Emlakçıların hukuki ihtilafları!

Emlakçıların güncel hayatta hukuki ihtilaflarla baş başa kaldıkları açıktır. Çalışanları ile yaşanan sorunlar, franchise ilişkisi varsa franchise ihtilafları ve müşteri şikayetleri emlakçıların başını sık sık ağrıtan hukuki konular arasındadır.

İhtilafların ilki iş sözleşmesi kaynaklı yaşanan işçi – işveren uyuşmazlıklarıdır. Bu süreçte işveren emlakçı uzun süren dava sürecinde zaman kaybetmekte, çeşitli ve yüksek meblağ içerir masraflarla muhatap olmaktadır. Ayrıca dava süreci sonunda genellikle işçi lehine karar çıkmakta ve işçi alacağı yüksek bir faiz ile ödenmektedir. Gayrimenkul danışmanı çalışan ise ihtiyacını uzun süren yargılama süreci nedeni ile karşılayamadığı için geçim sıkıntısı çekmekte ve olumsuz olarak ayrıldığı işvereninin olumsuz referansı ile gayrimenkul sektöründeki kariyer hayatına son vermekle karşı karşıya kalmaktadır. 

Ancak dava sürecinde yaşanan olumsuzlukların 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren işçi-işveren uyuşmazlıkları için dava açmadan önce Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı Arabulucular Sicili’ne kayıtlı hukukçu ve bağımsız  meslek mensubu olan arabulucuya gidilmesi zorunluluğu ile daha az yaşanacağı öngörülmektedir. Hatta işveren emlakçı ile gayrimenkul danışmanı iş ilişkilerini bitirseler bile ihtiyaçlarını analiz ederek hukuki ihtilaflarını ortak iş ilişkisine çevirme imkanına sahip olabileceklerdir. Örneğin; büyük bir proje için  İstanbul’da bir işveren emlakçıya bağlı olarak çalışan gayrimenkul danışmanı, başka bir proje için İstanbul’dan İzmir’e taşınma kararı aldığında İzmir’de İstanbul’daki projenin lansmanını yaparak işverenin zararını telafi edebilir. Bir başka ihtimalde ise; işçi alacağını alamayan ve kirada oturan gayrimenkul danışmanına, maddi sorun nedeni ile işçi alacağını ödeyemeyen işveren emlakçı tarafından kendi gayrimenkullerinden birinde işçi alacağı meblağı karşılığında ücretsiz kalması olanağı yaratılabilir. Şüphesiz arabuluculukta tarafların ihtiyaçları ve olanakları ile hukuki sınırlar ekseninde birden fazla çözüm olanağı mevcuttur. Arabuluculuk dava sürecindeki gibi haklılığa dayalı bir hesaplama sistemi dayatmak yerine, ilişkilerin uzun vadeli sürmesine destek olmakta ve tarafların gerçek ihtiyaçlarının karşılanmasını sağlamaktadır. Bunun yanı sıra iş sözleşmesi feshine ilişkin şartların ve ibranamenin içeriğinin arabulucu nezdinde belirlenmesi ve durumun arabuluculuk tutanağına bağlanması iş ilişkisinin bitiminden itibaren 1 ay geçmesine gerek kalmadan mümkündür.

Zorunlu arabuluculuğun dışında tarafların iradeleri ile karar verebilecekleri bütün uyuşmazlıklarda tarafların isteği ile de arabuluculuğa başvurmak mümkündür. Bu durumda emlak sektöründe franchise alan – franchise veren arasındaki ihtilafların da arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulması mümkündür. Franchise sözleşmesine matbu sözleşme şartları dışında eklenen özel hükümler, franchise sözleşmesinin fesih durumu ve franchise sözleşmesinin uzatılması hususlarının da arabuluculuk ile yapılması mümkündür. Böylece hem franchise veren, franchise alan tarafından aleyhinde belirtilen hususların alenileşmesini engelleyerek yılların birikimi ile oluşturduğu ticari itibarını koruyacak; hem de franchise alan, ticari hayatta daha güçlü olan franchise verenin baskısı altında kendi ihtiyaçlarını yadsıyarak karar vermek zorunda kalmayacaktır.

Diğer yandan müşterilerin kendi aralarındaki ihtilafların da emlakçının görevini yapmadığı gerekçesi ile emlakçıya tazminat, hizmet bedelinin ödenmemesi, hizmet bedelinin iade edilmesi gereği ve dolandırıcılık iddiaları ile haksız olarak yansıdığı görülmektedir. Bu durumda da müşteriler arası ihtilafın emlakçıya yansıması durumunda emlakçının müşteriler arası ihtilafı  nedeni ile müşterileri arabulucuya başvurmaya teşvik etmesi ve kendisine yansıyan ihtilafın çözümü için de arabulucuya başvurması zorunludur. Ayrıca yüklü gayrimenkul meblağlarına ilişkin ödeme planlarının da müşterilerin arabulucu nezdinde arabuluculuk tutanağına bağlamalarının sağlanması da emlakçının ileride hukuki bir iddia ile muhatap olmaması ve gayrimenkul sektörünün güvenilirliği için zaruridir.

Emlakçıların yaşadıkları hukuki ihtilaflarının irdelenmesi ve  arabuluculuk yolu ile çözülmesinin faydalarının açıklanmasında en önemli etken arabuluculuğun hukuk yaşamında geçerliliğinin net olmasıdır. Çünkü 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Madde 18 gereğince; arabuluculuk tutanağında belirtilenlere ilişkin dava açılması mümkün olmamakla birlikte arabuluculuk tutanağına mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınarak veya  taraflar ile taraf avukatlarının arabuluculuk tutanağını imzalaması ile arabuluculuk tutanağı mahkeme kararı gibi direkt uygulanabilecektir.

Arabulucu Betül ASLAN