Emlakta yabancı alımları azaldı

Gayrimenkul sektörü Türkiye'de son birkaç yıldır altın dönemlerin yaşadı. Ev fiyatları rekor oranlarda zamlanırken imarlı arsa sahibi olmak da ciddi bir servet sahibi olma anlamına gelmeye başladı. Yerli yabancı birçok emlak araştırmasında Türkiye, sürekli gelecekte yıldızının parlayacağı yerler arasında gösterildi. Başta büyük kentlerin adete bir şantiye haline dönüp yeni projelerin birbiri ardına yükseldiği Türkiye'ye yabancılar da ilgisiz kalamadı. Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alımları her geçen gün artmaya başladı. Bu ilgi yakın zamana kadar devam etti ve alımlar yine hatırı sayılır meblağlarda devam ediyor. Ancak önceki yıllardaki performansa bakıldığında 2007'nin ilk yedi ayı biraz sönük kaldı. Merkez Bankası'nın hafta içinde açıkladığı Ödemeler Dengesi İstatistikleri Ocak - Temmuz 2007 verileri, yabancıların Türkiye'deki net gayrimenkul alımlarının yedi aylık olarak bakıldığında yüzde 19.67 oranında daraldığını ortaya koydu. Peki bu daralmanın sebepleri neler, yabancıların gayrimenkulde ilgisi azalıyor mu, bundan sonra nasıl davranacaklar? Tüm merak edilenleri uzmanlarla konuştuk...

Yabancılar niçin geliyor

Yabancıların Türkiye gayrimenkul sektörüne olan ilgilerinde birkaç önemli sebep var. Bunların başında Türkiye'nin Avrupa Birliği'ne adaylığı başı çekiyor. AB sürecindeki her olumlu adım yabancıların Türkiye emlak piyasasına daha çok ilgi duymalarını sağlıyor. Avrupa'da emekli olmuş ancak İspanya, İtalya gibi Akdeniz ülkelerindeki gayrimenkullere parası yetmeyen insanlar da Avrupa'ya göre ucuz olan ev fiyatlarıyla Türkiye'nin sahil kesiminden yoğun biçimde ev alıyor. Evler alındıktan sonra Avrupa ülkelerinden alınan emekli maaşı ise Türkiye'de yaşama konusundra büyük rahatlık sağlıyor. Türkiye'nin cazibe merkezi olması, yüksek büyüme potansiyeli ise özellikle alışveriş merkezleri ve ofislerin yabancılar tarafından rağbet görmesini sağlıyor. Türkiye'deki kira getirisinin gelişmiş ülkelere oranla çk daha yüksek olması ve yatırımların kendini amorti etme sürelerinin kası olması ise yabancıları gayrimenkul anlamında Türkiye'ye çeken diğer bir neden. Yabancıların Türkiye'ye gelmesi için böylmesine birçok neden varken Merkez Bankası'nın açıkladığı veriler alımların biraz yavaşladığı gösteriyor.

Rakamlar ne diyor?

Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi istatistiklerinin alt kalemlerinden olan net gayrimenkul alımı, yurtdışında yerleşik kişilerin Türkiye'de satın aldıkları gayrimenkulleri ifade ediyor. Merkez Bankası bu istatistikleri 2003'ten bu yana yayımlıyor. Buna göre yabancılar en çok 2006 yılında Türkiye'de gayrimenkul aldı. Yabancıların 2006'da imza attıkları net gayrimenkul alımlarının miktarı tam 2 milyar 922 milyar dolar. 2003'den 2006 sonuna kadar giderek artan miktarda alım yapan yabancıların 2007'nin ilk yedi ayındaki net gayrimenkul alımları ise 1 milyar 449 milyon dolar oldu. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 1 milyar 804 milyon dolardı. Yaklaşık yüzde 20'lik bu daralma için uzmanlar farklı farklı nedenler sıralıyor. Ancak çoğu uzmanın ortak görüşü alımların bir süre daha yatay gidebileceği yönünde.

Hükümetin kurulmasını bekliyorlardı

Türkiye'de yabancılarla yaptıkları işlerle bilinen CBRE'nin Türkiye Genel Müdür Yardımcısı Önder Akpınar'a göre yılın ilk yedi ayında geçen yıla göre yaşanan daralmada belirsizliklerin büyük etkisi vardı. 'Yılın ilk yedi ayında yabancı ilgisizliğinin sebebi seçimlerdi. Yabancılar 2007'de hem genel seçimler hem de cumhurbaşkanlığı seçimi olacağını doğal olarak biliyordu. Bu seçimlerin atlatılmasını beklediler. Nitekim genel seçimler bitti ve istikrar yine kazandı. Cumhurbaşkanlığı seçiminde de bir sorun yaşanmadı. Yani yabancılar bundan sonrasına yine umutlu bakıyorlar' diyen Akpınarr, Türkiye'deki gayrimenkul alımlarının özellikle hükümet kurulduktan sonra yine artışa geçtiğini düşünüyor. Yabancıların yine özellikle alışveriş merkezlerine ilgi gösterdiğini, alışveriş merkezlerinin arkasından ofisler geldiğini kaydeden Akpınar, 'Artık konut yatırımları ve lojistik depolar için de yabancıların ilgilerinin yoğun olduğunu biliyoruz. Hükümetin kurulmasıyla birlikte yabancıların ilgisinin yine eskisi gibi, yani yoğun olacağını düşünüyorum' diyor.

