Emlak yatırımı için en uygun şehirler ve ilçeleri!

Konut fiyatları iline, ilçesine, konumuna, yapım yılına, çevresindeki sosyal imkanlara ve çok sayıda değişkene göre farklılık gösterse de yine de bazı kriterlere göre gruplandırmalar yaparak geçmiş belirli bir süre içindeki harekete göre gidişatını gözlemlemek mümkün. Gerek konutunu satmak isteyen gerekse gayrimenkule yatırım yapmak isteyen kişiler için bu tür trend analizleri de karar vermelerinde onlara yol gösterecek veriler sunabiliyor. 

30 ülkede faaliyet gösteren bir emlak ilanları portalı olan Flatfy, Türkiye’deki pek çok emlak sitesinin ilanlarını da bünyesinde barındırıyor. Kiralık veya satılık konut arayanlara tek bir noktadan çok sayıda emlak ilan sitesinin verisine ulaşma imkanı sağlayan Flatfy, aynı zamanda her ay Türkiye’deki bazı şehirlerin gayrimenkul eğilimleri istatistiklerine dayanan infografikler yayınlıyor. Flatfy’nin geçtiğimiz yıl Haziran ayından bu yana yayınlamakta olduğu istatistiklerden de yararlanarak İstanbul özelinde ve Türkiye genelinde yatırım yapmaya en uygun konumları belirlemeye çalıştık.

Geçtiğimiz yılın Haziran ayından bu yana yayınlanan istatistiklere göre, tek odalı konutların fiyat ortalaması aynı düzeyde kalırken, 2 odalı konutlar yüze 5,73’lük bir artış kaydetti. Ancak asıl değer artışı yüzde 25,11’lik artış ile Haziran ayında 335.300 ₺ olan konutların ortalama değeri Aralık ayı itibari ile 419,500 ₺ oldu. Dört odalı konutlarda da benzeri şekilde Haziran ayında 418.500₺ olan ortalama konut fiyatları, Ekim ayında 550 bin TL’yi gördükten sonra yıl sonunda 519.000₺ olarak gerçekleşti. Buna göre 4 odalı konutlar Haziran ayına göre yüzde 24’lük bir fiyat artışı kaydetti.

İstanbul’daki konutların satış fiyatı ortalamaları ile aynı özelliklerdeki konutların kiralık değerlemesi dikkate alındığında İstanbul’daki konut yatırımının ortalama amortisman süresi 22 yıl olarak gerçekleşiyor. Konut değerleri fazla artan ilçeler Avcılar, Çatalca, Şile, Büyükçekmece ve Esenyurt olurken, konut değerleri en fazla azalan ilçeler Beykoz, Beşiktaş, Küçükçekmece, Bakırköy ve Ataşehir ilçeleri oldu.

Kiraların yüksek olmasının da etkisi ile yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçeler Beykoz, Beşiktaş, Bakırköy, Kadıköy ve Adalar ilçeleri. Yatırımın geri dönüşü en yavaş olan ilçeler ise Eyüpsultan, Beyoğlu, Gaziosmanpaşa, Küçükçekmece ve Zeytinburnu ilçeleri olarak listeleniyor.

Ankara’da bir odalı konutların fiyatı Haziran 2018 ile Aralık 2018 arasında küçük değişikliklerle seyrederken, yıl sonundaki değişim Haziran ayına göre ortalama fiyatlarda yüzde 4,65 azalma kaydetti. İki odalı konutların fiyatı yüzde 1,74 artarken, üç odalı konutların fiyatı yüzde 2,72 oranında artış kaydetti. Ankara’da dört odalı konutların fiyatı ise Eylül ayından sonraki artışın etkisi ile Haziran ayına kıyasla yıl sonunu yüzde 65,21’lik bir fiyat artışı ile kapattı.

Ankara, konut yatırımlarının geri dönüş süresi ortalama 18 yıl olarak gerçekleşiyor. Ankara’da en çok değer kazanan ilçeler Şereflikoçhisar, Kahramankazan, Çubuk, Keçiören ve Kızılcahamam oldu. Konut fiyatları en çok düşen ilçeler ise Beypazarı, Elmadağ, Nallıhan, Haymana ve Çamlıdere ilçeleri oldu. 

