda kalacak. Belki de gayrimenkulünün satışından elde ettiği para, bu vergiye gidecek. Vatandaşın böyle bir duruma düşmemek için, tapuda satış işlemi sırasında gerçek değeri tapu senedine yazdırması, yani bir anlamda `Şu kadar beyan etmek zorunda kaldım ama aslında şu kadara sattım' diye şerh koyması gerekiyor. Ama vatandaşlar bu durumdan haberdar olmadıkları için gelir vergisi ödemek zorunda kalıyorlar."
Seda Tabak / Hürriyet Emlak