Ercan Uyan: Sertifika, gayrimenkulde en önemli araç olacak!

400 milyon TL cirosu olan Makro inşaat, gayrimenkul sektörü için geliştirilen yeni bir finansman modeliyle dikkat çekti. Şirket, Park Mavera 3 projesinin yüzde 28,6'smı gayrimenkul sertifikası olarak halka arz ederek gayrimenkulu yatırım aracına dönüştürdü. Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkam Ercan Uyan, bu modelin beş yıl içinde sektör için önemli bir finansman aracı haline geleceğini söylüyor. 

Gayrimenkul sektöründe 10 yılı aşkın bir sürede yaklaşık 10 bin konut üreten Makro İnşaat, daha ziyade İstanbul Başakşehir bölgesinde yaptığı konut projeleriyle tanınıyor. Geçen yıl 400 milyon TL'lik ciroya ulaşan Makro İnşaat, geçen hafta yeni projesini yeni bir finansman aracıyla birlikte duyurdu.  TOKİ  ve Makro İnşaat ortaklığında hayata geçecek Park Mavera 3 projesinin yüzde 28,6'sını gayrimenkul sertifikası olarak halka arz eden ve 29-31 Mart tarihlerinde talep toplayacak olan Makro İnşaat, bu modelle Türkiye'nin ilk gayrimenkul sertifikasını ihraç eden şirket oluyor. İlk etaba gelecek talebin ardından ikinci etapta da yüzde 20'lik kısmı halka arz etmeyi planladıklarım söyleyen Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, gayrimenkul sertifikasının sektör için önümüzdeki beş yılda önemli bir finansman aracı olacağını söylüyor. Yeni projelerin artık bu modelle satışa çıkacağım söyleyen Uyan, yeni modeli ve beklentilerini Ekonomist'e anlattı: 

Bir süredir durgunluğa giren gayrimenkulde yeni bir finansman modeli oluşturdunuz. İçeriğinden söz eder misiniz? Neden böyle bir girişimde bulundunuz? 

Toplumdaki gelir piramidine baktığımız zaman, ona ve alt gelirli kesim, düne kadar gayrimenkul sektörünün kazancına inansa bile ulaşamıyordu. Yüksek fiyatlar nedeniyle yatırım yapamıyordu. Gayrimenkul sertifikası, şu anda toplumun tüm gelir kademelerini bu işin içine alıyor. Somut rakamlardan konuşacak olursak, bizim projemizde bir pay 42,5 lira. Yani bugün 42,5 lirası olan bir üniversite talebesi bile bir gayrimenkul projesine yatırım ortağı olabiliyor. 

Peki bu model yatırımcısına nasıl bir kazanç sağlayacak? 

Gayrimenkul Sertifikası uzun süredir takibimizde olan bir konuydu ve ilk uygulamasını TOKİ ile gelir paylaşımı ortaklık modeliyle hayata geçirdiğimiz Park Mavera 3 projesinde yapma karan aldık. Bu projede halka arz ettiğimiz yüzde 28,6'lık oranda metrekare fiyatı ortalama 4 bin 250 liraya alınıyor. Projeye baştan avantajlı giriliyor. Yarın proje başladığında gerçekleşen satışlarda metrekare fiyatı daha yüksek olacak. Bölgede bugün metrekaresi 5 bin 500-5 bin 600 TL'ye konut satmaya devam ediyoruz. Sertifika aldığında bu bir indirim olarak direkt vatandaşa yansıyacak. 

Bu halka arzdaki büyüklük nedir? 

Talep toplama dönemi 29-31 Mart tarihleri arasında gerçekleşecek. Park Mavera 3 projemizde halka arz etmiş olduğumuz 208 daire yaklaşık 33 bin metrekareyi kapsıyor. Halka arz büyüklüğümüz ise ilk etapta 143,2 milyon TL olacak. 

Proje bittiğinde nasıl bir gelir ortaya çıkacak? 

İnşaat çalışmaları başlayacak Park Mavera 3, 723 daire ve 31 adet cadde mağazasından oluşan karma bir proje. Beklentimiz 750 milyon TL olması yönünde. Biz sertifika ile önemli bir fırsat sunuyoruz. Bu bir ilk. Hem bizim için hem de sektör için ilk uygulama. 

Fiyatlar nereye kadar çıkar? Bu konuda öngörünüz nedir? 

Aslında öngörülerimiz var ama paylaşamıyoruz. Ama bölge incelendiğinde 5 bin 250-5 bin 750 TL olan metrekare fiyatı bugün için bir gösterge olarak kabul edilebilir. Üç yıl sonra ise bölgedeki devasa yatırımların oluşturacağı talep de fiyatlamaya etki edecektir. 

Şu an yüzde 28,6 olan halka açıklık oranı önümüzdeki süreçte artar mı? 