Yatırımın geri dönüş sürelerine göre bakıldığında ise Beypazarı, Kahramankazan, Pursaklar, Elmadağ ve Gölbaşı yatırımcının yüzünü en çok güldüren ilçeler. Yatırımın en yavaş amorti edildiği ilçeler ise Nallıhan, Haymana, Çamlıdere, Ayaş, Şereflikoçhisar.

Ege’nin incisi İzmir, ortalama verilere bakıldığında yatırım açısından İstanbul’a yakın değerlerde seyrediyor. Eylül ayından sonra Ankara’da 4 odalı konutlarda görünen fiyat artışının benzeri İzmir’de de yaşandı. Haziran 2018’de 502 bin TL düzeyinde olan 4 odalı konut fiyatları Ekim ayında 622 bin, Kasım ayında da yaklaşık 650 bin TL’yi gördü. Yıl sonunu da 549 bin 300 TL ortalama ile kapattı. Yani Haziran ayındaki fiyatlara göre yüzde 9,36’lık bir artış kaydetti. Öte yandan tek odalı konutlar aynı çizgide ilerlemiş gibi görünse de oran olarak bakıldığında yüzde 7,8’lik bir değer artışı görüldü. İki odalı konutların fiyatları yüzde 2,20 artarken, 3 odalı konutların fiyatları ise yüzde 4,66 artış kaydetti.

Konut fiyatları ve benzeri konutların kira rakamları dikkate alındığında İzmir’de gayrimenkul yatırımının geri dönüş süresi 21 yıl olarak gerçekleşiyor. Yatırımcıyı en çok sevindiren ilçeler konut fiyatları en çok artan Narlıdere, Urla, Foça, Güzelbahçe ve Bergama oldu. Yatırımcılara çeşitli fırsatlar vaat eden konut fiyatlarının en hızlı düştüğü ilçeler ise Kiraz, Kınık, Karaburun, Aliağa ve Konak ilçeleri oldu.

Amortismanı en hızlı olan ilçeler Çeşme, Menderes, Narlıdere, Güzelbahçe ve Seferihisar olarak listelenirken, yatırımın geri dönüşü daha yavaş olan ilçeler ise Kiraz, Kınık, Bayındır, Konak ve Çiğli ilçeleri oldu.

Bursa’da yer elan satılık konut ilanlarında Aralık ayı rakamları, Haziran ayı rakamlarına kıyasla, küçük oranda düşüş yönünde gerçekleşti. Tek odalı konutların fiyatları ortalama yüzde 3,23 azalırken, iki odalı konutların fiyatı yüzde 6,31 oranında azaldı. Üç odalı konutlarda bu azalma yüzde 4,75 oranında, dört odalı konutlarda ise yüzde 3,18 oranında oldu.

Bursa’da konut yatırımlarının geri dönüş süresi bazı ilçelerde 25 yıla ulaşsa da şehrin ortalaması 20 yıl düzeyinde bulunuyor.

Konut fiyatlarının en çok değer kazandığı ilçeleri İznik, Mustafakemalpaşa,  İnegöl, Yenişehir ve Gürsu ilçeleri oldu. Konut fiyatlarının en fazla azaldığı ilçeler ise Karacabey, Yıldırım, Orhangazi, Gemlik ve Osmangazi ilçeleri oldu.
Bursa’da yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçeler İznik, Mudanya, Kestel, Gemlik ve Karacabey olurken, amortisman süreleri en yüksek olan ilçeler ise Yenişehir, Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım ve İnegöl olarak listelendi.