Yılın ilk yedi ayındaki bu yüzde 20'lik daralma için global dalgalamadan ötürü likit kalmaya özen gösteren yabancıların etkili olduğu da belirtiliyor. Ancak kimi uzmanlara göre global dalgalanmanın Türkiye gayrimenkul piyasasına yansıması henüz tam olarak görülmedi ve asıl etki bundan sonra görülecek. bir diğer görüşe ise yaklaşık 20'lik daralma gayet normal. Çünkü yabancılar da ilk başta Türkiye'ye gayrimenkul piyasasına aşırı derecede ilgi gösterdi ve talep şimdi normale dönünce rakamlarda negatif bir tablo ortaya çıktı. Bu görüşte olanlara göre yabancıların gayrimenkule ilgisi bundan sonra daha oturmuş, daha istikrarlı ve yatay biçimde olacak. Rakamlardaki azalmada bir diğer neden olarak ise arsa ve proje fiyatlarının yüksekliği gösteriliyor. Bu uzmanlara göre fiyatlar aşırı artınca yabancılar da daha temkinli davranıyor. Tüm uzmanların ortak görüşü ise yabancıların gayrimenkul anlamında Türkiye'ye bakışlarının orta ve uzun vadede kesinlikle değişmediği ve Türkiye ile ilgili beklentilerin yine çok yüksek olduğu...

Turgay Tanes / İş GYO Genel Müdürü

Bundan sonra daha istikrarlı olur

Yabancıların şu anki gayrimenkul alımlarını geçmiş döneme göre bakarak yorumlamak gerekir. Türkiye'de gayrimenkulde nasıl uzun yıllardır ertelenen talep son birkaç yılda realize oldu ve alımlar arttıysa, yabancıların ilgisi de son birkaç yıldır zirve noktadaydı. Türkiye'den diğer yerlere göre ucuz sayılabilecek paralarla ev satın aldılar ve özellikle güneyde sahil kesimlerine yerleştiler. Bugün Alanya gibi yerlerde binlerce yabancı yaşıyor. Şimdi ilk alanlar talebi çok yükselttiği için şu anki durumda sanki bir daralma varmış gibi algılanıyor. Oysa bunu böyle görmemek lazım. Bunu normale dönüş olarak yorumlayabiliriz. Bundan sonra yabancıların taleplerinin daha istikrarlı ve yatay gideceğini söyleyebiliriz. Yabancılara Türkiye'nin sunduğu şartlarda negatif bir gelişme yok. Ne bir terör olayı ne de doğal afet meydana geldi. Sadece talep normal seyrine döndü. Ayrıca şu ana kadar büyük ve kurumsal gayrimenkul şirketleri yabancılara yönelik projelere pek imza atmadı. Ben 2008'den itibaren kimi büyük şirketlerin de yabancılara odaklı projeler yapacaklarını ve bunu gidip ilgili ülkede yerinde anlatmalarıyla talebin yine yoğunlaşabileceğini düşünüyorum.

Hakan Kodal / Krea İcra Kurulu Başkanı

Arsa ve proje fiyatlarının yükselmesi etkili oldu

Global dalgalanmanın etkilerini henüz görmedik. Dışarıda şu anda ikinci bir dalganın da olabileceği konuşuluyor. Biz de eylül sonu ekim başı gibi yeni bir dalgalanmanın yaşanabileceğini düşünüyoruz. Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alımlarının düşmesinde arsa ve proje fiyatlarının yükselmesinin önemli etkisi oldu. Şu anda herkes daha temkinli davranıyor. Yabancıların Türkiye'ye gayrimenkul konusunda orta vadeli bakışları değişmedi, yine olumlu bakıyorlar. Ancak spekülatif hareket eden kısa vadeli fonlar ciddi anlamda frene basabilirler. Volatilite arttıkça bu tip fonların frene basma eğilimi artar. Biz Krea olarak Türkiye'ye bakışımızı değiştirmedik. Biz yine olumlu bakıyoruz.

Cansel Turgut / TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü ve Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği Başkanı

Bir süre daha alımlar azabilir

Yabancılar şu sıralar likitte kalmak istiyorlar ve me