Aslında projede TOKİ garantörlüğü olduğu için yüzde 70'e kadar arz edebilme imkanımız var. Biz ilk etapta projenin başarılı olması için bu oranı yeterli görüyoruz. Biz neticede yüzde 70'ini arz etseydik ve talep bu seviyede gelseydi veya altta kalsaydı bütün gayrimenkul sertifikası ürününü biz öldürmüş olacaktık. Birinci etapta yüzde 28,6 arz edelim, talebe göre ikinci etapta bir yüzde 20 daha açalım diye düşünüyoruz. Çünkü ilk alanların kârlı olmalarını istiyoruz. Dediğim gibi, yeni bir finansman mcKİeli 

ve satın alanlara borsada işlem gören daireler olduğunu anlatmak çok zor. Bu nedenle bu projemizde halka arzı yüzde 48 ile sınırlı tutmak istiyoruz. 

Bu model sürdürülebilir olur mu? Beş yıl sonrası için öngörünüz nedir? 

Bu ürün kendisine güvenli liman arayan emeklilik fonları ve kurumsal nitelikli yatırımcılar için güvenilir ve likidite sağlayan bir liman. Sertifika ile nitelikli kurumsal yatırımcı dediğimiz hem ulusal hem de uluslararası fonlar gayrimenkul sektörüne güvenle yatınm yapacaklar. Ben bu modelin beş yıl sonrasında Türkiye'nin gayrimenkul sektörünün önemli bir finansman aracı haline geleceğini düşünüyorum. 15 yıl önce uygulanmaya başlayan gelir paylaşım modeli kamu ve özel projelerde nasıl önemli bir ağırlığa sahip olduysa, gayrimenkul sertifikasının da beş yıl sonra ciddi bir hacmi yöneteceğine inanıyorum. Bu sürecin başarılı ve sağlıklı bir şekilde yönetilmesi lazım. Biz ilk adımı attık. Yeni projelerin büyük bir bölümü bu finansman modeliyle ilerleyecek. 

Sunduğunuz yeni modelin yanı sıra Makro Grubu geçen süreçte ne kadar konut üretimi yaptı? Nasıl bir büyüklüğe sahip? 

Biz iş yapma gayretinde olan bir grubuz. Pazarlama politikamızda kendimizden ziyade ürünü anlatmayı tercih ediyoruz. Merkez Kayaşehir, Bahçetepe İstanbul, Mavera Sarayları, Seyranşehir, Park Mavera 1-2-3 projelerimizle, ticari projelerle ve geçmişte yurtdışında yaptığımız altyapı yatırımlarımızla sektörde yer alıyoruz. Bugüne dek 10 bine yakın konut üretmiş bir şirketiz. 

Makro'da ulaştığınız ciro nedir? 

Türkiye'nin en büyük 500 şirketi arasına ciromuzla girmiş bir grubuz. Makro İnşaat'ın cirosu 2016 yılında 400 milyon TL olarak gerçekleşti. 2017 yılında ise beklentimiz 500 milyon TL olması yönünde. Bildiğiniz gibi kısa bir süre önce seramik sektörüne de girdik. 2016 yılında kesin bilançomuz 31 Mart'ta yayımlanacak fakat yine yüzde 20 büyüme olacaktır. Yeni işimizin de katkısıyla bu yıl ise yüzde 35 civarında büyüme bekliyoruz.

"Seramikte yatırıma devam edeceğiz" 

Seramik sektörüne kısa bir süre önce Decovita markasıyla girdiklerini aktaran Ercan Uyan, ilk etapta 4 milyon metrekare ile Bilecik'te üretime başladıklarını fakat yatırımlarının süreceğini söylüyor. 76 ülkeden çıkarılan bin 86i çeşit doğal taşın özgün desenlerini seramik üzerine bastıklarını kaydeden Uyan, "160 milyon TL yatırımla sektöre adım attık, ilk etapta 4 milyon metrekare ile başladığımız bu üretimi iki yıl sonra 10 milyon, beş yıl sonra ise 22 milyon metrekareye çıkarmayı hedefliyoruz" diye konuşuyor. 

"YATIRIMCI İÇİN GÜVENLİK RİSKİ YOK 

Gayrimenkul sertifikasının yatırımcı için risklerini sorduğumuz Ercan Uyan, şuntan söylüyor: "Bu sistemin güvenlikle ilgili bir riski yok. Yatırımcı izahnamede her şeyi başında onayladığı süreçten itibaren görebiliyor, SPK devrede. SPK, yatırımcı hakları açısından denetim görevini üstleniyor. Paylardan alınan paranın tamamı TOKİ'ye gidiyor. TOKİ diyor ki, ben bu inşaatın yüzde 100 tamamlanmasının garantörüyüm. Projenin tamamlanmasıyla ilgili bir sorun da yok. Sonra projeyle ilgili siz periyodik olarak KAP'a doğru bilgilendirmeler yapmak zorundasınız, öbür türlü ağır cezalar var. Dünyanın en şeffaf pazarlarından biri Borsa İstanbul, spekülasyondan uzak, gerçek alıcı ve satıcının buluştuğu bir kurum. Yani buralarda bir güvenlik riski yok." 

Ekonomist