Eski konutların fiyatları daha hızlı arttı!

Konut fiyatlarının ocak ayı artışında iki yıldan eski konutlar, yeni konutlara fark attı. Ne var ki bu farka rağmen yeni konutların fiyatı çok yüksek olduğu için eskilerle arada adeta uçurum var. Zaten konut satışlarında yenilerden oluşan ilk satışların, eski konutlardan oluşan ikinci el satışların gerisinde kalması da büyük ölçüde yüksek fiyatlara bağlı bir durum. Konut satış fiyatlarında ilk bakışta çelişkili gibi görünen bir durum yaşanıyor. Eski konutların fiyatı yenilere göre daha hızlı artıyor; ama fiyatı daha hızlı artmasına rağmen eski konutlar daha çok satılıyor. Bunun nedeni açık; yeni konutlar çok pahalı. Hatta eski ve yeni konutların fiyatı arasındaki makas, yeniler lehine olmak üzere giderek açılıyor. Bu yüzden de ikinci el satışlara konu olan (tümü değilse de çoğunluğu) eski konutlar, yeni konutlara göre daha fazla satılıyor.

Merkez Bankası'nın dün açıkladığı verilere göre yapım yılı içinde bulunulan yıl ve bir önceki yıl olan ve "yeni konutlar" olarak gruplandırılan konutların fiyatı ocak ayında yüzde 0.43 arttı. Bu arada, "yeni konutlar" için endeks hesaplamasının tüm illeri henüz kapsamadığını ve illerin aşama aşama bu kapsama alındığını belirtelim.

Yeni konutların fiyatı ocak ayında yüzde 0.43 artarken, yapım yılı son iki yıldan önce olan "eski konutlar" olarak tanımlanan konutların fiyatında ocak ayında tam yüzde 3.25 artış oldu. Eski konutların fiyatı geçen yılın ocak ayında da yüzde 2.39 gibi yüksek bir oranda artmıştı.

Ocak ayı itibariyle yıllık artışlar ise yeni konutlarda yüzde 12.48, eski konutlarda yüzde 13.30 düzeyinde oluştu.

Yeniler az zam görüyor, ama...

Yeni konutların az zam görüyor olması, bunların fiyatının düşük olduğu anlamına tabii ki gelmiyor. Her ne kadar teknik bir hesaplama sonucu olduğu için yeni konutlar fiyat endeksi eski konutların endeksinden daha düşük oluşuyorsa da, herkes biliyor ki yeni konutların fiyatı eskilere fark atıyor.

Bir anlamda yeni konutlarda baz öylesine yüksek ki, az zam yapılmış olması aradaki makasın kapanmasına yetmiyor.

Zaten girişte de vurguladığımız gibi yeni konutların fiyatının çok yüksek olması, konut satışlarında ikinci el satışların açık ara önde olması sonucunu doğuruyor.

Örneğin yılın ilk iki ayı toplamında ilk el konut satışı 89 bin, ikinci el satış 107 bin olarak gerçekleşti.

Geçen yılın tümünde de ilk satışlar 632 bin, ikinci el satışlar 710 bin oldu.

Alarm zilleri çalıyor

Şubat ayında konutta ilk satışların yüzde 4.6 gerilediğini, ilk iki aydaki satışta ise yalnızca yüzde 2.2'lik bir artış olduğunu gözden uzak tutmamak gerekiyor. Bu durumun ana nedeni, hiç kuşku yok ki yeni konutların çok yüksek fiyatla satışa sunuluyor olması.

Bu konuya birkaç gün önce değinmiş ve rakamların konut sektöründe bir tökezleme işareti olarak görülmesi gerektiğini belirtmiştik.

Yıllık fiyatların yönü

Bu arada gerek yeni, gerek eski konutlar için hesaplanan yıllık fiyat artışlarında yön özellikle ocak ayında belirgin olarak yukarı dönmüş durumda.

Yeni konut fiyatları geçen yıl ocakta yüzde 0.64 düşmüştü, bu yıl yüzde 0.43 de olsa bir artış var.

Aynı şekilde eski konutlarda bu yıl ocakta kaydedilen fiyat artışı, geçen yılın aynı ayındaki düzeyin üstünde.

Bu gelişmelerden dolayı konut fiyatlarında aralıkta inilen düzeyden sonra ocakta bir yukarı dönüş oldu.

Yeni konutlara olan talep, arzı karşılamaktan uzak. Her ne kadar talep düzenlenen kampanyaların etkisiyle son aylarda görece canlıysa da, bu canlılığının çok uzun soluklu olmasını beklemek zor görünüyor. Önümüzdeki aylarda çok farklı tablolarla karşılaşabiliriz.

Alaattin AKTAŞ/Dünya