Flatfy’nin odağında bulunan bir diğer ilimiz Adana’da geçtiğimiz yılın Haziran ayından bu yana satılık konut ilanlarını değerlendirdiğimizde Eylül ayında 4 odalı konutların fiyat ortalamalarında gözle görülür bir düşüş yaşanırken, hemen ardından bir yükseliş bandına geçtiğini gözlemliyoruz. Oran olarak baktığımızda Haziran ayına kıyasla, 4 odalı konutların yıl sonu fiyatlarında yüzde 31,54 oranında bir artış gerçektiğini görüyoruz. Öte yandan, oda sayısı daha az olan konutlardaki fiyatlar nispeten daha küçük oranlarda değişiklik gösterdi. Bir odalı konutların fiyatları yüzde 2,96 oranında artarken, iki odalı konutların fiyatı yüzde 3,19 oranında, üç odalı konutların fiyatları ise yüzde 1,81 oranında artış kaydetti.

Deniz kenarındaki ilçelerde amortisman süreleri 25 yıl düzeyinde bulunan Bursa’da şehrin yatırımın geri dönüş ortalaması 20 yıl. Geçtiğimiz yılın Haziran ayından bu yana en çok değer kazanan ilçeler Yumurtalık, Karataş, Ceyhan, Kozan ve Pozantı oldu. Satılık konutların değerinin en çok azaldığı ilçeler ise Sarıçam, İmamoğlu, Karaisalı, Yüreğir ve Seyhan olarak gerçekleşti.

Daha kısa amortisman süreleri ile yatırımcıyı mutlu eden ilçeler Yumurtalık, Kozan, Karataş, Pozantı ve Ceyhan olurken, yatırımın geri dönüşü en uzun süren ilçeler ise İmamoğlu, Karaisalı, Sarıçam, Seyhan ve Yüreğir ilçeleri oldu.

Güneydoğu Anadolu’nun sanayi ve gelişmişlik merkezi, Türkiye’nin sekizinci en kalabalık şehri Gaziantep’de geçtiğimiz yılın Haziran ayından Aralık ayına kadar olan dönemdeki satılık konut ilanlarına baktığımızda 4 odalı konutların fiyatlarının hareketli olduğunu görüyoruz. Eylül ayına kadar bir azalma eğilimi gösteren fiyatlar, Ekim ve Kasım aylarında yükseldikten sonra Aralık ayında yeniden bir miktar düşüş gösterdi. Haziran ayındaki fiyatlara kıyasla baktığımızda yıl sonundaki değişim yüzde 2,83 oranında artış yönünde gerçekleşti. Şehirde tek odalı konut fiyatlarında yüzde 1,04 oranında hafif bir azalma gerçekleşirken, 2 odalı konutlar yüzde 0,17’lik artı yöndeki oran ile neredeyse aynı seviyeyi korudu. 3 odalı konutlarda da yüzde 1,08 oranında küçük bir artış ile benzeri şekilde yatay yönlü bir hareket gözlendi.

Gaziantep’te bazı ilçelerde yatırımın geri dönüş süresi 20 - 23 yılı bulsa da şehrin ortalaması 18 yıl düzeyinde bulunuyor. Gaziantep’te konutların değerinin en çok yükseldiği ilçeler Oğuzeli, Nizip ve Şahinbey olurken, en fazla azaldığı ilçeler ise Islahiye ve Şehitkamil oldu.

Türkiye’nin yedinci en kalabalık nüfusuna sahip olan Konya’da konut fiyatlarının yatay seyrettiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Geçtiğimiz yılın Haziran ayındaki konut satış ilanları ile Aralık ayındaki ilanlarda istenen rakamlara baktığımızda tek odalı konutların fiyatları yüzde 1,08’lik artış kaydederken daha fazla odalı konutların fiyatlarında az da olsa düşüş gözleniyor. 2 odalı konutların fiyatları yüzde 1,84 oranında azalırken, 3 odalı konutların fiyatları ise sadece yüzde 0,05’lik bir azalma ile neredeyse hiç değişmemiş oldu. 

Dört odalı konutların fiyatları Kasım ayına kadar aynı çizgide seyretmiş olsa da yıl sonu ilanlarında fiyatların yüzde 4,29 oranında azaldığını gözlemliyoruz.

Konya’da yatırımın geri dönüş süresi ortalama 20 yıl olmakla birlikte, şehirde bazı ilçelerde konut fiyatları ile kira rakamları arasındaki makas oldukça açılmış bulunuyor. Örneğin Beyşehir ilçesi gibi 29 yıla, Ereğli ilçesi gibi 28 yıla kadar varan amortisman süreleri de bulunuyor.

Flatfy’de yayınlanan satılık konut fiyatları istatistiklerine göre, satılık konut fiyatlarının en hızlı yükseldiği ilçeler Kulu, Seydişehir, Ereğli, Beyşehir ve Meram ilçeleri oldu. Fiyatların en hızlı düştüğü ilçeler ise Karapınar, Cihanbeyli, Ilgın, Selçuklu ve Karatay ilçeleri oldu.

Amortisman süreleri en kısa olup, yatırımcının yüzünü en çok güldüren ilçelerin başında Beyşehir, Ereğli, Seydişehir, Ilgın ve Akşehir geliyor. Daha uzun sürede kendimi amorti eden konutlar ise Kulu, Karapınar, Çumra, Cihanbeyli ve Selçuklu ilçeleri oldu.

Antalya, 2018 yılı içinde yabancı yatırımcılara yaptığı 7938 konut satışı ile İstanbul’un ardından yabancıların en çok gayrimenkul yatırımı yaptığı ikinci şehrimiz. Flatfy’deki satılık konut ilanlarını değerlendirdiğimizde yıl içinde yukarı ve aşağı yönlü bir dalgalanma görüyor olsak da ilginç bir şekilde yıl sonu itibariyle tek odalıdan dört odalıya kadar tüm konutlarda satış fiyatlarının Haziran 2018 rakamına geri dönmüş olduğunu gözlemliyoruz.

Yatırımın geri dönüş süresine baktığımızda Kaş ilçesinin özel bir konumda olduğunu belirtmek gerekiyor. Kaş’ın amortisman süresi 53 yıl gibi rekor bir düzeye çıkmış bulunuyor. Kemer, Finike, Gazipaşa ve Korkuteli gibi diğer bazı ilçelerdeki amortisman süreleri de 28 - 29 yıl düzeyinde bulunuyor. Her ne kadar bu ilçeler amortisman süre ortalamasını yükseltiyor olsa da şehrin ortalama amortisman süresi 21 yıl düzeyinde bulunuyor.

Satılık konut ilanlarını değerlendirdiğimizde konut fiyatları en hızlı yükselen ilçeler Gazipaşa, Elmalı, Alanya, Demre ve Kaş olurken, en fazla değer kaybeden ilçeler ise Finike, Akseki, Kepez, Serik ve Kemer ilçeleri oldu.

Antalya’da yatırımcıya en hızlı kazandıran ilçeler ise yüksek amortisman sürelerine rağmen Kaş, Kemer, Finike, Gazipaşa ve Korkuteli ilçeleri oldu. Yatarımın geri dönüşü en uzun süren ilçeler ise Demre, Elmalı, Akseki, Kepez ve Muratpaşa ilçeleri oldu.

Geçtiğimiz yıl Flatfy’de yayınlanan satılık emlak fiyatlarını incelediğimizde Kayseri’de tek odalı ve iki odalı konutlar ile 3 ve 4 odalı konutların birbirinden ayrıştığını gözlemliyoruz. Haziran ayı rakamları ile kıyasladığımızda yıl sonu itibari ile tek odalı konutların fiyatlarında yüzde 6,52’lik bir azalma yaşanırken, iki odalı konutların fiyatlarının ise yüzde 10,25 azaldığını görüyoruz. Öte yandan 3 odalı konutların fiyatları yüzde 1,90 oranında artış kaydetmiş. Kayseri’de 4 odalı konutların fiyatları yüzde 19,02’lik bir artış ile yukarı yönlü seyrediyor.

Kayseri, il ortalaması olarak amortisman süresi yüksek olan bir ilimiz. Yatırımın geri dönüş süresi ortalama 25 yıl düzeyinde bulunuyor. Geçtiğimiz yıl konut fiyatları en hızlı yükselen ilçeler Talas, Melikgazi, Kocasinan ve Develi oldu. En hızlı düşüşün yaşandığı ilçeler ise Hacılar, Yahyalı, İncesu ve Bünyan olarak listelendi. Kayseri’de yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçeler Develi, Talas, Kocasinan, Melikgazi ve Bünyan olurken, en yavaş amorti edildiği ilçeler ise Hacılar, Yahyalı ve İncesu olarak gözlemleniyor.

Türkiye’nin en kalabalık onuncu şehri olan Mersin, Flatfy’nin istatistiklerinde de yer alan alan onuncu şehir. Geçtiğimiz Haziran ayından Aralık ayına kadarki dönemde Mersin’de 1, 2 ve 3 odalı konutların fiyatları büyük oranda yatay bir çizgide seyretti. 1 odalı konut ilanlarında fiyatlar yüzde 1,43 oranında artış gösterirken, 2 odalı konutların fiyatları yüzde 2,67 oranında arttı. Üç odalı konut ilanlarında ise küçük bir değişim ile 0,78’lik bir artış gözlemlendi. Dört odalı konutların fiyatları diğerlerinden biraz daha hızlı bir artış sergileyerek Ekim ayından itibaren yükseliş trendine girdi ve Haziran ayına kıyasla yıl sonunda yüzde 7,25’lik bir artış kaydetti.

Mersin’de bazı ilçelerde yatırımın geri dönüşü 23 - 27 yıla kadar sürse de şehrin ortalama amortisman süresi 20 yıl düzeyinde bulunuyor. Geçtiğimiz yılın verilerine göre en fazla değer kazanan ilçeler Bozyazı, Silifke, Mut, Anamur ve Tarsus oldu. Konut fiyatlarının en fazla düşüş gözlemlendiği ilçeler ise Çamlıyayla, Gülnar, Yenişehir, Akdeniz ve Mezitli oldu.

Mersin’de yatırımcısına en hızlı kazandıran ilçeler Erdemli, Silifke, Anamur, Tarsus ve Mezitli ilçeleri olurken, Çamlıyayla, Bozyazı, Mut, Gülnar, Akdeniz ilçeleri yatırımın en yavaş geri döndüğü ilçeler olarak listelendi.   

Fırsatları araştırmak gerekiyor 

Emlakçıların ve yatırım için konut satın alan kişilerin sevdiği bir mantra vardır: Konum, Konum, Konum. Yatırım için bazı konumlar daha fazla fırsat sunar ve daha fazla getiri vaat eder. Bazı konumları diğerlerinden üstün kılan özelliklerin başında iş yerlerinin sayısındaki artış, nüfus artışı ve satın alınabilirlik gelir. Bu üç hususta uygun şartları sağlayan bir bölge muhtemelen iyi yatırım fırsatları da sunabilir demektir. Bunların yanı sıra ulaşım kolaylığı, iyi okullara okula ve sağlık kuruluşlarına yakınlığı, iş merkezlerine yakınlığı, manzaralı olması ve parklara yakınlığı gibi etkenler de sayılabilir elbette.

Çok fazla değişkenin etki ettiği gayrimenkul piyasası hakkında toptancı bir yaklaşımla çok iyi veya çok kötü demek hiçbir zaman mümkün değil. Flatfy’nin satılık konut ilanlarını baz alarak yaptığı bu araştırma aslında her ilde ve her ilçede yatırım fırsatlarının bulunduğunu ortaya koyuyor. Sadece istatistiklere bakarak bir ilçenin amortisman süresi yüksek diye o ilçeyi değerlendirmemek akıllıca olmayacaktır. Belki de asıl fırsat amortisman süresi yüksek olan ilçelerde uygun fiyatlı fırsatları yakalayabilmekte bulunuyor olabilir. Bu yazımızda çeşitli istatistiki verileri gerek alıcılar, gerek satıcılar için yorumlamak istedik. Umarız alıcıların da satıcıların da şansları bol, kazançları bereketli olur.